国务院：商品房预售许可审批权下放县级政府房管部门

中国政府网昨天公布了《国务院关于第六批取消和调整审批项目的决定》。《决定》说，经严格审核论证，国务院决定第六批取消和调整314项审批项目。其中商品房预售许可被列入下放管理层级的审批项目。审批机关由原来的“县级以上地方人民政府房地产管理部门”变更为“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。

北京市房协秘书长陈志对此表示，下放审批权无关楼市调控政策。他表示，房地产行业管理有很明确的地域性，在一些辖区较大的省市，审批权下放到县级房管部门，更方便管理。“我很反对有的人一看出了一个政策，就联想到调控放松。”陈志表示，虽然审批的机关变了，但审批标准并没有变，“关键不是看谁管，而是看怎么管，有没有效力，能不能落实调控政策。”

中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，下放审批权在一定程度上可以降低审批的难度，有利于增加项目上市量，但审批标准并无变化，对预售项目的直接影响不大。他表示，下放审批权可以更好、更直接有效地区域内楼盘项目预售状况，有利于对楼市波动情况进行更直观的监控。

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【相关】商品房预售许可权下放影响有限

昨日国务院发布关于第六批取消和调整审批项目的决定，其中调整143项审批项目，包括有“房地产预售许可”由原来“县级以上地方人民政府房地产管理部门”负责审批，下放后，实施机关变更为“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。

对于审批权下放后是否是降低了审批标准，中原地产市场研究部总监张大伟认为并没有降低标准，对预售项目的直接影响不大。不过，“下放审批权一定程度上可以降低审批的难度，有利于增加项目上市量。”张大伟直言。

链家地产市场研究部张絮同样认为，商品房预售许可审批权的下放至设区的市级、县级人民政府房地产管理部门。主要的变化在于进一步明确了县级人民政府管理部门的审批权限。但综合来看，下放导致的变化其实并不大。因为在根据实际情况来看，此前经过上一级单位的下放，大多数县级都拥有预售项目的审批权。

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【相关】商品房预售审批权下放 或加大供应量平抑房价

在楼市“金九银十”的敏感期，任何政策风吹草动足以在市场掀起轩然大波。10月10日，国务院宣布将商品房预售许可审批权下放，这引发了各方对楼市风向的种种猜测。

根据中国政府网消息，在《国务院关于第六批取消和调整审批项目的决定》中，公布了143项审批调整项目，其中，商品房预售许可审批权将由原来县级以上地方人民政府房地产管理部门，下放至设区的市县级人民政府房地产管理部门。

多位业内人士在接受地产中国网采访时表示，商品房预售审批权下放，意味着商品房预售条件将放松，各地区根据不同情况，或有针对性的加大市场供应量，这有利于平抑房价。另一方面，则意味着政策更加灵活，市场自由度更大。

将加快商品房预售许可证发放速度

所谓《商品房预售许可证》，是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。按规定，房屋未建好之前出售均要办理此证，开发商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花。

阳光100集团常务副总裁范小冲就此表示，商品房预售许可证有两个重要作用，一方面，商品房建设工程要达到一定标准才能取得预售证，而如果没有预售证，开发商不能销售、按揭贷款，房企现金流将受到遏制。另一方面，即使有些楼盘达到预售条件，但也可能因定价过高而不发预售证，起到政策调控房价的作用。

“而审批权下放后，意味着有可能放松预售证取得条件。”范小冲说。

亚豪机构市场发展总监郭毅则认为，在某一阶段，许可证审批制度可以对高价房、或可能出现日光盘的项目放缓发证，权力下放后，很大程度上将加快商品房预售许可证的发证速度。

或有针对性地加大供应量平抑房价

“发证速度加快，意味着楼市供应量增长速度也会随之加快。对于购房者而言，这扩大了买房时的选择面。同时，对于同一区域、相近档次的项目而言，开盘项目时间或被拉近，使各个项目定价上不会产生大的差异。开发商对未来价格的预期也会有所降低，利于房价的稳定。”郭毅表示。

成全机构董事长全忠表达了类似的观点，他认为，审批权下放，预售条件或放松，有利于加大市场供应量，同时有可能平抑房价。

北京中原住宅事业部副总经理商十磊则表示，具体对于市场的影响应分两部分来看：一方面，对于北京、上海、深圳、广州这些一二线城市来讲，意义并不大，因为这些城市本身的调控就严厉，政策执行很严格，力度也很大，信息的透明度也高，所以即使审批权下放，执行过程中松动的可能性也小；另一方面，对于那些三四线城市来讲，这项政策的出台会直接导致市场供给需求量的加大。

他进一步谈到，房地产开发涉及地方政府的，如今审批权下放之后，地方政府就可以根据自身的利益需求来批复项目，批复的速度和数量也会相应加大。三四线城市本身调控就没有一二线城市那样严厉，而且政策的执行力度就没有一二线城市严格，所以地方政府在执行过程中的放松情况是极有可能的。但这些三四线城市并不能构成主流，所以即使有松动也不会影响大局。

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不意味着调控放松

或许正是由于商品房预售许可证的特殊功能，市场中不少人士将此政策解读为“调控放松”，事实当真如此吗？

高策地产服务机构董事长陶红兵告诉地产中国网，这个政策的确会让市场有一种调控放松的心理预期，但其意义也就于此。因为尽管审批权力下放了，但是预售许可的审批标准却并未放宽，现在市场的信息都是透明的、可以查询的，如果地方政府有违规审批的情况很容易就会被查出。相反，审批权下放之后，市一级的房地产管理部门可以有更多的精力去做好工作，市场的力度可能会加大。

范小冲也认为，权力下放后，上级政府仍然可以对预售证标准进行统一控制管理，或提出指导性意见，不能简单理解为调控放松。

商十磊则表示，在当前的调控环境下，政府也不会任由地方有太过的行为，扰乱调控大局，在出台这项政策之前肯定会跟地方政府就实施的方式、流程、标准等问题进行沟通，并且会有相应的严格规定。

事实上，从市场成交数据来看，楼市调控的确从未远离。双节长假期间，主要54个城市在周合计签约套数约为1.6万套，环比前一周5.4万套的成交量下调幅度达到了70%，层对房地产市场的提前降温措施成果显著。

对此，郭毅告诉地产中国网，国务院选择在十一周之后公布此消息，目的正是为了避开楼市旺季，避免造成楼市供应量过于迅猛。

有不愿具名的业内人士则向地产中国网透露：“对于商品房预售审批，此前上层管理部门确实很头疼，权限下放后，有助于缓解上层压力。同时，地方政策则更加灵活，市场自由度更高。但若权衡政策各方面利弊，商品房预售审批权下放应与调控放松无关。”

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