深圳限购两年新楼房价下跌 二手房却在“涨10%”

限购两年深圳楼市趋理性？

编者按

从2010年10月至今，深圳住宅限购正好满两周年。眼下，楼市处处打上限购的烙印，本地楼盘则大打“刚需牌”；外地楼盘因频频“揽客”，在刚刚落幕的秋交会上唱起了主角；被限购的客，把关注的目光转向商铺和外地盘甚至小产权房。限购两年，让我们数一数深圳楼市究竟发生了哪些改变？2010年10月，为抑制房价，深圳紧急出台限购政策。限购两年，人们关心的是，深圳房价到底降了没有？深圳商报记者采访发现，根据官方数据，深圳新房比2010年10月限购时的房价每平方米降了723元，二手房价格却比限购前涨了1796元，涨了逾10%。

房价走势，很关注

变化之一：

新房价格确实降了

回顾限购两年的变化，大家关心的是：房价究竟降了没有？从市规划国土委对全市新建商品住宅成交均价统计的数据来看，两年来一手房价经历了几轮波动。

数据显示，2010年10月即限购执行当月，全市一手住宅均价为21513元/平方米，为随后两年中的第二高值。在随后的两个月，限购效果显现，全市新房均价连续两月徘徊在18000元/平方米左右。

两年间价格的点出现在2011年5月，为15262元/平方米，基本与2009年上半年持平，比限购前每平方米低了6251元；在经历了2011年7、8、9三个月的小幅反弹之后，全市一手住宅成交均价连续九个月处于2万元/平方米大关之下，持续到今年6月。

从7月起，价格突破2万元大关，至今年10月限购两周年之际，为20790元/平方米，比两年前每平方米降了723元。

据业内人士介绍，深圳的房地产市场现状，一手房和二手房的成交量比例约为3∶7。与新房相比，占更大比例的二手房两年来价格走势如何？

深圳中原市场研究部提供的数据显示，2010年10月全市二手房成交均价为18176元/平方米，限购令出台后，均价一路上扬，次年5月达到20884元/平方米，也是两年内的峰。随后，均价掉头一路连续下跌9个月，于今年2月降至18432元/平方米，不过仍高于2010年10月限购之前。

随后价格小幅回升，截至今年9月，全市二手房成交均价为19972元/平方米，每平方米比限购前涨了1796元。

限购令出台后，与全市一手住宅均价走势不同的是，二手住宅价格虽有波动，却始终高于限购前的均价。业内人士表示，这是由于限购政策实施后，相关部门在预售备案时，对新开盘的项目或所在设定价格上限，开发商申报价格过高的直接不批预售证，同时，迫于政策、资金压力，一些开发商不得不促销以价换量，新房价格确实被“摁住”了。

而在二手房市场，这些因素都不存在，限购令的出台在一定程度上使得业主心理增强。

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变化之二：

市场开始变得理性

在深圳房地产信息网地产事业部总经理周学军看来，除了价格，限购两年来，深圳房地产行业悄然发生变化的还有很多，其中明显的是整个市场变得更加理性。

记者采访中发现，今年入市的新盘纷纷给自己贴上“刚需”的标签。7月开盘的阳基春天里，高调推出“呵护经济回暖，刚需运动”六大措施，宣称响应政府号召，只对刚需销售。开发商对外宣称，“刚需需求旺盛，投机请别拥挤。本项目只有360套49~117平方米中小户型产品”，开发商对刚需一族的重视可见一斑。今年上半年开盘的水榭春天5期，推出高性价比的75平方米以及88平方米单位因开盘当日热销，后来又加推该两种户型。此外，万科红、绿景香颂(小区网论坛)、招商果岭、星河盛世等不少号称解放刚需性需求的项目纷纷热销。

“开发商在调控政策之下理性了很多。”周学军告诉记者，在调控之前，有些开发商常常是“漫天要价”，一周一个价，胡乱。“限购令出台，对开发商的这种行为有了不少约束，他们在拿地、定价、户型设计等方面变得比较理性。”这种变化反映在市场上，表现为本地楼盘小户型、刚需盘唱主角，周边珠三角城市以及一些盘，纷纷以、作为噱头，吸引深圳客。

在地产商改变策略的背后，是地产商对未来预期的变化：从开始认为限购只是临时的调控“猛药”，到限购政策将可能持续较长时间。世联地产董事长陈劲松表示，地产商已经做好了限购常态化、长期化的准备，在接下来的几年，防止资产价格过快上涨和调整经济结构仍会是政府经济工作中的重要内容。深圳都会城市研究院院长高海燕认为，目前看来，政府还没有取消限购政策的打算，至少在“十二五”期间没有政策放松的可能性，调控呈现常态化，需要时间来改变市场各方的想法。

变化之三：

外地楼盘“揽客”

这两年，很多市民都接到惠州、东莞的楼盘推销电话，外地楼盘的广告也是随处可见，翻开报纸，外地楼盘的广告很多时候多过本地楼盘。在刚刚落幕的秋交会上，外地楼盘参展数量远超本地楼盘，“揽客”，在展会上唱起了主角。

外地楼盘瞄准的就是深圳的被限购者。

这两年，需求被抑制的重要原因就是有钱购房的人没有购房。肖先生就是其中的代表。肖先生是深圳本地人，名下已经有两套房产。“这两套房都是在限购以前买的，现在也找不到合适的项目，手头有些余钱，想来想去还是买房子比较保值，但是苦于没有房票。”肖先生称，为了买房子，他先后去过惠州、东莞等地看房，因为东莞的房子没有“房票”限制。

记者了解到，肖先生的困扰并不是个案，外地楼盘开发商正是看到这一群体的存在而来深争抢客户。据悉，本次秋交会有不少外地楼盘浩浩荡荡来深拉客。

据一份调查显示，在大亚湾新楼盘中，外地客的比例普遍在八成左右，其中深圳客占了绝大部分。

变化之四：

置业者心态变化明显

“应该说限购政策成效明显，抑制住了房价的上涨。从现在深圳的房价来看，调控的目的达到了。”周学军昨日接受记者采访时表示。周学军说，两年前出台限购令，调控的目的很明确，就是要抑制房价过快上涨，但是并不是要把行业搞死。从今年的房地产市场情况来看，成交量与去年同期相比上升了，价格下降了，因此说目的达到了。

两年来，置业者的心态也经历了明显变化。周学军说，在限购令出台之初，置业者对价格下降抱有很高的期望值，希望限购政策对市场会有一个深度调控。包括一些中介机构也预测限购后深圳楼市会出现整体房价大幅下降。“经过一年多的调控，到了今年初，大家开始发现调控并非想象中那么乐观，房价下降并没有那么快、幅度也没有那么大，刚性需求客户开始出手。”

对于置业者这种心态和行为的变化，资深房地产评论人士尹香武认为，这是置业者变得更加理性的表现。“在2007年房地产市场调控时，出现过业主大量抛盘的情况，这一轮调控中我们并没有见到。

这说明，经过限购、限贷等严厉房地产政策的锻炼，深圳者的资产意识、价值规律意识成长很快，从以前的‘盲动’变成现在的‘谋变而动’。”