陆新之：房价5年内稳步上行为主 急跌可能性小

过去十年，中国经济以高增长的姿态傲视全球，与此同时，中国楼市也经历了发展的十年。而今，在经济增长放缓而物价上涨压力犹存的背景下，政府仍高举调控大旗，未来房价走势将去向何处，又会对中国经济产生怎样的影响？10月9日下午，商业观察家陆新之做客财苑访谈，与财苑网友一起探讨“未来十年中国楼市与中国经济将何去何从”的课题。

网友：现在是买房好，还是买房地产股好？

陆新之：房地产股票具有典型的周期性，目前还没有到糟糕的时候，应该还有其他更好的股票可选择。如果将买房当作一种的话，选择难度大大提高，因为要选到合适的物业才能有比较好的。仅仅是靠租金获取的话，能达到5%就不错了。

网友：支持一、二线城市房价继续上涨的因素是什么？

陆新之：一、二线城市的房价上涨跟普调工资类似，是正常的城市化与、医疗、消闲、文化等各类资源的溢价所致。预计房价5年内将以稳步上行为主，除非房价急升，否则两年内急跌的可能性很小。

网友：未来楼市会否出现类似日本的低迷？

陆新之：这种情况的出现存在一半的可能性。如果房价出现翻番的急升，是有可能大跌的。但是如果只是缓慢攀升，那么出现拐点将是很久之后的事情。日本和中国的房地产市场经常被拿来比较，但是个人认为中国的城市化还没有出现拐点，房地产市场也没有上升至点。

网友：此前鄂尔多斯民间借贷频传崩盘，导致房地产资金断裂，类似的事情会发生在其他欠发达但房价相对较高的城市吗？另外如何看待贵阳近推出的楼市新政？

陆新之：鄂尔多斯的情况比较特殊，民间金融很活跃，所以容易出现大规模信贷危机。其他地区除了部分沿海城市，没有那么多的高利贷，相对的支付危机也没有那么严重。

我9月中旬刚去贵阳进行调研，当地市场也比较特殊，两个大的项目占据了城区主要供应量。所以市场化程度不够，短期市场会有反复。但是从中长期来说，楼盘是能够消化的，不会存在过剩的状况。

网友：房地产调控政策短期内是否没有结束的可能？中国经济会陷入滞胀状态吗？

陆新之：调控政策一年内放开的可能性很小。一年之后，如果经济压力太大，调控政策可能会有所松动。宏观经济出现滞涨可能性很大。不过，全的经济体都有个起伏周期，低谷的时候，是播种、创业、布局时候，适合务实的企业家，而广大者只要保住本钱，即有捡到货的很多机会。

网友：很多人都对中国经济感到担忧，如何判断未来10年中国经济的发展？

陆新之：会有调整、筑底，然后重新启动。其实过去20年，中国至少有过4次大回调，但都不是什么天崩地裂的大事情。

网友：在限购环境下，怎么去做楼市的？

陆新之：限购之下，只能减少房产在家庭资产中的比重，多元化配置会合理一些。想方设法才能进行的，肯定不是好的。物以稀为贵，我坚持认为成熟的要比边远之得多，比如深圳前海(社区网论坛商铺)距离蛇口，也可算是不错的成熟。

网友：如何看待潘石屹从卖房子发展到公的现象？

陆新之：潘石屹选择持有商业地产，正说明他对这个资产的未来很有信心。我觉得他是写字楼与商铺的大多头，长期高度看好，所以不舍得卖给大家。当然，目前税很高，也是开发商选择自持物业的一个重要因素。

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房价是否已到底部？

开发商有钱了，就不会再以价换量？

年初各大开发商还奉行“少拿地、现金为”，到了第三季度，房企在范围内跑马圈地。9月份仅半个月龙头房企就花上百亿元购地。积极买地背后，是开发商逐渐宽松的钱袋子，部分房企高调宣布，提高公司全年的销售目标。于是，有开发商高调宣称，预计明年房价将开始大涨。尤其是美联储决定启动新一轮的量化宽松政策Q E 3，多位经济学家预警，在通胀压力下将产生新一轮房价上涨压力。网友不禁感叹，生活还真是杯具，始终赶不上高企的房价。不过，开发商资金负债率依然偏高，市场依然面临高库存，当前购买力仍以刚需为主，价格不到位，观望情绪就会依然存在。

房企掀买地潮

近期刺激市场神经的，是大开发商积极入市买地。

如果说，年初各大开发商还奉行“少拿地、现金为”的策略，那么到了第三季度，开发商则逐步放开拿地步伐，在范围内密集圈地。9月11日，万科以15.8亿元竞得广东顺德一地块，溢价率14.38%，成交楼面价3488元/平方米，成为顺德新。据统计，自今年7月起，万科在土地市场上的投入已超过125亿元。

据国家统计局数据显示，1-8月土地成交款达到4800亿元，虽然同比依然下跌，但8月单月的成交额环比增长95%。土地市场的回暖迹象在9月份表现更为突出，截至9月上旬，万科、中海、华润、绿地等房企巨头累计新增储备土地达上百亿元。

地方政府加大推地力度，很多属于“物美价廉”，增强了企业拿地意愿。从8月下旬开始，众多城市密集推地，北京、上海、杭州、温州、武汉、石家庄、厦门等所推出的土地数量之多、面积之大近几年来均不多见，且出让地块多以底价或低溢价成交，与往日动辄高溢价成交的盛景不可同日而语。

另一方面，开发商积极响应，也在于货币政策和销售火热缓解了资金紧张问题。前期策略使得销售持续好转，资金实力增加，开发商急于进行战略部署。

上半年销售好

很明显，房企现金流得以改善。从1-8月房企业绩来看，表现突出的是万科、中海、保利、恒大等四家房企，销售额均已超500亿元，其中万科以842.8亿元的业绩领先，中海地产和保利地产则分别以832.8亿港元(合人民币679.4亿)、678.69亿元的业绩紧跟万科，有望年底冲刺千亿元，如此算来，今年千亿俱乐部有可能从1个扩容到3个。

有了上半年的业绩做定心丸，部分房企在中期业绩发布会上高调宣布，提高公司全年的销售目标。中海将全年的销售业绩调高至1000亿港元，因为前7月累计销售额已达752.6亿港元，相当于完成了原定的800亿港元销售目标的94%。

华润置地主席印在集团中期业绩报告会上也表示，三季度末会视销售情况，调整之前400亿元的全年销售目标。世茂地产上半年销售额达225亿，同比增长约五成，也将销售计划从307亿元调整为350亿元。

可以看出，巨大的资金压力下，上半年房企“以价换量”的营销策略取得阶段性成果。

以价换量动力何在？

纵观上半年，万科、富力等房企的销售均价环比均出现明显下跌。2、3月份，保利地产和招商地产先后启动了性的活动；中海的销售在去年年末已经展开，今年其项目———中海紫御豪庭贴近成本出售更是将“以价换量”推至高潮。可以说，“以价换量”是上市房企上半年的普遍策略。

随着资金链的改善，有钱买地的房企是否还有以价换量的动力？几个月，房企是加速冲刺还是提前收官？“开发商对未来楼市的信心增强了，普遍对2013和2014年的楼市持乐观态度。”广州同创顾问有限公司总经理赵卓文认为，从9月到12月，龙头开发商将开始新一轮的买地行动，而对购房者而言，这未必是个好消息。因为有钱买地的公司不会再。

方圆地产分析师邓浩志也认为，开发商未来选择主动促销的可能性不大。早在二季度已经陆续放弃以价换量策略，尤其城区楼盘甚至上调房价。四季度定价策略显然以销售速度来确定价格，只要能保持一定的成交就不会下降。另外，美国第三轮量化宽松政策推出，中国楼价将面临新一轮压力。

尽管压力存在，也有认为，开发商定价还是求稳为主。广州市社科院研究员彭澎分析认为，调控不放松，很难判断政策不会加码，如果反弹厉害就有可能出台新政策，如南京近发布了限涨令；另一方面，销售回暖并不代表销售多火爆，未来半年时间仍然会以消化库存为主要任务，开发商不敢轻言放弃促销。在不明朗的经济环境下，快速回笼资金应对调控，和继续拿地开发，才能实现可持续发展。

劣势分析

负债率仍偏高

未来信贷政策的走向对楼市影响很大，尽管央行货币政策一再定调微调，但8月份C PI反弹再加上油价上涨等因素，使得央行的货币政策谨慎。

开发商现金流比过去充裕，但是港股房企在资产负债率的改善方面表现得并不明显。根据W ind的统计数据，在已经公布中报的64家地产公司中，有42家长期贷款余额增加，合计共增加493亿元。同时，地产公司的偿债能力有所下降，样本数据显示，93%的公司税息折旧及摊销前利润(EBITD A)与付息债务比率有所下降。

负债率仍处于高位，很多企业的负债达70%至80%。有媒体报道，银监会已警惕开发贷风险上升，如果银行估计开发商在偿还12个月内到期的贷款面临困难，银行须要求开发商增加抵押品，或者出售项目、股权等。

以华润置地为例，去年公司的净负债率为73%，通过今年上半年的努力，该指标回落至66.3%。但公司目前债务总额仍为657亿港元，未来一年期有息负债占比28%。辉立证券报告显示，2013年由于物业的大量资本支出计划，将导致华润置地的净债务权益比率难以明显下降，维持在60%以上。

四季度销售压力大

链家地产市场研究部统计，截至8月13日，包括万科、中海和招商等龙头房企在内的34家房企发布的上半年半年报显示，其库存合计5268.57亿元，与年初余额相比增长8.1%，净增395亿元。以保利为例，1-8月总共销售了678.69亿元，预计下半年的货量可能超过600亿，但是否会大幅推出，还取决于当前市场的销售情况。

房地产企业的库存总量仍然呈增势，据Wind数据，2012年中期房地产企业库存为14044.69亿元，为A股；另外，房地产行业库存周转率(整体法)为0.09，为A股；其周转天数为1883.76天，为A股。

在广州，世联地产统计数据显示，十区二市下半年推出货量主要集中在9、10两个月，推货量达2.2万套，占整体下半年供应的一半，大户型(120平米以上产品)与非大户型产品比例总体为3：7，今年4、5月整体供应大户型与非大户型比例为2：8，整体结构性供应明显，大户型走量压力较大，库存上升概率增加。

在这一阶段，房价上涨的底气主要来自于刚需，但库存决定了房价的走势依然在盘整阶段。

市场承受力有限

前三季度，大部分城市成交量持续回升，购房者入市心态比较积极。在此情况下，不少开发商已经做出了缩小优惠幅度，甚至回调价格的举动。网络数据监控统计，截至2012年8月3日，广州在售项目一共有321个，8月推出优惠措施的项目有145个，优惠占比为45.17%。优惠楼盘比7月份减少5.14%，这也是优惠楼盘数目6月份以来连续3个月的下跌。除了花都、增城、萝岗外，其余区域的优惠占比均出现了不同程度的下降，不少老荔湾的尾货盘以及部分的芳村较新盘都取消了优惠折扣。

华远地产董事长任志强甚至认为，“明年3月份之前，房价会出现”。然而，市场没有开发商预期乐观。从广州近期开盘的项目来看，仍然以较大优惠吸引客户，实际定价低于吹风价，来引导市场消费。前三季度70大中城市销售价格的变动像一条波浪，有起有落，并没有完全呈持续上涨态势。分析人士指出，这说明房价持续数月的上涨后，购房者就会再次观望，在限购不放开的情况下，购房需求仍以首套刚需和改善性需求为主，房价上涨后，购买力就被削弱了。

方圆地产分析师邓浩志认为，购房意愿是有弹性的，通胀压力下如果反而会刺激出手。满堂红市场部分析师肖文晓则表示，从一线反映的情况来看，影响消费者的关键因素还是价格，如果达到心理预期就会出手，如果高出则会观望，买房的可选择性还是比较多。