大话72期：大龙华 撬动深圳楼市的“支点”(全程直播)

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大话经纪72期现场（视频）

嘉宾和主持合影留念

陈周科（主持人）：各位来宾、各位深圳市家好，欢迎大家来到深圳秋交会，我们房天下举办的第72期论坛的现场，今天我们讲的话题是大龙华(社区网论坛商铺)的概念，从2011年12月31日龙华新区挂牌成立以后，大龙华这个概念是继前海(社区网论坛商铺)之后的很好的发展区域。今天我们容幸邀请到深圳地产业的一些人士跟我们解读一下大龙华关于置业方面的知识。首先让我来介绍一下今天的来宾，世华地产的运营总监许红梅女士，海城的运营总监孔凡荣先生，还有中联地产的袁江先生。我们今天的主题是大龙华，撬动深圳楼市的支点。

房天下深圳二手房网站部副总监 陈周科 主持论坛现场

个话题是2012年前三季度龙华一二手楼楼市成交情况回顾。我这里有一个数据讲一下，是今年年初，从去年国家二手楼政策出来之后，市场到今年年初的时候到了谷底，到了2、3月份的时候由于首套房优惠的出来市场回暖，是6、7月的降息，对市场的触动是大的。是在大龙华这个，新房的供应量也是大的。而且龙华新区的成交量占比从2011年上半年6%大幅度增长到25%左右。下面想请在座的嘉宾谈谈关于龙华前三季度的成交量怎么样。下面先请世华地产的许红梅女士讲讲。

世华苹果园区总监 许红梅

许红梅：对于龙华第三季度成交火爆，大家看到星河盛世是我们在龙华的关口的位置上，正好开盘的当天就成交了700—800套。对二手房来说，刚才陈主持也讲了，二手房也是沉寂了好几个月，市民都在观望，第三季度的时候大家看到市场的需求，还有银行利率的带动降息，触动了购房者的心情，所以二手楼在第三季度也是火爆，我相信这个局面在每个公司都会体现出来。

大话现场

整个楼市来看，70个城市来看成交的话，新房8月份统计数据明显，我看到新房在占比有20个城市的价格是下降的，有14个城市是持平的，有36个城市是上涨的。从这个数据来看还是有很大的空间，新房还是上涨的。对于二手楼70个城市来比，持平的是14个城市，下降的是14个城市，整个二手楼上涨是38个城市，从这个数据来分析的话，整个楼市上涨的地区第三季度还是火爆。

中联地产龙版营业部区域经理 袁江

陈周科（主持人）：好，谢谢许红梅总监的分享，大家都知道讲到大龙华的概念，下面由中联地产的袁江经理讲讲龙华和坂田前三季度一二手楼的交易情况。

袁江：好的，刚才许总讲到前三季度整个深圳市场包括房地产市场成交的走势进行了回顾，刚刚主持人提到龙华新区包含坂田的成交量回顾，我个人看来，从今年2月底到3月初开始，整个大龙华较去年年底，包括去年5月份之后开始都是逐步上升的态势。可以很明显地看出来，在历年的7、8月份是房地产成交没有受到任何市场调控的月份都是旺盛的，但是今年7、8月份是反常。不论是我司的，还是行家的成交套数来看都较6月份之前有大幅度的提升。包括现在接近三季度一个月9月份是金九银十的开端，前半月成交是比较正常的水平，较7、8月份的话。

嘉宾发言

9月份下半月，由于住房公积金的出台，大家处于观望成交量有一点影响。从业内的分析来看今年的银十是值得棋盘的成交高点，不管在等待或者观望的客户都会入世。我细化一下坂田和龙华的区别，我个人看来，我负责的是在坂田，真正的龙华和坂田的差别，龙华现在无论是深圳市政府还是龙华新区政府的推进是大。成交的旺盛离不开交通，龙华新区是深圳市政府打造的又一个福田CBD，政府的初衷是从交通的角度出发的，从深圳北站可以看到，它是连接亚洲之的交通枢纽集中了、高铁、出租、客运，我们前期开通的武广高铁从深圳到武汉5个多的距离，以及现在深圳到郑州的高铁开通，再往后京广高铁的开通，龙华的规划就是从几条干线，现在梅林关即将打通的隧道，我个人了解可能在2014年打通，这样就面临着从原关外进入市区就有第三条通道，这也是值得我们棋盘的。现在坂田和龙华的连接点，像新区大道的延伸，五和大道包括布龙路，都是直接的联系。整体来讲坂田龙华值得我们购房者，是值得我们置业的好地方。

海城地产营运总监 孔凡荣

陈周科（主持人）：下面我们请海城的孔凡荣先生来分析一下豪宅市场。

孔凡荣：在豪宅这块跟整个市场的成交占比是差不多的，721开始一直到今年3月份，今年的2月份成交只有1000多套，5、6月份到5000套左右，真正好的是6、7、8月份，7、8月成交7000多套，对于整个市场来说豪宅也是其中的一部分。当然整个市场好的时候豪宅的放量有几点，一个是房地产8月份集中推盘，像上市公司每个季度都有完成的目标。

大话经纪72期现场

目前来说政府对龙华新区是计划五年投入2000亿，打造北站5公里CBD。基本上深圳房地产成交的方向跟走势都是跟政府的政策息息相关的，比方说南山跟宝安区的接驳点就在前海，去年龙华新区挂牌，等于是宝安区跟福田区的另外一个接驳点，目前所谓的地块已经在动工或者在售的项目基本上都是在市区的二线关左右，目前的新盘在龙华新区比较大。刚才说豪宅的走势，公积金对豪宅影响不大，基本上没有太大的影响，一般豪宅的总价在五六百万以上。

往年是金九银十，今年可能是银九金十，就是调过来，9月份是观望，主要是针对公积金出台前期的刚需观望。一个是年前买房过年的刚需，一个是年前买房结婚的刚需，另外一个是置业者，公积金出台真正的受惠人群是一百多万的，中高收入的白领人群。现在公积金出台之后有一个比较好的市场信息，如果是纯公积金可以做到90平米以下。在公积金真正出台以后对整个市场的刚需这块影响比较大，当然对豪宅的影响比较小，这就说明客户也是很敏锐的，他们也知道抓住这个时机置业。我敢说到10月份的时候肯定有一个比较好的市场。 

陈周科（主持人）：龙华新区的发展从深圳北站开通有一个利好，水榭春天一系列的成交开创了成交的新纪录，星河盛世、绿景香颂、绿景公馆1866，这些盘都是引发置业的热潮。龙华作为深圳楼市的焦点，我相信他有本身的吸引力。下面请各个嘉宾来讲一下您所看到龙华新区吸引力的体现在哪里？针对你们具体的楼盘来讲讲他的，为什么要在龙华置业，而不是在前海，好处在哪里？

许红梅：刚才陈主持提到的龙华区到底有什么样的，我觉得首先是地理位置的，从整个深圳市地图来看龙华占据的位置是其他区域核心的位置上，这个位置是占有一定的。福田的CBD10就到了。比如说我的朋友想来龙华很方便，从龙岗过来也，宝安过来也。所以在地理位置上给很多客户或者购房者的方便带来一定的。还有我们在交通方面，这是带动龙华新区重要的之一。大家在想以前在香港买房看地段，在龙华买楼看交通，深圳北站带动整个交通，也是整个深圳市重要的交通枢纽。在高铁的带动下湖南、湖北都可以在这里，未来高铁直接延伸到北京，早上在北京，晚上就可以在深圳，我觉得方便。

还有4号线也带动了距离的缩短，以前在龙华居住不方便，到市区坐公交车需要一个，现在坐缩短了大家出行的时间，还有5号线贯穿龙华地段，未来还有6号线、11号线，这些都可以拉近距离。龙华这个地段通过交通的方便，当中还有一些重要的机荷高速，梅龙路也拉近了。还有梅观高速，整个周边的地理位置占有的情况下，再有交通的方便带动龙华房价的稳定性，可能走势迅猛，而且带动客关注。这些利好的消息可以促使整个大龙华，当然还有生活配套的，因为有了这样的交通便利，可以覆盖到很多的地区，很多的商家也会瞄准这个市场。现在龙华进驻了沃尔玛等大商家，带动龙华的经济。

还有深圳市政府对龙华的重视，即将要500多亿打造龙华新城，未来购物方便了，交通方便了，还有医疗保障，会不断地扩建医院，还有听说在龙华马上要进驻11个来完善龙华的生活配套。所以这三个方面的可以带动龙华的房价不断地朝着更好的趋势发展。现在龙华高高的楼盘也有，比较有品牌的大发展商万科、星河、金地，这些大的发展商也在龙华不断地找地开发来带动房地产的趋势。还有刚才你们提到的水榭春天，这个楼盘的进驻也是带动品牌商家的进入。潜龙曼海宁口就在它旁边，出行方便。还有万科的金域华府楼下就是口。龙华这三方面的可以带动龙华的大发展。谢谢大家。

陈周科（主持人）：谢谢许总监的分享。

陈周科（主持人）：下面请袁总讲一下，坂田的交易量也是比较高的，下面请袁总讲一下您所看到的区位在哪里？

袁江：坂田为什么在龙岗这个成交量很大呢？首先一点是楼盘的品质，我们可以看到万科在坂田拥有3个占地面积超过35万平米的社区，万科城、第五园和世纪花城这三个楼盘形成三角地带，三个楼盘的距离不超过15，除世纪花城以外都是从普通住宅到到居家户型的三房为主，再到豪华别墅，像万科城和第五园都是这样的楼盘，这是我们看到的社区的品质。包括金光华的三个楼盘也是在坂田这个里面。我在坂田待了四五年，坂田的客户群体，如果是选择居家的就是两个，大部分集中在福田过来的客户，其次就是华为这些周边企业的高层管理者置业，这是客户量的渠道。为什么福田会首先选择坂田置业呢？我走上就从坂田过来，不超过半，就二十多，在福田居住的客户选择坂田置业能享受价格的，同样的户型，同样品质的社区在坂田置业相差1万多的价格。而且更值得我们说的是社区环境，是可以跟关内社区媲美的，无论是配套还是绿化等等。这是我看到的第二个方面。

中联地产龙版营业部区域经理 袁江

第三个方面也就是我们今天讨论的话题，大龙华，龙华新区和坂田没有任何地域之分，也是源自于龙华政府的开发导致坂田不断升级再造，说到龙华的亮点，我们可以关注的一点是在9月份，深圳市委书记荣已经两次视察龙华，对龙华的发展指引了方向。刚刚整体讲到的这两点是我看到的，对于坂田未来我是这样看待，通过道路交通的改造，包括公共配套，医疗、，包括购物等等逐步完善，我相信未来的坂田跟龙华形成整体，会让我们看到集生活、休闲、于一体的成熟。谢谢。

陈周科（主持人）：谢谢袁总的分享，接下来想请海城的孔总跟我们讲一下，海城主要在南山一带，为什么别人不选择南山前海包括宝安区而选择龙华这边，您来讲一下到底前海的和龙华的差别，这个选择是怎么样的？

孔凡荣：其实可以用豪宅体系分析下来就很明确，南山包含华侨城这个的豪宅，福田包含香蜜湖，罗湖包含了银湖，我刚才所说的三条通道刚好辐射这三个豪宅区。龙华我们并不陌生，了解豪宅的人都知道市区里面很多豪宅不具备的环境他都有，有低的容积率，高的赠送比例，并且有合适的价格。大部分选择龙华的，当年二线关，现在叫龙华新区，客户都有一个共同点，牺牲时间换取空间，基本上他们所花的时间，比方说在区作为点来算的话，到龙华新区大概10，从香蜜湖过去大概是5，但是所牺牲的一点时间换来的空间大，以水榭花都为例单价是5万，目前我们2000以内的别墅项目很多，整个项目的品质有很大的区别，使用面积基本上都在400平米以上，基本上都是1比1的赠送比例。

很多客户为什么牺牲时间选择这个可能就是空间的拓展，第二价格上有很大的，第三是既然占了这么多的肯定有发展的前景，升价的空间。大家都在讨论房价涨到什么时候，谁也说不清楚。别墅的空间比平面高，因为它稀缺。刚才两位主要讲到的是平面的，豪宅这块也差不多的意思，因为福田有钱的豪宅客户，罗湖的和南山的有钱豪宅客户，在价格等同的情况下选择二线关买更品质的产品，这些产品从园林设计、用料以及小区配套都是豪宅里面算比较的。所以像南山、福田的客户考虑龙华的话大部分都是从这些方面来考虑的。

陈周科（主持人）：如果孔总选择的话，您会选择在哪里？

孔凡荣：我可能选我目前所在的区域，龙华有11所会进驻，但是对于我目前的家庭来说需要，这也是我们刚才谈到的刚需中的另外一个刚需，从今年底一直到明年3月之前也是的刚需，因为结婚可以住房子，小孩读书必须得买，结婚可以选择，但是在很多情况下没有选择。我上次也说过在科技园周边有好几所南外、南山实验省一级好的，像这种区的房子，如果在这周边有置业需求的话需要尽快出手。

陈周科（主持人）：下面一个话题大家比较关注，传统的楼市都有金九银十这个称呼，9月的交易量是怎么样的，价格是涨还是跌，这都是很多人很关注的。我这里有一个数据，到9月26日深圳新房的成交是2600套，相比8月3813套下降了一些，二手房的成交是4755套，比8月份6000多套下降很多。从数字来看市场的交易量在9月没有出现开发商所看到的回暖上升趋势。还有我们也经常听说9月之后二手楼业主的心态，我想让各位嘉宾来讲讲你们所处的交易量和价格是怎么变化的。

许红梅：金九银十对房地产来说是旺的两个月，但是从9月份来看出乎我们的预期，因为前两个月成交量火爆，刚才陈主持也讲了9月份跟8月份比较一二手楼都有下降的情况，这也是出乎我们意料的。当然这也有原因，刚才袁总也讲了，现在正好有一些客户在观望等待公积金住房政策的出台，这也是很多客户期待的事情，想在金九的时候出台这个政策对他们来说更加明朗化，对自己带来好处。刚才我跟孔总聊，我们可能正在热烈爱国，钓鱼岛这个事情，很多爱国的人在有心思地关注政治，关注大的环境，钓鱼岛这个事件体现出我们中国人的爱国之心，去游行的同时就很少人关注楼市了，金九也有这方面的影响。但是我相信金九低迷时期在银十的时候会有一个新的变化，刚才主持人讲金九是历年来好的旺季，除了刚才讲的原因之外，我觉得龙华不会受太大的影响，接下来银十会有更大的成交。所以我也希望购房者正好在这期间政策的明朗化，刚需需求的购房者也尽快出手，而且未来的走势也不错。政府的重视，很多的利好消息出来，对购房者来说该下手还是要下手。

袁江：我在前面一开始的时候就说了这个概念，今年9月份前半个月的成交趋于正常化，刚才陈主持讲了9月份的数据，我个人理解这个数据是以国土局过户的数据统计出来的，我们知道一套物业的成交到国土局过户有一段时间，真正9月份的成交数据要到10、11月才能够真正了解，这是要跟购房者解释的。在下月份有一个小小的下滑态势，主要的下滑态势跟刚刚许总讲的两个原因是分不开的。谈到主持人讲到业主的心态，觉得现在无论是住房公积金政策的明亮，政府对于楼市，包括十八大的召开，政府会不会对楼市采取适当的放松等等，是不是会导致价值的反弹，作为行业的人士来讲，无论面对什么样的情况，我们现在手上持有多套业务的业主相对较少，现在出手卖房的业主更多是几方面的原因，选择置换，我从小置到大，或者从大的置换两个小的。还有一个原因在深圳把物业抛出去，现在有另外城市的发展选择出手，这是更多业主出手的主要原因。如果我们听到一些情况就选择价格的上涨，这确实有一些很多因素会导致成交受影响，我要说的一点就是我们现在客户选择的空间是大的，只要价格适当的时候选择抛售是没有错的。对于10月份，大家可以看到今年的10月是连续8天长假的开始，很多朋友也在谈论一个话题，这么长的假期是不是置业者都会出去玩，今年免收高速费，我们可以看到一点，往往免费了，大家都在想出去路是不是会堵，很大一部分人就会选择留在深圳，因为路上太堵了，这也是我们预期到的问题，很多一批业主会选择看房。前三天我们预计很多人在就近的旅游景点玩，成交量不会太大，我们预期在4、5、6是成交的高点。整体来讲我们对10月份的成交是看好的，也许能够达到2012年成交量的一个月。这是我的看法，谢谢。

陈周科（主持人）：谢谢袁总的看法，孔总刚才讲到银九金十，您对南山是怎么看的？

孔凡荣：为什么讲银九金十呢？几个方面，一个刚需很多等公积金，有一定的观望情绪，但是比较聪明的置业者是从来不等的，谁都知道公积金出来是利好于小户型刚需的，对公积金分析比较透的人都知道认房不认贷，在内地有过两套贷款的人，这时候根本不可能给你贷款，因为你是属于三套。如果不动手的话会错失的的买房时机。第二点，楼市的动荡跟每一次的政策有关系，这次十八大，很多人也是在观望，思想也就是把房价稳定在合理的价位，再进一步加严也没有太多的政策，基本上该出的政策都出了。按正常来说不会有价格下降的可能性，可能是维持平稳或者一定程度的上涨，因为刺激到一部分刚需业主。因为我们做这一行，很多东西都需要我们关注，比如商业地产10月1日可能跟去年711一样会有一个评估，评估价格打碎的话，对商业地产影响还是大的，他们的费用比我们高多了。这可能会导致商业地产很多资金流会流向其他地方，包括住宅或者是豪宅。在这几个因素的前提下9月份可能出现观望是正常的，是不是10月份会爆发，因为这些政策一样一样地明朗，公积金有一个磨合期，毕竟28日才出来，我们是批接触到这个政策的人，了解得比较多也比较透，我们的门店都有写公积金咨询点，这些东西散播出去以后会帮助到很多置业者，包括业主在时间了解到这个政策。这个政策到市场之后就会引起很大的变化，该置业的赶紧置业，刚需真的是误人。 

陈周科（主持人）：谢谢孔总的分享，接下来的话题是龙华楼价的现状，李嘉诚对地产的评价地产看地段，对普通置业来说关注的一点还是价格因素。我这里有一个数据，龙华达到800多套，龙华的成交量是占很大头的，龙华所带动的刚需置业量是这么多，是不是代表龙华的楼价是合理的？水榭春天去年1.8万，今年是2.2万，无论是一手楼还是二手楼龙华这个的现状大概是多少钱？我想让一线的嘉宾来分享一下更有说服力，他们更能看到价格的变动。

许红梅：龙华整体的价格均价跟去年同期来比的话，今年还是持平，去年的价格还是比较高的，现在涨幅并不大，但是今年有小波动上涨，但是涨幅10%—20%。从全深圳市来，整个上涨比其他区域相对来说幅度比较高，其他区域都是5%—10%，而龙华是10%—20%，现在的均价以旧城区和未来新城区进行区分，旧城区达到1.5万左右，新城区新楼盘价格都在2万—2.3万之间。比如近开盘的绿景公馆1866价格是2.3万，原著开盘价格是2.1万左右，还有来檬水榭春天是1.8万，现在二手楼已经达到2.2万—2.5万之间，这是二线拓展区楼市的情况。旧城区锦绣江南这些在原来龙华区旧城区的代表楼盘，他们的上涨幅度是持平的。

主要的还是在二线拓展区的楼盘价格，因为交通、生活配套以及环境的变化，带动了整个楼市。还有刚才说到的来檬水榭春天离口，还有金域华府离的位置，金域华府已经卖到了2.5万，2009年的时候开盘价格是1.3万。因为它离梅林关近，出入方便，龙华新楼盘的环境，里面的配套设施是完善的，可能跟市区的花园社区来比，市区的占地面积和整体的配套设施没有关外的楼盘配套设施好，所以不光是豪宅还是普通住宅，可能多了一点时间，但是多了很多空间。我想说的是龙华这一块在政府的关注下，刚才也讲到地理位置的，福田的后花园，龙华还有很多的空地，预期在红山站那一带要开发医疗、娱乐一体的，将来可能就是整个深圳市的了，我相信龙华的房价不会向下，希望广大市民要看好龙华，未来的走势肯定是好。

每个新楼盘都会带动二手楼的成交价格，如果新楼盘正好在周边哪个二手楼盘开的话，周边的楼盘都会有小小的上浮，大概是10%—15%。金地的进驻带动整个龙华的房价，绿景公馆这些楼盘的带动，金地当年开盘是1.5万—1.7万，三期上涨到2万左右，后来因为市场的原因，四期就是你刚才所说的2009年是8000多元的开盘价，现在的价格走势几乎都是在2万以上。

陈周科：谢谢许总的分享，下面由袁总跟我们讲一下坂田的楼价现状。

袁江：对于坂田的均价，我所谈论的更多的是刚需户型，从2房到3房再到4房这个区间的户型，对于坂田社区分为几类，类品质是万科、金光华和中海的，对于这样的楼盘均价徘徊在1.8万—1.9万，万科城和万科第五园有部分房源达到2万，现在坂田的价格普遍还是在2万以内的。还有一部分房源，像佳兆业的上品雅园这些价格又有一定的，大概在1.6万—1.7万，这也是值得我们考虑的。整体来说坂田的价格是区域这个现象。今年以来一直没有新盘开盘，现在在建的与华为和世纪花城、第五园的，就是五和路口新建了一个楼盘，也是佳兆业的，我没有对这个楼盘进行实地了解，看上去占地面积是15—20万平方厘米，11月份左右发售，我们预计这个楼盘的价格也会比较理性，对坂田的二手可能会带来一些冲击。

陈周科：谢谢袁总，下面孔总站在比较宏观的角度上来讲一下整个深圳的楼价现状。龙华只是很小部分，目前深圳的价格现状大概是怎么样？

孔凡荣：我刚听两位嘉宾说完之后，为什么说现在龙华区有很大的，就拿目前深圳几个区来看，宝安区的房价在3万左右，稍微好点的还不止这个价格。南山区稍微旧一点的3万多，好一点的4、5万，福田区基本上维持在4万以上，高的5、6、7、8万不等。离福田区10左右左右的龙华区2万左右的均价，包括坂田，目前所处的价位空间作为区来说还是有一定空间的。再加上国家对开发商有限价，开发商在价格拟定的过程中根据开发的特点，很多开发商提高了高赠送比例来补充房价，这点可能很多置业者没有看到。这几年送的面积比较多，很多新的概念出来，在将来这一批新的物业当中前景比以前区的老物业更有期待的空间。

另外一点，刚才他们所提到的，很多区周边的地块很值钱，所以区周边一般没有大社区，如果有的话是一个大的豪宅项目，比如说水榭春天、香蜜湖一号，这些基本上都是在本属于领头羊的价位。但是在龙华和坂田大型社区多，他们所涵盖的空间底蕴是强的。

在整个深圳来说目前社区内可选择的房源每个小区都不多，放盘量少，这点可能是龙华新区这边不一样的，他们整体的放盘比较多。开发商新盖楼盘很多，今年深圳市就批了一块纯住宅用地，宝安也就一两个在售的楼盘，基本上就在龙坂这块区域了。为什么新盘会刺激周边的旧盘，很简单就是吸引眼球，能吸引到很多置业者的关注。我们早些年做地产的时候劝客户买房买期，第二期、三期能不断地拉升期的房价，也许这个小区只有这一期没关系，但是可以分析一下周边的，旁边可能会有更的产品，更好的前景。

陈周科：谢谢孔总，从以上话题的分享可以看到三位嘉宾对未来的憧憬是好的，一个话题讲到龙华置业的憧憬在哪里，如何选择楼盘置业？如果您作为普通置业者的话会选择这个的哪个楼盘来置业，为什么选择它？今天给广大置业者举办这个论坛的目的也是希望能够从大家的观点中得到一些置业的建议。

许红梅：刚才听到主持人说，我高兴谈到龙华置业的憧憬，以前我在市区工作，走在梅林关就不走了，一座大山堵住我们，现在看到龙华，我来的时候车也没有，在十年前我来创业的时候车也没有，交通也不方便，车辆少，人也少，现在去看一下龙华，人多、车多、楼房也多，很多大品牌的发展商都不断地涌入龙华，所以对龙华的憧憬我是看好的，因为我看到十年前是什么样的，未来我更期待龙华在政府不断地重视，我相信龙华会给很多人带来置业的天堂。

我身边很多朋友他们都在宝安区，他们在福永上班，他们也想在龙华置业，他们说龙华未来的发展很好。从每个人的口碑当中也发现很多人都在关注着龙华的成长。我这个朋友要来龙华置业是属于，或者先置业这种，我给她的建议是买2房，在后期来龙华住的话可能有交通方便的情况下选择在口物业给他置业。龙华站有天骏这个楼盘，价位在1.8万左右。其他的站口红山站、北站，每个站点周边的楼盘都可以方便周边上班同事的方便。对于置业换房的，2房换3房的，我觉得在品质上要求比较高，这样就可能选择水榭春天或者金地这些设施比较完善的楼盘，这些都在二线拓展区的地理位置，均价都在2万左右。龙华还有很多的楼盘，比如星河丹堤。根据每个购房者的需求都有相应的产品供应，大龙华新区会有一个好的前景。

陈周科：下面请袁总讲讲置业的建议。

袁江：我是80后，刚需的群体也是集中在80后，我排除从业者看法的话，80后大部分还是处在上班族的阶段，跟60后、70后的置业者是有区别的，还有重要的是交通问题是置业首先关注的问题，我们所置业的地方与所工作的地方形成很不便利的是不应该考虑的。其次在置业的这个是否是我们经济所能承受的楼盘或者。第三个因素是次要的，就是在后续买了这个楼盘的房源，我们等待，包括转手抛售出去，或者等到有更雄厚经济实力的时候抛售，这也是我们需要考虑的问题，这是我对于置业的三个看法，可能不是完全适合的购房群体，对于80后我们年轻一族来讲这三个问题就不会很盲目了，就可以把目标大致的锁定下来。

陈周科：您会选择哪两个楼盘？

袁江：还是我刚刚的观点，坂田分为三个不同类别的社区，对于价格承受力高一些的话选择万科城、园或者世纪花城，享受大社区的品质，包括品牌物业的品质。其次中海和金光华的，这也是可以考虑的，同样是享受大社区，价格较万科有一定的。再次是承受力相对弱一点的，但又不得不买3房，在世纪花城140万只能套2房，如果不得不买3房，140万可以买到佳兆业的3房，那是2009年所看的楼盘。我刚才说到重要的交通，这两个楼盘同样距离口不到5的步行。如果承受力更弱一些的，楼龄在12年的老社区也是可以选择的。因为我从业就一直在世纪花城，了解得比较深，我置业的话会选择世纪花城。

陈周科：感谢袁总的分享和建议，下面由海城的孔总来讲讲，您的看法是怎么选择豪宅？

孔凡荣：既然是给置业者建议有三个点，买房抓住这三个点一般不会错，个口周边物业保值加，不管你是作为纯也好，或者说将来换房也好。这几个月CPI稍微好一些，但是从以往来看CPI还是比较高的，不动产的保值是做得比较好的，一般来说口物业，这对于置业白领一族是比较重要的。第二是抓住区，我们叫做地产界的万有引力定律，只要是好的区就算市场不好，价格依然不倒。一个新区建立之前，如果真的有11所进驻的话，你可以分析一下涵盖的区怎么样，如果有好的区会带来很大的。

另外是您刚才所说的豪宅这块，我只能给这样的建议，豪宅没有太大的地域限制，跟没有太大的关系，没有哪一个豪宅是在口的，豪宅需要的是空间，需要的是环境，需要的是氛围，买豪宅的建议是宁可买贵的不要买边角料，差价会很大的。很简单的例子看湖的别墅跟不看湖的别墅能差一倍的价格。所以买豪宅来说不要担心价格，只要稀缺了，豪宅才会值钱，如果很多就不值钱了。深圳跟香港有点不一样，香港比较吸引大家眼球的是半山，主要原因是有很好的私密性，并不需要有很好的交通。第二基本上家庭都会有几部车，有保姆，有钟点工，所以不需要在大超市旁边。第三孩子基本上都有很好的，不会为担忧。所以豪宅一定要选贵，不要选价格，的往往不是好的。

陈周科：好，感谢孔总的分享，我们今天的论坛到这里基本上接近尾声了，下面有没有观众有一些问题想问一下在座的嘉宾？

提问：孔总，我想问一下您说的公积金认房不认购是怎样的？

孔凡荣：如果是纯公积金贷款，公积金现在分两种，一种是组合式的，个人限额是50万，家庭是90万。为什么说对刚需客户有很好的刺激，很多的贷款，如果是120万的房子，首负3成的话大概是40万，这样就可以做到纯公积金贷款，如果超过就有困难了。说认房不认贷是指纯公积金贷款不含商业贷款，只要和商业贷款一组合就的都按照商业贷款。比方说你在内地有过一套房，有过一次贷款，按正常商业贷款的界定属于二套，如果在内地有两次贷款，按商业贷款属于第三套，对于你这种客户是不予以发放贷款的。但是在公积金这块可以算，但这是指纯公积金贷款。

陈周科：还有没有？好，那谢谢大家，我们今天感谢三位来宾来参加房天下举办的论坛，我们今天的活动到这里为主，祝大家中秋、国庆快乐。