深圳地税局正式发布非住宅类房产计税的细则

非住宅房交易按评估价征税

自2012年10月1日起，我市存量房评估的范围正式扩大至非住宅类房产。昨日，市地税局发布了非住宅类存量房评估征税政策细则，规定个人转让存量非住宅类房产将按核实征收和核定征收两种方式计征土地税和个人所得税。纳税人对核定的计税价格和应纳税额有异议的，可以按照相关法规和程序提出复核申请。

纳税人可按规定程序申请价格复核

根据细则，“非住宅”评估征税实行后，非住宅房产交易的计税价格仍是交易双方签订的合同成交价格，但申报成交价格偏低且无正当理由的，税务部门将按计税参考价格进行核定征税。我市实行计税参考价格的征收方式，此次制定的计税参考价格是税务机关确定纳税人申报的合同成交价格是否偏低的主要依据。申报的成交价格等于或高于计税参考价格的，按申报的成交价格作为计税价格计算征税；申报的成交价格低于计税参考价格且无正当理由的，按计税参考价格计算征税。

核定征收税分两种情形

根据细则，土地税计征方式分核实征收、核定征收两种。纳税人能提供合法有效的房屋购买合同、等房产原值凭证，以及规定扣除项目及费用相关凭证的，按核实征收方式计征。即以存量房转让收入减除房产原值、规定扣除项目金额，按法定税率计征土地税。采用核实征收方式的，纳税人先到房产所在地主管税务机关办理核实手续，再持核实通知书由市房地产权登记受理并代征税款。

有下列情形之一的，按核定征收方式计征：1）未能提供合法、有效的房屋购买合同和构成房屋原值相关凭证，不能正确计算房屋原值的；2）未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的。核定征收计算公式为：应纳土地税额=计税价格×核定征收率。我市土地税核定征收率标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。

核实计征所得税须符合相关条件

计征个人所得税同样分为核实征收、核定征收两种。能够提供合法有效的房地产购买合同、房地产原值凭证，以及合理费用相关凭证的，按照核实征收方式计征。计算公式：应纳个人所得税=（计税价格－房地产原值-转让过程缴纳的税金－合理费用）×20%。

有下列情形之一，按照核定征收方式计征：1）未能提供合法、有效的房地产买卖合同和构成房屋原值相关凭证，不能正确计算房地产原值的；2）未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；3）未能提供主管税务机关房屋买卖完税凭证或“核实征收”手续的。 个人所得税核定征收的计算公式：应纳个人所得税=计税价格×征收率（非住宅类房产1.5%，拍卖房3%）。采用核定征收方式计征个人所得税的，由市房地产登记直接代征个人所得税。

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对申报价格过低的存量房按计税参考价格征税

记者从深圳市地方税务局获悉，我市存量房非住宅类房产按评估征税政策细则（以下简称“细则”），昨日正式对外公布。这份细则对个人存量非住宅类房产转让过程中的征税标准，以及需缴纳的土地税、个人所得税等，都给出具体的计算方式。

分析人士认为，此细则也是继2011年7月份我市出台存量住宅房产交易计税价核定工作以来，在存量商业房中交易方面打击“阴阳合同”上打出的又一记重拳。

“细则”指出，非住宅房产交易的计税价格，仍然是交易双方签订的合同成交价格，强调以合同成交价格为纳税多少的主要依据，而并非以前的“阴阳合同”形式；同时我市地税部门对成交价格偏低且无正当理由的，将按计税参考价格进行核定征税。

据市地税局的相关负责人介绍，此次“细则”中有一大亮点，即实行按计税参考价格的征收方式。据介绍，这也是税务机关确定纳税人申报的合同成交价格是否偏低的主要依据。如果市民申报的成交价格等于或高于计税参考价格时，将按申报的成交价格作为计税价格计算征税；如果申报的成交价格低于计税参考价格且无正当理由的，那么税务机关将按计税参考价格计算征税。

为了方便市民查询计税参考价格，申请人（纳税人）只要凭本人的身份证号码和房地产权证号，通过市规划国土委门户网站或市地税局，就可查询到交易房产计税参考价格。

“细则”还指出，若纳税人对核定的计税价格和应纳税额存疑，根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》规定，可向市民所在的房地产所在地区地税局，提出复核申请并提供证据资料，在经过区地税局经核查后，出具复核结果，征收单位将根据复核结果确定的计税价格和应纳税额征税。

纳税人也可根据相关法律法规，在依照税务机关核定的金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保后，依法申请复议；对复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。

土地税征收方式有两种

有合同、的“核实征税”，无合同的“核定征税”

【深圳商报讯】（见习记者 解冰 通讯员 刘学锋 李鸿伟）记者在细则中看到，个人转让存量非住宅类房产土地税的计征方式，分核实征收、核定征收两种。通俗来讲，市民持有“房产原值”凭证，计征方式将按“核实征收”执行，未持有的将按“核定征收”，这二者虽一字之差，区别却大。

有合同、的将“核实征税”

记者从“细则”中了解到，如果市民能提供合法有效的房屋购买合同、等房产原值凭证，以及规定扣除项目及费用相关凭证的，可以按照核实征收方式计征土地税。也就是说，以存量房转让收入减除房产原值、规定扣除项目金额，按法定税率计征土地税。

据深圳地税介绍，持有“房产原值”凭证的市民，将按照“核实征收”的方式来缴纳土地税。市民要先到房产所在地主管税务机关办理核实手续，再持核实通知书由市房地产权登记受理并代征税款。

纳税人计算公式如下：

额未超过扣除项目金额50％的，土地税税额=额×30％

额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，土地税税额=额×40％-扣除项目金额×5％

额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，土地税税额=额×50％-扣除项目金额×15％

额超过扣除项目金额200％的，土地税税额=额×60％-扣除项目金额×35％

其中，额为纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定扣除项目金额后的余额；公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。

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无合同的将“核定征税”

那么，对于不能提供有效“房产原值”凭证的市民如何纳税？细则表示，如果市民不能提供合法、有效的房屋购买合同和构成房屋原值相关凭证，不能正确计算房屋原值的，或者未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的，税务部门将以“核定征收”的方式征收土地税。

如果不能提供有效的“房产原值”凭证去缴税，需将其相关资料提交市房地产权登记受理窗口，登记办理登记审核无误后打印税费单，同意按照税费单上的计税价格代征相关税款的，登记直接代征税款，不同意税费单上的计税价格的，则按照争议处理程序进行处理。

此外，“细则”强调指出，法人团体、企事业单位转让存量房，无论核实征收还是核定征收，均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳。

计算公式如下：

应纳土地税额 = 计税价格×核定征收率

我市土地税核定征收率标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。

如何计征个人所得税？

、从10月1日细则实施起，我市存量房转让个人所得税计征方式同样分为核实征收、核定征收两种。

如果个人转让房地产，并且能够提供合法有效的房地产购买合同、房地产原值凭证，以及合理费用相关凭证的，将按照核实征收方式计征个人所得税。

计算公式为：

应纳个人所得税 = （计税价格－房地产原值 - 转让过程缴纳的税金－合理费用）×20％

此外，对于采用核实征收方式计征个人所得税的市民，如果只有房地产原值凭证，没有相关合理费用的，由市房地产登记直接代征个人所得税；如果既有房地产原值凭证，又有相关合理费用凭证的，应先到税务机关办理核实手续。

如果市民未能提供合法、有效的房地产买卖合同和构成房屋原值相关凭证，不能正确计算房地产原值的；或未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；或未能提供主管税务机关房屋买卖完税凭证或“核实征收”手续的，按照核定征收方式计征个人所得税。

据悉，采用核定征收方式计征个人所得税的，将由市房地产登记直接代征个人所得税。

计算公式：应纳个人所得税 = 计税价格×征收率（非住宅类房产1.5%，拍卖房3%）