试点或扩容呼之欲出 房产税效果及标准成焦点

利用房产税手段代替限购等调控政策，似乎已经成为一种趋势。但是，关于房产税如何征收以及能否打压市场投机行为和抑制房价，则越来越成为舆论关注的焦点。

2011年1月，上海、重庆启动了个人住房房产税试点工作，房产税成为房地产行业的热点话题。

2012年以来，土地出让收入减少，房产税可以为地方政府提供稳定的税收来源，缓解地方财政压力，地方政府对扩大房产税试点积极性高涨。

试点扩容呼之欲出

湖南、湖北将征收新版房产税的传言一日三变，搅动着社会各界的神经。

2012年7月底，在国家税务总局的组织下，36个省市的71名税务系统工作人员来到，接受房地产估价技术培训。这种技术主要用于房产税征收中的税基计算，和地方有关部门的这种技术准备，成为房产税试点扩容的主要证据。

面对社会对房产税试点扩容问题的各种猜测和质疑，国家税务总局终于表态了。

“我们会同财政部、住房和城乡建设部在总结沪、渝两市房产税改革试点经验的基础上，积极研究推进扩大房产税改革试点范围问题。由于对个人住房征税涉及面广，且需要一系列的配套制度，扩大试点方案以及细化的征收标准和办法尚未终确定。”国家税务总局并没有否定房产税试点，也没有透漏下一步试点的方案和城市。

根据国家税务总局公开表态，房产税扩容趋势已无悬念，只是房产税扩容方案及细化的征收标准和办法没有终敲定，究竟哪些城市将成为第二批试点城市亦未可知。

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能否平抑房价成焦点

历经限购、限贷、限价等调控政策之后，房产税被赋予了调控房价“杀手锏”的作用，成为悬在房地产行业头顶的“达摩克利斯之剑”。

“对个人住房征收房产税，增加了住房持有成本，还可在一定程度上抑制房地产市场的投机行为，但其作用是有限的。决定房价高低的关键是供求关系，调控房价、保持房地产市场的健康运行需要财政、金融等经济措施与措施相互。”国家税务总局给出了答复。

国家税务总局公开表态之后，关于房产税能否抑制市场的投机行为和房价就成为舆论关注的焦点。

针对国家税务总局这样的表态，财经评论员叶檀并不买账。“如此暧昧的回复不会让争论消失，反而会让争论更趋激烈。”她认为。

很显然，国家税务总局意识到房产税对抑制楼市作用有限，房价的高低也不是一个房产税就能控制得了的。

财政部财政科学研究所所长贾康认为，房产税的目的并不是只是为了打压房价，它实质上是以房产保有环节征税形成规范的经济调节，来形成多种正面效应，包括对地方政府职能转变的合理激励，以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖。

贾康是征收房产税可以降低商品房价格的观点的支持者，在他看来，房产税会促进房价更沉稳。这一提法遭到北京市华远地产股份有限公司董事长任志强的炮轰，并直指贾康“糊弄老百姓”。他认为，任何和房子交易与持有有关的税收，一定会推高房价，房产税一定会体现在租金或房价中，到头来还是由消费者承担。

贾康和任志强的激辩引来众多围观者。资本研究主任刘纪鹏教授对贾康表示支持，“房产税推出势必遏制高房价，并彻底解决房地产乱局。”刘纪鹏指出。

利用房产税手段代替限购等宏观调控政策，已经成为一种趋势。房产税对房地产市场价格的影响还未得到验证，但至少是一种值得期待的政策。

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献计征收标准

对于房产税的征收依据，相关国家和地区都不尽相同。德国是根据房地产面积征收，日本、加拿大根据房地产市场价格征收，而中国香港则是根据房地产租金额征收。

上海和重庆实行了房产税试点，这两个城市的征收标准也不一样。上海对居民家庭新购二套及以上住房征收房产税，税率为0.6%，非上海居民家庭新购住房所征收的房产税税率则为0.4%。重庆对独栋商品住宅、新购高档住房、三无人员新购二套及以上普通住房征税，税率为0.5%至1.2%。

业内人士认为，上海和重庆征收房产税的税率太低，很难在抑制房价上涨方面起到作用，因此需要提高征收标准。而贾康表示，在房产税征收上应该实行阶梯制，一套房免征，二套房每年征收1%，三套房每年征收10%，从而逼出商品房的有效供给。

刘纪鹏并不赞成这种提法。他认为，这样做会使无数家庭“一分为二”或“一分为三”，发生“离婚不离家”，导致好人干坏事。

刘纪鹏认为，根据中国国情，可考虑根据房屋价值不同采用不同税率，对特困家庭可先征后返，收支两条线，年年填表过关。

针对房产税的征收标准，国家税务总局没有明确的说法，有业内人士担心，房产税会加重普通人的负担。国家税务总局也表示，住房兼有消费品和品的双重属性，在扩大房产税改革试点问题中，将充分考虑居民基本住房需求，对属于基本住房需求的部分予以一定的税收优惠。

财经委员会副主任、国家统计局原副局长贺铿表示，应当规定标准，对超过部分征税，不应加大普通居民的负担。

重庆市市长黄奇帆却不担心这一点。9月12日，在参加2012年夏季达沃斯论坛时，黄奇帆表示，不要担心房产税会成为“过头税”，房产税启动后，一些房地产交易环节的税收会逐渐减少，相信国家能在房产税与环节税之间找到平衡。

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房产税：扩容静悄悄

拥有多套住房的房东们可能还要紧张一阵子。目前多方透露的信息显示，房产税试点年内扩容的可能性不大，但从长远看，范围内征收已经不可避免

“贾康是在糊弄老百姓！任何和房子交易与持有有关的税收，一定会推高房价！房产税一定会体现在租金或房价中由消费者承担！”因为华远地产股份有限公司董事长任志强的“炮轰”，财政部财政科学研究所所长贾康被再一次卷入有关房产税的争论。

和以往在微博上谨慎言行不同，这次贾康正面接招，一连发了十条微博回应“任大炮”，贾康说，“应当协调利益诉求，合理适当调节抽肥补瘦，寻求共赢和国家社会的现代化长治久安。”对此，有人评论，“普遍是没房子的支持贾康，有一套房的说‘关我屁事’，有两套及以上房的人支持任志强。”

历经数轮房地产调控，每到市场僵持或者略有拐点迹象产生的时候，房产税都被看成压倒高房价的一根稻草，有关房产税，该不该征收，怎样征收，何时征收的争论更是莫衷一是。近期，《中国新闻周刊》从税务、国土、开发商等多个渠道获悉，房产税扩大试点并无疑问，但年内开征的可能性很小，且方案及细化的征收标准和办法尚未终确定。

“两湖”备战房产税

8月底，有关湖南、湖北开征房产税的传闻四起。

湖北省鄂州市地税局相关人士9月初向《中国新闻周刊》证实，目前湖北鄂州、湖南湘潭两地传闻的“试点”，实际上主要是为现行房产税和城镇土地使用税两税合并做基础性工作，并不涉及新的房产税，更不涉及对个人住房征税。

这位人士透露，目前鄂州的税务部门和房产部门在实现信息共享的基础上，通过开发出的评估软件测算不同地段的评估价格，以评估价取代合同价作为房产税征税的标准，杜绝阴阳合同，规范二手房交易，防止税款流失。

目前国内开征的房产税，除上海、重庆外，只针对个人拥有的营业用房或出租的房产征税，而个人非营业用的房产均免征房产税。鄂州、湘潭亦不例外。

“目前鄂州的房产税试点还只覆盖商业地产、房产出租，用这个评税软件来取代原来的合同价格征税，这个技术目前已经推行到湖北全省了。”上述人士透露，鄂州、湘潭试点房产税这只是征管手段的改进，而并非类似上海、重庆两地的房产税属于税制改革方面的安排。

2011年1月17日，国务院发布《关于废止和修改部分法规的决定》，其中第76条提到，将《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》修改为《中华人民共和国税收征收管理法》。两者的区别在于，税收的开征和减免上，后者赋予国务院更多的权限。

在此基础上，国务院同意上海、重庆自2011年1月28日起开展对部分个人住房征收房产税试点，这也是目前国内首批对居民住宅开征房产税的仅有的两个城市。此后，相关部门也有意扩大房产税试点范围。

“上海重庆两城市房产税已经试点了一年半，可以总结反思了，也一直有扩大试点的官方声音。”工商联房地产商会会长聂梅生表示，但是具体扩大到哪个城市、怎么扩大，她没有听到任何确切的消息。

2011年12月，国家税务总局财产行为税司司长陈杰曾表示，2012年湖北、湖南两省将开展新型房产税试点，即把房产税和城镇土地税合并，按房产的市场评估值计征，与重庆、上海试点的房产税相比，这种新型房产税被业内人士认为更符合房产税的初衷。

与上述人士向《中国新闻周刊》透露的消息一致，8月底，国家税务总局公开表示，正在会同有关部门总结沪、渝两市房产税改革试点经验，积极研究推进扩大房产税改革试点范围问题。但房产税扩容方案及细化的征收标准和办法尚未终确定。

2月23日，市民在上海浦东新区房地产交易办理房产税业务。

开征无异议，如何征才是问题？

房产税试点城市扩容何时启动，目前并不清楚。《中国新闻周刊》从多位消息人士处获悉，至少今年下半年和明年上半年，不会轻易扩大房产税试点范围。

在财政部财科所所长贾康看来，适时扩大房产税试点范围，其方向已相当清晰，当然这是在各方的博弈之下，在触动了各方利益、存在明显争议之下形成的一个清晰导向。

反对开征房产税的人也不在少数，其中的代表人物之一是华远地产股份有限公司董事长任志强。他认为，对于中国是否应该收房产税，不能笼统地说反对或支持，而是要看按什么条件来收。由于中国城镇土地为国有土地，在已缴纳土地出让金的情况下，再征收房产税，有重复课税的嫌疑。

此外，开征房产税也可能有悖于政府制定的结构性减税大方向。目前，中国房地产领域总体税负并不低，现存涉及房地产的税收包括：房地产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地税、耕地占用税、印花税、营业税和所得税。

2009年1月，地产商会向工商联提交的一份名为《关于我国房价何以居高不下》的报告指出，地产开发项目的土地成本占直接成本的比例为58.2%，总费用支出当中流向政府的部分(土地成本+总税收)所占比例为49.42%。

对此，贾康认为，土地出让金是地租，房地产税是法定税负。“租”和“税”两者是可以合理匹配、并行不悖的关系，不存在所谓不可克服的“法理障碍”和“不能容忍的重复征收”问题。他建议，可以设计“老房地产”与“新房地产”有所不同的税务区别对待办法。

从微观角度讲，房产税试点范围内，“新老划断”是更为折中的办法。

上海易居研究院宏观部部长杨红旭向《中国新闻周刊》表示，首先对于民居持有的首套房应该免征房产税。贾康也在多个场合称，首套房或一定人均标准之下的部分面积应。

中国社会科学院财政与贸易经济研究所长高培勇曾解释房产税靴子迟迟没有落地的原因时称，凡是有房子的人都不愿意缴税，房子多的人更不愿意缴税，开征房产税首先激起有房人的反对。

而现有的重庆和上海的房产税试点为解决问题带来了曙光，即只对增量和房产开征房产税，这样把既得利益格局“绕”开了，也为未来的改革提供了一条可行路径。

房产税背后的税制改革

北京中原地产市场总监张大伟向《中国新闻周刊》表示，房产税试点扩容传闻甚嚣尘上的原因，一方面房地产调控持续近两年，部分地区房价有反弹势头，另一方面是政府涉地、涉房收入下调。

财政部日前公布了2012年上半年政府性基金收支情况，其中受土地出让成交额大幅下降影响，国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。

随着土地出让金以及商品房销量增幅均明显放缓，与之息息相关的税收收入也随之下调。2012年上半年，主要城市土地市场持续低迷。房企购地意愿普遍不高，各地政府也相应缩减土地供应。今年上半年主要城市土地供应量降至近五年中同期。

“土地出让收入及涉房地产税费减少或增收乏力，使得地方政府迫切需求新税源弥补。”张大伟分析称。

因此，房产税的扩容和调整，短期有助于地方政府增收，从长远看，有可能从制度上改变地方政府对“土地财政”的依赖，并且为房地产的健康发展奠定长期稳定的预期和税制基础，为限购等措施的逐步退出创造制度环境。

中国社科院财政与贸易经济研究所所长高培勇表示，房产税属于直接税，是向老百姓个人直接征收的税种。中国税收结构的一个特点是，70%以上是间接税，90%以上是企业税，至少在目前，一般民众的惯性思维很难适应这种个人缴纳的税种。

高培勇认为，如果政府要少收一些间接税，多收一些直接税，就会在社会上引起极大的反弹，所以房产税这种直接税征收难度是大的。

在财政部财科所所长贾康看来，由于国内的地方政府没有成型的地方税体系，没有大宗稳定的主体税源和收入支柱，不得已就要产生很多隐性负债，另外还必然看重土地批租，在“招拍挂”中力求把价位冲得很高。因此，要让中国地方税体系从不成型向成型转变以优化相关制度安排，需要寻找其财源支柱，就绕不开不动产税问题的。