楼市旺季再“缺位” 开发商或叫停以价换量

在传统销售旺季的周，楼市成交再次陷入低谷，淡季不淡、旺季不旺的情景重现。而固有循环被打乱的同时，楼市成交价格却依然坚挺。

受访的多位业内人士表示，在业绩压力得到缓解的前提下，部分开发商或将结束以价换量的销售策略，未来楼市走向更加扑朔迷离，政策因素仍则是买卖双方僵持的焦点。

周成交萎缩价格却坚挺

开发商以价换量阶段或结束？

统计数据显示，国庆长假期间，54个城市在周前7天合计签约约1．6万套，环比降幅为70％。其中北京新建商品住宅签约874套，为近4年来同期网签量。

事实上，楼市成交自进入9月以来就异常冷清，在传统“金九”的销售旺季，包括北上广深在内的各大一二线城市成交量均不理想。然而，与往年不同的是，面对羸弱的市场现状，开放商似乎异常淡定，即便在周期间，大多数开发商折扣力度小，且优惠活动持续时间也比较短。

而据地产中国网发现，有部分房企，不但未在周采取“以价换量”策略，甚至调高楼盘价格，这进一步加重了购房者的观望情绪。

中国房地产学会副会长陈国强就此表示，目前市场上确实存在提价现象，这主要是由于部分开发商前期销售情况良好，没有资金压力，且前景预期乐观。

从近日房企公布的三季报来看，似乎也佐证了这一点。以万科、保利、招商等房企为例，在前三季度都取得了不错的业绩，其中世茂已经完成了全年销售目标，保利也已接近全年目标。

那么，品牌房企是否会因业绩优异而在四季度提价呢？

对此，早已完成全年销售目标的北京万科方面接受本网采访时表示，对于未来的价格策略，北京万科仍然坚持按消费者愿意接受的价格定价。

“即便承诺按照消费者意愿定价，但在无任何回款压力的前提下，业绩优异的品牌房企将掌握着未来调价的主动权。”有分析人士就此表示。

中原地产研究部总监张大伟则认为，目前很多城市都出现了价格止跌，之前热销的项目都出现了折扣减少，这说明开发商以价换量阶段已基本结束。

金九银十连年低迷

原有淡旺季循环已打破

无论开发商是否叫停以价换量的销售策略，金九银十连年低迷的现状却几乎无可避免，人们不禁质疑，“金九银十”对于房地产行业来讲，是否还有意义。

据伟业我爱我家市场研究院数据显示，2008年9月、10月，北京、上海、天津、南京、杭州、苏州六市的一手房成交量均处于该市当年的成交低位，金九银十”成“铜九铁十”惨淡收场；2009年，大部分开发商选择“以价换量”的营销策略，成交量稳步回升，但3-8月，楼市持续火爆，而作为传统成交旺季的“金九银十”的成交量反而相形见绌；2010年，金九银十情况仅略微好转，而2011年依然不理想。

从统计数据来看，房地产行业传统的“淡旺季循环”已完全被打破，政策因素无疑是改变楼市固有规律的关键。但也有业内人士放言，“金九银十”不过是媒体的炒作，它本就不具有科学性。

对此，伟业我爱我家分析师孔丹接受地产中国网采访时表示， 9、10月份，北方城市秋高气爽，消费者在消费心理上更有消费冲动，因此，“金九银十”成为开发商冲刺全年业绩目标的重要月份。然而对于消费者而言，9、10月份，除了房源充足外，其实并非是的购房时间，反而年底，房价更为。在楼市不景气的时候，购房者的消费冲动自然要打折。

事实上，开发商对于“金九银十”的态度也并不热衷，北京万科方面表示，“金九银十”是对9月、10月房地产行业销售放量、达到全年高位现象的说法。实际数据显示，每年的销售量高值出现在第二季度。

买卖双方失去了对“金九银十”的期待，似乎使“以价换量”策略更是英雄无用武之地。但同策咨询研究总监张宏伟认为，无论楼市淡旺季循环如何变化，相对于“以价换量”以时间换取发展空间的做法，幅度收窄、甚至个别项目的，只能让现有项目停滞不前。“降低项目及企业的资金周转率，有可能会使房企丧失更多的发展机会。”

【相关】土地市场火爆胜于楼市

据链家地产市场研究部统计，2012年第三季度包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉的10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积为7560.4万平方米，环比第二季度上涨70.1%，总土地出让金为1352亿元，环比上涨123.8%，翻了一倍有余。

其中，住宅土地成交规划建筑面积为2454.9万平方米，住宅土地溢价率达到18.58%，较二季度明显增加。

更值得关注的是，2012年第三季度，北上广深四个一线城市住宅用地土地出让金总计414.7亿元，环比第二季度大涨355.7%，而第三季度住宅土地溢价达23.12%，达到了2011年调控后的值。

链家地产市场部张絮表示，三季度土地市场迎来了调控后供需两旺的局面。

百城房价环比连涨4个月

中国指数 研究院日前发布《2012年9月中房指数系统百城价格指数报告》显示，9月，100个城市(新建)住宅平均价格为8753元/平方 米，环比8月上涨0.17%。其中60个城市环比上涨，38个城市环比下跌，2个城市持平。这是该指数自6月止跌后，连续第4个月上涨，但涨幅有所收窄。

数据显示，9月十大城市住宅均价为15573元/平方米，环比上月上涨0.22%。广州、武汉分别上涨0.93%和0.77%，涨幅相对较高，南京、成都、北京、天津涨幅在0.1%~0.5%之间，杭州、上海、重庆(主城区)、深圳涨幅在0.1%以内。

“信贷松动以及土地市场的升温与楼市这次的走向关联度。”中原地产市场研究部总监张大伟在报告中指出9月房价微涨的主要原因。此外，同策咨询研究中 心总监张宏伟指出，成交量的持续回升导致开发企业资金面紧张的局面得到缓解，部分楼盘降幅收窄甚至小幅也导致房价整体上止跌微涨。

至于房价走势，张大伟称，四季度出现大规模的可能性基本不存在。(新财)

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