中国房价疯涨10年一路攀升 暴利度达到50%以上

编者按：在过去的十年内，楼市调整一直是一块难啃的骨头。房价在1998年住房市场改革之后一路攀升，在部分地区已提前实现了“超英赶美”，而政府在抑制楼价过快上涨方面屡败屡战。

近一轮自2009年底开始的楼市调控，经历两年多的努力，终于显露曙光。但随着近几个月稳增长措施的加速推出，楼市价量和市场预期又一次出现了反弹的迹象。

六月份的中国国家统计局数据显示楼市成交量出现明显的底部回弹，房价出现环比增长的城市数自去年10月后次超出环比下降的城市数。随着北京新的出现，楼市是否会出现报复性反弹的担忧开始上升。为何中国房价在过去的10年里几乎一直都处于上涨状态？

过去10年中国的房价出现大幅度上涨的主要原因有四个：房产的改革、政策的、人口的增加和城市化进程。

房产的改革

“吃、穿、住、行”是人生四件大事，房子解决了住的问题，所以重要。但是在过去，城镇居民解决住房问题主要靠三大法宝——“等、靠、要”，即等国家建房、靠组织分房和要单位给房。简单来说，就是计划经济体制下的分配制。

1978年，中国领导人邓小平提到了住房改革的问题，他提出了“动员个人手里的钱，来解决住房问题”的设想，当时主要出于两个考虑，一是拉动经济，二是国家财力已经满足不了日益增长的住房需求。

1980年，小平同志又一次提出，“新房可以卖，旧房也可以卖，可以分期付款，也可以一次性付款，根据房价来提高房租。”这为中国房地产市场的活跃指明了方向。

住房改革开始提上议事日程。当时住房改革有两条思路：条思路是以租金改革为起点，当时租金太低，必须对低租金进行改革；第二条思路是不以租金改革为主，而是以住房产权制度改革为重点，以出售公房为重点。这样思路就是以市场化分配为主体的商品房运作制度，该思路成了中国房产改革的主要思路。

到了1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这个文件的推出，标志着中国开始正式进入商品房时代。

该文件明确提出：从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。通知还要求，停止住房实物分配后，新建经济适用房原则上只售不租，同时要全面推行和不断完善住房公积金制度。

中国实行了40多年的福利分房制度从政策上退出历史舞台。中国人开始向“居者有其屋”的商品化住房时代演变。

住房制度的改革带来了房地产的繁荣，居住条件的改善也带来了房价的扶摇直上。是进入21世纪之后，2001~2003年，房价年涨幅还比较缓慢，可过了2003年以后，房价犹如坐上了火箭，一飞冲天，北京、上海、深圳、杭州、南京等热点城市的部分房价甚至在短短一年内翻了一番，各地“”也纷纷登场。

由此，房地产成为一个暴利行业，连年荣登“中国十大暴利行业”榜首，业内曝出商品房利润超过30%，有的甚至能达到50%以上。

政策的

新中国成立以来一直实行经济建设的“五年计划”。五年计划，原产自前苏联，现成为对未来五年经济发展的整体性规划。个五年计划的执行时间是“1953~1957年”。

后来由于政治事件的影响，五年计划的执行效果大打折扣，在时间连续性上也出现过中断，所以我们把改革开放后个完整的五年计划，即从1981年开始的“六五”计划作为考察的起点。从“文化大革命”之后开始，尾数为1和6的年份都是“五年计划”公布的年份。

2006年的“十一五”规划中，提出了把房地产作为支柱产业发展的提议。这一提议加快了房地产市场化的发展速度，使房地产行业走向商品化，资金问题得到更好地解决。

人口的增加

中国目前已进入第四次人口出生小高峰。这是来自国家人口计生委的看法。

新中国成立以来，中国曾经出现过三次人口生育高峰。次是新中国刚成立的时候；第二次是1962年以后；第三次是1987年以后。

目前中国正处于第四次人口生育高峰，这个生育高峰主要由两方面的因素造成。

个因素是生育人群进入生育旺盛期。中国实行计划生育政策以来，独生子女人数累计将近1亿人，其中大部分目前已进入生育旺盛期。

目前处于生育旺盛期的育龄妇女即处在20～29岁之间的，每年增加200万人。这主要是20世纪80年代中期出生的子女。

第二个因素是20世纪80年代中期，中国对生育政策作了调整。1980年我国提倡一对夫妇生育一个孩子。1984~1987年，生育政策有所调整，在农村允许生育一个女孩的家庭再生一个孩子。

由于生育政策的调整所增加的相当一批人也已经进入生育年龄。享受“双独”，即一个家庭的双方都是独生子女的可生两胎，和部分“单独”，即在农村一个家庭中有一方是独生子女的可生两胎政策的代近1亿独生子女也进入婚育期。

国家人口计生委预测，从2008年开始，这种“双峰叠加”的生育小高峰将持续十几年，给今后稳定低生育水平带来巨大压力。这么多人结婚生子，首先面临的就是房子问题。

城市化进程

城市化是指人口和产业活动在空间上集聚、乡村地区转变为城市地区的过程。城市化主要包括两个方面：个方面是老城市变大。农村人口向城镇聚集，并逐步转化为城镇人口。第二方面是新城镇出现。原有的农村地区转化为城镇地区，新的城镇不断出现，城镇数量不断增加。

在中国城镇化进程中，有代表性的城市是深圳。深圳香港，1979年这里还是一个小渔村。那时深圳人口少、经济落后，大部分当地人以耕田为生。

在当时的深圳路上的花草杂乱无章，房屋是低砖房或草房，厕所很难看到，垃圾随处可见，晚上到处一片漆黑。而这个小渔村所在的县只有两万人口，工业生产总值只有6000万元，经济十分落后。

经过30年的发展，到2010年，深圳国民生产总值达9510.91亿元，年均增长速度接近30%，几乎为全中国平均经济增长速度的三倍。

时至今日，深圳人口已经到了一千多万，与北京、上海、广州并称为中国四大特级城市。与之相应的，深圳的房价也扶摇直上，2010年平均房价达到两万元左右，成为中国房价贵的城市之一。

深圳的巨大发展，只是中国快速城市化进程的缩影。国家发展和改革委员会秘书长杨伟民曾表示，中国优先开发的三个特大城市群为环渤海地区(包括京津冀、辽中南和胶东半岛)、长三角地区和珠三角地区；重点发展八个大城市群为哈长地区、闽东南地区、江淮地区、中原地区、长江中游地区、关中平原地区、成渝地区、北部湾地区。

今后在城市化空间布局上可以按特大城市群、大城市群、其他城市化地区(大都市区、城市圈、城市带)、边境口岸城市、点状分布的中小城市和小城镇五类考虑，实行有区别的城市化方针。

这五类城市空间未来可以集中10亿左右的城市人口，基本可以满足2030年中国人口达到14.6亿、城市化达到65%时对城市空间的需要。

这是一个清晰的城市化进程的思路。中国的城市化进程的大框架已经说得很清楚：特大城市，大城市，其他城市化地区，边境口岸城市，点状分布的中小城市和小城镇五个级别的城市化框架。

在2008年年底，我国城镇人口6.07亿人，城镇化率为45.68%，现在中国每年新增城镇人口在2000万人左右，目前的城镇人口总数大约是6.5亿，新闻中提到“五类城市空间未来可以集中10亿左右的城市人口”，那么10亿-6.5亿=3.5亿。

从这个角度来看，这么多的人要进城，房子很重要，房地产业发展前景比较大，房价仍有一定的上涨空间。

正是以上四个原因，让房价在过去的10年里几乎一直都处于上涨状态。

闵纬国，资深证券培训师、分析师，著有《当通胀来了》。

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“香港模式”双面镜

香港房地产一向被看作是内地的“师傅”，在内地房地产发展的历程中，许多关键词乃至发展轨迹都能看到香港模式的影子。香港模式帮助内地房地产业获得了长足的发展，但在相对粗放的生长环境中，内地也曾经发生类似香港地产泡沫的危机。客观认识香港模式并加以科学借鉴，对于内地房地产的下一步发展仍有重要价值。

“香港模式”双面镜

就像亚里士多德认为文学艺术的起源是“摹仿”一样，内地房地产的起步在很大程度上亦是摹仿——对香港的摹仿。

从25年前“中国土地拍”在深圳落槌，到之后的制度(包括土地出让制度、预售制度、按揭制度等)、产品(包括外观、、园林、会所等)，甚至营销模式、物业管理，内地如今这一整套房地产运作的规则都是亦步亦趋向香港学习而来，然后不断创新。

一定程度上，香港即是的样本，内地房地产市场的发展处处显示出“香港经验”的印记，尽管香港房地产同样也有失误和灾难，但如今这些“香港经验”仍然值得内地房地产行业继续学习和借鉴。

全面效法香港

很多地产人都记得，1987年，深圳冒着违宪风险拍出了“中国土地拍”，而在此之前，深圳官方曾不止一次去香港取经。这一拍不仅解决了深圳早期建设开发资金难以为继的问题，更是在制度上探索出了两权分离为核心的土地管理制度改革方案，直接推动了国家修宪，使得土地交易被制度化。

自“土地拍”之后的25年里，深圳乃至的房地产始终都在有意地效仿香港，并通过政府和民间资本的参与，逐步建立起房地产上下游一整套完善的产业链和制度设计。这其中，备受好评的香港公屋(廉租房)制度，以及香港处理金融危机所导致的房地产泡沫破灭的方式和手段等，都为内地提供了宝贵的经验和教训。

据了解，早在1841年，香港就开始沿袭英国的房地产制度，在100多年的发展中，尤其是经过近30多年的稳步发展，香港建立的法规、案例及政府部门处事程序均已臻完善，因而产生了一个完善而灵活的房地产市场。

目前，香港特区政府的总体房屋政策定位是：政府基于社会发展和社会公平而介入，满足那些市场不能为其提供基本住房的低收入人群的住房需要；中高等收入人群的住房需要，由市场供应。政府在房屋市场扮演的补漏者角色，决定了其必须建立一套有效的机制，筛选出有真正住屋需要的家庭作为资助对象，其实现途径就是：准入机制与退出机制。

香港住房政策的“双轨制”，不但保证了商品房市场的良好调控能力，同时也解决了不同收入是中低收入市民的居住问题。

被内地广为效仿的“香港经验”还有楼花买卖，即商品房预售制度。1953年，霍英东在香港成立立信置业有限公司，一改当时的现楼销售政策，提出“预售楼花”，并提倡分期付款。上世纪90年代初，这一政策传入深圳，并成为目前内地新房销售的主要形式。不过，随着目前房价飞涨、楼花炒卖严重以及期房投诉居高不下，关于取消商品房预售制的呼声越来越高。

此外楼宇按揭(也称分期付款)这种发达国家和地区广为流行的融资购楼方式，也在上世纪80年代由香港传入深圳，之后在流行。楼宇按揭限度地缓解了置业者资金紧张的状况，并直接扩大了房地产市场容量。在过去的10多年时间里，房地产带动了上下游200多个行业迅猛发展。尤其是在1992~1993年房地产泡沫之后，按揭更是被视作挽救房地产市场的一剂良药。

双刃剑

从初的深圳学香港、沿海学深圳，到后来的内地学沿海，“香港模式”逐步完成了其内地化过程。内地绝大多数房企遵循着这一模式完成了原始积累并实现了性大规模扩张。

不过，香港的房地产发展同样存在失误，亦经历过灾难。香港楼市泡沫的破灭，既有金融危机的影响，也有政府决策失误的作用。对此，内地房地产业尤其需要警醒和借鉴。

有人说，香港模式是把双刃剑，一方面确实促进了房地产市场的繁荣；另一方面，随着时间推移，这种模式逐渐暴露出其天生的不稳定性。这种不稳定性源于内地各种制度框架的不完善，内地的房地产发展集合了政府、地方政府、开发商、银行、居民以及投机资本多方的利益，交织着二元经济、城市化、工业化多种因素，终使得这种“坐地生财”模式弊端暴露无遗。

“内地只学习了香港的高地价、高房价而忽略了高福利(廉租房)；同时，在利用房屋预售制度来快速融资的时候却忽略了严格，是一种典型的学一半丢一半的态度。”早从香港进入内地房地产市场、被业界称为房地产营销大师的邓智仁在接受媒体采访时表示，香港模式并非不适合内地，只是有些地方执行得不到位。

在他看来，内地的土地储备制度是从香港借鉴而来，相同点都是只出让土地使用权，而土地权归政府。但比较内地与香港的土地批租制度可以发现，在学习香港的过程中，内地采取了单一的土地批租制，现届政府出让土地时一次性获利未来几十年的土地出让金，致使土地短期与长期分配不均，土地价格扭曲。

另外，在香港，土地批租的一半收入归当期政府，另一半收入进入土地基金归未来政府使用。但在内地，土地出让金全部归当届政府，这是个很大的弊端。同时，内地价高者得的土地拍卖方式也使得地价一路飞涨，带动房价快速上涨。

在融资体制方面，香港房地产企业融资渠道畅通，既可从银行获得支持，也能很容易通过发行股票和债券融资。而内地房地产融资体制单一，目前房地产开发资金的70%左右都直接或间接来源于银行信贷。房地产企业上市融资困难，审核程序复杂。这种过度依赖银行信贷的房地产融资体制隐含着较大的金融风险。