上市房企9月拿地金额环比增166% 土地一暖即热

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楼市销售的持续回暖，令房企资金得到了顺畅回笼，三季度房企拿地的积极性较上半年有明显回升，资金充裕的龙头房企正在地价的历史低位，积极补充土地储备。

据上证资讯统计发现，今年9月，已发布新增项目公告的A股上市房企获地数量和拿地金额环比、同比均呈显著增长，并掀起一轮拿地高潮。数据显示，今年8月，包括万科在内的8家上市房企共新增项目24个，总拿地金额约95亿元；9月，新增项目的上市房企增加至15家，共新增项目41个，总拿地金额约253亿元，拿地数量及金额环比8月分别增加了70%和166%，均创下今年新高；而同比去年9月的23个和150亿元，分别增加78%和69%。

分析人士认为，本轮调控多的不是房价，而是地价。上半年果断回笼资金、下半年适时买地及时补仓的房企，未来的土地储备及获利空间将支撑其赢得房地产市场的未来十年。

销售回暖拉动土地市场升温

记者梳理上市房企今年的拿地情况发现，今年土地市场总体呈现前低后高、上抑下扬的格局。2012年一季度，房地产市场尚处于去年三轮宏观调控的影响之下，前景不明朗致使土地市场量价齐降，一度步入成交低谷。二季度开始，随着外部环境的变化，重点城市去年以来积压下来的购房需求开始集中释放，市场交易量此后步入回升通道，土地市场稳步回暖。三季度则迎来今年土地成交量价小高峰，房企拿地积极性明显提高，到了9月更是形成了一股拿地高潮。

值得注意的是，8、9月份房企拿地潮的出现，与地方政府的推地潮完全同步，可以说，地方政府才是这波拿地潮的“幕后推手”。自8月以来，北京、上海、沈阳、杭州、武汉等地政府频繁上演“土地盛宴”，与今年上半年土地市场几乎不推地、无成交的冷清场面形成鲜明对比。国土部公布的数据显示，上半年住宅用地供应量为4.72万公顷，仅完成了全年住房供地计划29.6%。包括万科总裁郁亮在内的不少开发商高层人士都曾表示，上半年之所以不拿地的一个重要原因，就是政府上半年鲜有好地推出。

“政府卖地也是有出货窗口的，土地出让也要看市场需求。”一位上海区级政府土地规划管理部门的工作人员告诉记者，上半年土地市场较为冷清，开发商拿地意愿不高，就算推地也卖不出好价钱，还不如不推。通过上半年的销售回笼了资金，开发商现在有能力也有愿望拿地了，地方政府此时推地，可谓供需双方一拍即合。

拿地表现或决定房企命运

“本轮调控多不是房价，而是地价。在销售市场让利、快速回款后买地的房企，未来土地储备和获利空间将支撑其赢得房地产市场的未来十年，所以如万科等大房企狠。而那些在销售市场犹豫不决、忽视土地市场转机的房企，将失去十年来的买地时机。”房地产评论员尹香武表示。

记者发现，以万科、保利为代表的高周转房企，在此轮市场调控下，已敏感地嗅得“抄底”土地市场的时机，提前出手，大量补仓。“错过此轮时点的中小型房企将面临行业洗牌的命运，在此轮市场调整见底时期踏准时点的能力和表现将决定房企未来。”克尔瑞信息集团城市运营顾问总经理郭玉良认为。

进入10月，土地市场热度依旧不减。10月9日，成都市国土资源局以184万元/亩的价格成功出让金堂县三星镇4号地块，成交面积合计95亩，每亩溢价率达196.77%；按照出让计划，杭州市在10月11日至19日期间将有18宗地块密集挂牌出让；武汉市则将于10月12日出让16宗土地，其竞买保证金达3亿元；佛山南海国土局也将在5天内陆续出让13宗土地。根据链家地产市场研究部统计，10月以来10个城市土地出让金82.2亿元，溢价率为37.9%，较9月份明显增加。

虽然土地市场一片红火景象，但也有业内人士认为，在房地产市场“基本面”尚未完全回暖的背景下，并不会出现“抢地潮”。同策咨询研究总监张宏伟认为，目前现金流宽裕的仍以高周转房企和央企为主，大部分开发商的现金流还是比较吃紧，在市场基本面尚未完全回暖的情况下，多数开发商仍以“持现过冬、未雨绸缪”为策略，防止未来市场的不确定性。 

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多数房企拿地态度仍谨慎

事实上，虽然从第三季度开始，房企拿地热情大增、获地动作频频，但由于楼市调控的长期性以及未来走势的不确定性，令房企拿地策略依旧保持理性，并没有出现2009-2010年间高溢价率、频出的火爆场面。

除上述15家A股上市房企外，克尔瑞房地产研究从其他角度分析了包括“招保万金”以及龙湖、恒大在内的多家典型房企的数据，统计样本恰好是15家。

克尔瑞的分析数据显示，将2012年前三季度15家典型房企的新增土地总金额和期间房企销售总金额作对比，可以明显看到，2012年前三季度房企拿地支出占销售收入比重较去年同期明显下降。去年前三季度典型房企这一比值大概在28%左右，今年则降低至17%。15家典型房企中，有6家企业今年来拿地支出占销售收入的比重不足10%，像今年来一直没有拿地的世茂、远洋，去年同期拿地支出占销售收入比都在40%以上。即使今年来30重点城市土地出让底价楼板价及成交楼板价均较去年同期低，但多数房企的拿地态度仍偏谨慎。

今年拿地支出与销售收入的比值在25%以上的房企有三家，分别为龙湖、万科、招商。其中龙湖这一比值高达69%，在众多房企中显得尤为激进。

从拿地成本来看，2012年前三季度，15家典型房企的平均拿地成本为2483元/平方米，同比持平。以行业龙头万科为例，虽然下半年在各地动作频频、了此轮圈地潮，但万科稳健风格不变，今年前三季度万科新增土地楼板价为2617元/平方米，同比微增1%，基本上跟同期保持在同一水平上；而雅居乐前三季度新增土地楼板价仅为794元/平方米，同比下跌57%，这主要由于雅居乐78%的新增土地均位于三四线城市，直接降低了企业拿地成本；绿地前三季度的拿地成本也仅为1129元/平方米，同比降幅三成，这主要由于绿地今年在大同等地的新增土地楼板价均在800元/平方米以下。综合来看，今年拿地成本有明显下降的企业，多是由于加大了三、四线城市的布局进程。

房地产上市公司拿地公告情况汇总

月份 发布公告公司家数 涉及项目总计 拿地金额总计

2012年9月 15家 41个 253.20亿元

2012年8月 8家 24个 95.47亿元

2011年9月 11家 23个 150.21亿元

数据统计：高志刚

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