中国从小产权房开始征收真正意义上的房产税

用房产税“漂白”小产权房是原汤化原食

对小产权房如何整顿，这是一个悬而未决的问题；对房产税如何征收，这同样是一个悬而未决的问题。但如果能够把这个长期没有答案的问题放在一起思考，我们就会发现房产税和小产权房原来互为解决方案———房产税恰恰是解决小产权房问题的钥匙；而小产权房也可以成为征收房产税的突破口。

在欧美等市场经济成熟国家，通常情况下，地产的购买成本并不高，但持有成本却高。而我国的情况却恰恰相反，是购买成本高，持有成本低。小产权房治理刚好给了我们一个“与国际惯例接轨”的契机。

通过向小产权房征收房产税，把小产权房的身份“漂白”，让小产权房合法化,显然有着多重重要的意义：

以征税为管理切入点，可以改变对小产权房“骂而不打”的现状。尽管早在2007年，有关方面就已经明确了小产权房的“非法身份”，但由于缺乏实质性的处罚，导致小产权房事实上已经成了“法不责众”的棘手问题。据国土部不完全统计，2007年以前，小产权房的面积累计达到66亿平方米。而根据工商联数据，1995年—2010年，小产权房竣工面积累计达7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。面对小产权房数量在“非法”中激增的现实，对问题的处理已经刻不容缓，否则就会形成恶性的示范效应，导致小产权房的进一步泛滥。

以征税代替拆除，可以避免小产权房治理中出现不稳定因素。小产权房问题之所以在很长时间里得不到有效治理，其中重要的原因就是因为牵扯到多个方面的利益，是已购小产权房的利益问题更加复杂。据不完全统计，目前深圳的小产权房已经占到住房总量的50%左右，北京的小产权房的比例也高达20%以上。小产权房的存在解决了大量城市居民，是低收入者的住房问题。如果对待小产权房一刀切采取拆除的办法，不仅会给国家以及购房者造成巨大的经济损失，还会进一步加剧城市住房供给不足的问题，造成房价的再度大幅度上升。

以征税代替土地出让金，可以探索出大幅度降低房价的新路径。土地出让金制度是造成中国房产购买成本高的直接原因。一般来说，小产权房会比普通商品房1/3左右，有的会更多一些。这主要就是因为小产权房的房价中不包含高达70年的土地出让金。通过征收房产税的形式，让购房者把过去要一次性支付的土地出让金，分期支付，可以把购房者的经济负担分散化、长期化，解决购房者一次性支付成本过高的问题，让更多的人能够买得起房。

从小产权房开始征收房产税，可以解决房产税征收的法律困境。土地出让金制度让房产税的征收陷于“法理”上的尴尬境地———政府已经一次性征收了70年的土地使用费，再征收房产税似乎不近情理。事实上，我国目前在上海等地试点的房产税实际只是消费调节税，也就是对超出基本住房消费需求的部分进行征税。而不是完全意义上的物业税。由于小产权房不存在土地出让金的问题，对其征收房产税则是顺理成章的。

终结土地出让金制度，可以在一定程度上改变“土地财政”的现象。由于土地出让金制度的存在，导致地方政府对于土地财政有着过度的依赖，同时也造成了土地财政寅吃卯粮的问题。民间曾经有很多声音在质疑：如果一届政府把70年后的钱都征了、花了，那么以后的政府要怎么办才行？根据各地不同的土地出让金水平，把其科学地量化成相应的房产税水平，让原来一次性征收的土地出让金变成细水长流的税收来源，有助于地方经济的长期可持续发展。

利用小产权房存在的既有事实，结合目前房产税试点的实际，从小产权房开始征收真正意义上的房产税。探索中国房地产市场的“双轨制”———一种是现有的以土地出让金制度为基础的购买成本高、但持有成本低的模式；另一种是以高房产税为基础的购买成本低、但持有成本高的模式。然后，逐步过渡到以后一种模式为主体的房屋购买方式，终结现有的土地出让金制度。这既是目前有效、平稳解决小产权房困境的现实选择；也是改变大部分城市居民“买不起房”问题的战略选择。

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房产税试点扩容已是大势所趋

从7、8月份中国估价师与经纪人学会发出“为开征房地产税做好批量估价技术准备”的通知和国家税务总局组织来自36个省市的税务系统工作人员在京培训的消息，到近期广州、杭州、深圳、南京等多个省会城市已基本完成居民存量房数据统计，并建立存量房数据系统，再到近日国税总局官员明确表态房地产税具体深化时间可能在今年底或明年初，房地产税终会在实施。一切的迹象表明，距离房产税试点全面扩容的日期已经越来越近。

伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖分析表示，政府高层多次针对房产税试点的表态，以及一些准备性工作的稳步推进意味着房产税改革试点扩围已是大势所趋，虽然扩容名单尚未公布，但是像北上广深这样的一线及杭州、南京等重点二线城市，推进房产税试点的步伐将大大加快，而且进入存量房领域可能性很大。

胡景晖分析，房产税的进一步推广首先可以快速增加出租出售的房源供应，平抑房价和租金；其次，能够充实地方财政，降低地方政府通过高价地获取财政收入的意愿，平抑地价；第三，可以以房产税替代目前争议较大的“限贷限购”政策，避免手段对市场的长期过度干预。

关于房产税扩大试点范围和进入存量房领域，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖建议，要处理好三个面临的问题：首先，房产税进入存量房领域，在房产持有环节增加税收的同时，交易环节目前过高的税收（接近房屋总价的10%）应该适度降低，以促进房产流转，增加房源供应。其次，房产税豁免的范围要科学界定，以保障居民的合理自住消费不会增加负担。第三，房产税和土地出让金之间的关系要处理好，是要处理好已经缴纳了土地出让金的二手房，是否还要再交房产税的问题。

那么房产税的征收会进一步增大购房人的税费负担吗？

胡景晖认为房产税的征收应以套数为主面积为辅征税。说房产税扒了房奴一层皮是一种误解，因为房产税征收肯定要豁免部分房屋。比如，一家豁免一套房，或者人均60平米以下免征。从第二套开始，如人均面积已经达到60—100平方米的，征收房屋评估价的0.5%；家庭有第三套房，且人均面积超过100平方米的，征收1%的税。房产税更大的意义在于打击那些持有多套住房，以投机炒作为主要目的人群，不会加重购房自住的普通家庭的税费负担。