楼市清淡多地签约量创下新低 小产权房暗潮涌动

《《10月该买房了？百万封顶！首付10万起

热周却成了楼市“寒季”。

“据中原监测主要的54个城市在周前7天合计签约套数为1.6万套，相比之前一周5.4万套的成交量下调幅度达到了70%。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示。

北京市住建委网签数据显示，国庆节假期前三天，二手住宅网签总量仅为137套，比平日大幅下降。据统计，9月30日至10月5日期间，广州全市总成交量为731套，仅比9月28日当天561套的网签成交量多了170套。9月30日至10月3日四天共网签490套，同比去年网签量下降272套，同比跌幅35.7%。

尽管如此，高压下的小产权房依旧还在活跃。

北京小产权房一个周？

10月7日，《中国企业报》记者发现，作为重点整顿区域的房山区小产权房仍在“热销”。房山区是北京市小产权房集中的几个区县之一，在北京市国土局的名单上，它以29个项目数仅次于昌平区位居第二。据记者了解，这些小产权房有一半以上都已经出售，而之所以销售旺盛，主要的原因就是它低廉的售价。为吸引更多的买房客，这些小产权房甚至打出了产权的宣传语。

或许这是北京小产权房一个周。

今年4月，北京市被纳入国土资源部清理小产权房试点城市。7月，北京开始集中清理整治小产权房。时隔两个月，9月17日，市国土局公布，初步清理出自2008年以来在建在售的79个违法占地项目，现正在进行查处。

在属于通州区的小产权项目中，位列整个名单第66号、北京乃至的小产权房项目，便是张家湾镇张湾村太玉园。

“两年前我买房的时候，中介就跟我讲应该很快就会办到房产证，现在两年时间过去了，只是经常听小区里的人谈起房子‘转正’的事，根本就没有房产证的影子。非但如此，现在又赶上国土局清理小产权。”太玉园小区住户峰对《中国企业报》记者表示。

峰今年三十刚出头，夫妻俩从外地到北京打拼五六年，辛辛苦苦攒了30多万元，眼看买商品房越来越没有希望，长期租房子又不现实，只好在太玉园买了一个二手房。

“听说国土部门刚刚下发政策，说是清理小产权房。小区里好多人都在谈论这事，我们也不知道怎么办。”

“说实话，我现在有点后悔，不该选择小产权房。”峰说。

记者了解到，像峰这样的刚需一族，不仅在通州太玉园小区，在其它郊县的小产权社区里也不在少数。

不过，与心里打鼓的峰不同，也有住户并不以为然。

在离太玉园大门的地方，一对正买菜归来的年轻夫妻说，“早就听说要清理小产权房，房子是用来住的，我们又不卖，无论是大产权还是小产权，对我们来说没有多大意义。如果让搬，怎么搬？再说了，小区里成千上万的住户，又不是只有我们一家。”

美联物业研究主任徐枫表示，现在各地几乎每天都在新建小产权房，主要购买群体是中低收入，他们普遍存在“赌政策”的心理，毕竟“法不责众”，政府部门很难“一刀切”。

湖南火炬律师事务所律师罗旷在接受《中国企业报》记者采访时分析称，小产权的出现是由于一些城市房价过高，远远超出普通工薪的购买力，导致许多工薪买不起房，而小产权房房价相对低得多，故许多工薪明知小产权房不受法律保护，看上其价格低廉，抱着侥幸的心理来购买，以期国家到时能出台相关法律来保护他们的利益。

调查还发现，购买小产权房的购房者，还有一种是退休后到农村居住享受田园生活的老人以及中等收入人群为度假享受考虑购买小产权别墅，少数人购买小户型。

除了已经建成的成熟小产权社区，亦有被叫停的小产权项目。

在房山区西潞街道太平庄村唐城，经居民指点，记者找到几栋刚建完两三层并未完工的小楼，周围杂草丛生。村民告诉记者，这便是唐城，听说唐城没有获得审批，未封顶就被叫停了，还有传闻说这个项目将被拆除。

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小产权房仍可售卖

79处小产权房被清理，其是否仍可售卖？

在通州太玉园小区，记者发现，底商中有几家房产中介挂锁关门。的商户和居民介绍，此前这里中介生意还很红火。

不过，记者在调查中还是发现了端倪：房产中介仍在暗地里销售小产权房。按照中介公司留的电话，记者致电销售人员电话了解时，对方称太玉园小区仍有房可出售。

“通州太玉园3居室、格局好、房主急卖、价格”，“太玉园97m2、5567元/m2，总价54万元”，“土桥太玉园、小产权、低价出售、正规两居、随时看房”，“太玉园小产权的房子、价格低、业主急售”，“太玉园小区、3居、”……登录北京二手房网，搜索太玉园小区后，大量有关太玉园的房屋出售项目扑面而来。

《中国企业报》记者以购买太玉园房子的名义拨通了一家房产中介的电话，一名赵姓中介人员热情地向记者介绍，“太玉园200多幢楼100%全住满了，火得很。现在出售的房子低层的少，主要是七层以上的。”

被问到价格时，赵姓中介人员极力介绍太玉园的，“一套90多平方米的房子才50多万，平均每平方米才5000多元。”

当记者问为什么这么时，中介表示，太玉园是小产权房，买卖的时候可以过户“小房本”，没有大房本（即正规商业地产的房产证）。

见记者显得有些犹豫，赵姓中介人员又说，“将来都是可以办正规房产证的，放心。”

随后，《中国企业报》记者咨询别的小产权房项目的买卖情况，得到的回复都是大同小异，其中崔村镇东崔村北别墅的户主蒋女士向记者介绍，自己的别墅刚刚非毛坯两年，才住了半年，不过自己准备出国，所以准备将别墅卖掉。“价格才每平方米5000多元，不过是小产权，没有房产证，如果要买大产权的，价格每平方米10000多。”

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小产权房如何解决

据张大伟援引各机构不完全统计数据称，北京目前小产权房数量约占整个房地产市场的20%，涉及近30万户家庭。

那么，如何处理小产权房的问题？

有表示，小产权房的处理，比较可行的途径是政府有关部门将其回购，用于中低收入的保障性住房。

万科总裁郁亮也建议政府将小产权房改造成，以提供给新进入城市的第二代农民工居住，解决部分百姓的居住问题。

“政府的处理方式大概有以下几种：拆迁、搬迁、处罚和补交土地出让金。”罗旷律师对《中国企业报》记者表示，“然而，对于搬迁或处罚来说，在实际操作中不具有可操作性，因为一些小产权房在建筑时也是有合法手续的，建筑物本身是合法的，只是其在转让过程中违反了集体土地不能自由转让这一条。而至于补交土地出让金则更不具有可操作性了，如果补交给国家，但土地是该集体的，不能补交给国家；如果补交给该集体，集体自己处置自己的财产不存在补交的问题。”

“个人认为，小产权房问题也不是不可以解决的，首先国家应修改法律，规定集体土地在一定条件下可以自由转让，既然集体土地属于集体，集体应享有自由处置的权力，这样就可以解决小产权房的问题。”罗旷说。

政治经济学研究主任蔡继明表示，面对庞大的“小产权房群体”应采取正视的态度，他建议区别对待，通过政策调整、追责等方式，让小产权房合法化。首先把小产权房所占土地按性质划分：耕地上所建、建设用地上所建、自家宅基地节省土地所建。他认为，后两者应给予合法化。对于耕地上所建设的小产权房，也要一分为二的对待：对于刚刚建设、规模小又违法违规的小产权房，应该立即予以拆除；已建设多年，居民已经入住多年的小产权房，他认为，在追究责任后允许其合法化。

北京市国土局新闻办相关人员向《中国企业报》记者表示，目前只是公示了这些项目，提醒购房者不要购买，接下来更具体的方案还没有确切信息。不过，小产权房项目成因不同，规划、土地等具体情况也不同，不会一刀切处理，将结合每个项目具体情况，提出具体的处理措施。

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 深圳秋交会纪实：低迷楼市恐迎冷冬天

秋交会的喧嚣和热闹，并没有给深圳楼市带来多少实质性的成交量，这让曾经以交易为主的深圳房地产交易会越来越像搭台唱戏。

10月5日，深圳秋交会落下帷幕。据深圳市规土委网站统计，在为期5天的展会中，深圳一手住宅成交仅34套，相比去年秋交会成交面积跌幅更是超过五成。

成交低迷

此次深圳秋交会恰逢中秋国庆假期，又与“金九银十”交汇，外界的期望颇高，然而现实成交量却令跌眼镜。

与以往人声鼎沸不同的是，此次秋交会现场颇为冷清。据观点地产新媒体现场了解，此次前来参观、咨询的市民较往届，现场更多的是地产公司的销售人员。

而相对参观者的“冷静”，现场销售人员的热情则让人忍俊不禁。在深圳会展一号馆，一下电梯口就有多位穿戴整齐的地产中介工作人员，手拿一大叠楼盘资料，向进入展馆的市民派发。

“买别墅送宝马”、“看房送苹果平板电脑”、“大亚湾特价非毛坯房，到场还有优惠”、“购房入户可享12年免费”、“看楼车马上就走，免费一日游”此类标语随处可见。

一位多次参展的项目营销总监谈到，相比以往，今年的情况是头一遭碰到。“能够来到楼盘销售现场的市民看的已经不多，买的则更少”。

在多位业内人士看来，此次秋交会清淡的一个原因可能是深圳本地房源偏少。

据了解，本届秋交会虽然以“深圳刚需联合起来”为主题，但参展的深圳本地楼盘只有20余个，仅占参展楼盘的两成，其中只有8个项目处于实际销售期，其余项目只是提前做品牌展示。

而惠州大亚湾的楼盘反而成了本届秋交会的主角，此外还有来自香港、东莞、汕头等城市的98个楼盘参展，更有新加坡、塞浦路斯等海外楼盘参展。

对此，现场一些看房者对观点地产新媒体表示，他们在实地参观为数不多的几个深圳本地新楼盘后，终决定还是再等等。

“大多数是深圳关外的房子，位置偏远，有的都没有通，上班太不方便，而且现在的价格还是偏贵。”

谈及价格，虽然现场促销手段多样，但深圳本地参展楼盘实际并未。参展项目中，原关内楼盘依然维持在3万元/平米左右，而原关外地区的楼盘均价也达到1.5万元/平米左右。

对于开发商在价格上的坚挺，一些业内人士认为，深圳楼市上半年前几个月的淡季不淡，为开发商出货提供了机会，使得其手中资金较为充裕，支撑了当前的房价。

更为重要的是，在销量走好的市况下，开发商认为没有必要再让利，深圳新盘此次在秋交会上集体拒绝，造成了成交低迷。

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后市堪忧

秋交会成交的低迷，导致深圳楼市“银十”开局不利，更为接下来的深圳楼市增添了更多不确定因素，后市也随之堪忧。

事实上，在经过上半年楼市的阶段性回暖后，刚刚过去的9月，深圳楼市成交量又出现了下滑，且幅度不小。

据深圳市规划和国土资源委员会日前公布的数据显示，9月深圳新建商品住房共成交2614套，环比8月下滑31.45%；成交面积24.65万平方米，环比下滑33.82%；成交均价2.08万元，环比降3.61%。

同时，在二手住宅成交方面，9月深圳共成交6120套二手住宅，环比下滑11.07%；成交面积为52.15万平方米，环比下滑11.19%。

对于后市，世联地产(002285,股吧)华南分析师曹取认为，这在很大程度上将取决于价格，但以目前开发商惜价的心态看，10月份深圳楼市整体成交量会很平淡，预计与9月持平。

至于两个月，曹取则表示比较难预测，但也绝不会重现之前5至8月的火爆情况，因为当时是在流动性改善、各地不断出台救市政策的利好情况下出现的市场需求集体释放，如今年关将至，市场已进入一个相对疲软期，成交量不会在大幅反弹。

对此，深圳今鹰地产营销总经理林晓华亦表示认同。其称，从当前深圳市场的推盘量来看，10月份与9月相当，在开发商折扣力度不大的情况下，成交量亦会大致相同。

林晓华还认为，11、12月份的成交量相比9、10月份还会有2至3成的跌幅，这在一定程度上与购房者的消费心理有关，同时市场也进入了传统的销售淡季，加之开发商对后续政策的观望情绪加重，整体成交量又会回落到一个低点。

此外，深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁亦认为，10月份深圳楼市仍将处于一个比较清淡的格局，这将是自上半年楼市回暖后的一个低谷，而这个低迷状态也将持续到年底，因为目前政策上还有太多不确定因素。

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