美联物业一周楼市：长假因素消除 成交大幅反弹

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主要城市土地市场强劲升温

2012年第三季度包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉的10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积为7560.4万平方米，环比第二季度上涨70.1%，总土地出让金为1352亿元，环比上涨123.8%，翻了一倍有余。其中，住宅土地成交规划建筑面积为2454.9万平方米，住宅土地溢价率达到18.58%，较二季度明显增加。

更值得关注的是，2012年第三季度，北上广深四个一线城市住宅用地土地出让金总计414.7亿元，环比第二季度大涨355.7%，而第三季度住宅土地溢价达23.12%，达到了2011年调控后的值。

美联物业研究认为，土地市场升温已经是不争的事实，开发商对土地的争夺，一方面体现了其对未来楼市的信心，另一方面是对货币超发流动性过剩的担忧。

国务院下放商品房预售审批权

国务院近日发布关于第六批取消和调整审批项目的决定，其中“房地产预售许可”由原来的“县级以上地方人民政府房地产管理部门”负责审批，变更为“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。也就是说，“商品房预售许可”审批权被下放。对此市场分析认为，下放审批权虽然一定程度上降低了开发商的审批难度，但并没有降低审批标准，总体来说影响并不大。

值得一提的是，如果开发商拿了预售证迟迟不发售，会被视为。但是如果项目达到预售条件，开发商又不想那么快开售，可以不去申请预售。因此，商品房预售审批权的下放，只是让开发商可以更加主动地掌握推货的节奏、时间，甚至对商品房的供应都不会有多大的影响。

美联物业研究认为，审批权的下放并没有对房地产市场带来太大变化，措施或许使开发商更好掌握销售节奏。

北京市政府召开专题会议研究整治“小产权房”

北京市政府召开专题会议，传达学习贯彻联席会议第十九次全体会议精神，研究清理整治“小产权房”等事项。

会议听取了本市清理整治在建在售利用集体土地违法建设销售(变相销售)住宅工作汇报。会议强调，要深刻认识“小产权房”的极端危害性，解决这一问题态度一定要坚决，北京要成为执行国家法律法规政策的模范。解决“小产权房”问题，首先要坚决杜绝出现新的“小产权房”；对在建在售的要坚决处理，立即叫停，注重广泛发动群众举报，做到早发现、早整治；对历多年形成的，要分析原因，分类研究处理办法。各部门、各区县要同心协力，真抓实干，作风过硬，敢于碰硬，依法依规，坚决遏制“小产权房”蔓延之风。

美联物业研究认为，国内不少一二线城市在观察北京对小产权房的做法，其对小产权的处理将起到示范作用。

重现上海 房企再赌中市场

10月10日下午，经过445轮激烈竞价，上海保利联合信保(天津)以45亿元竞得徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块，楼板价27055元/平方米，溢价率42.86%，成为今年上海新的总价。此前的9月29日，申电以20.5亿元的总价摘取了黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块，成为上海今年以来总价和单价双项“”。此外，10月12日上海市杨浦区平凉街道22、23街坊地块（下称平凉路地块）也将进入现场竞拍环节。虽然该地块出让面积与徐汇滨江地块同为6.7万平方米，但起始总价却超出了后者1亿元，高达32.58亿元。

据统计，万科、保利两巨头前三季度分别斥资逾300亿元增加土储，其中万科为164亿，保利加上10月10日的地价款则近200亿。根据两家公司10月10日销售简报，9月份，万科实现销售金额120.4亿元，按年下降3.8%；保利地产实现签约金额77.59亿元，按年增长15.19%。在标杆房企的带动下，土地市场呈现一片繁荣景象。数个主要城市的土地市场在9月末集中成交，仅京沪两地9月29日当天就分别出让8幅及5幅地块。而上海市场则连续出现两个，并有一个已是箭在弦上。

美联物业研究认为，上海近期“”频出，或者会进一步推高房价。

广州首套房贷利率仍有八五折优惠

近日有媒体称，多家银行对消费类贷款利率至少上调10%。消费类贷款确实大多都执行上浮利率。不过有银行人士表示，消费类贷款利率上浮是常态，会根据资金供给情况在不同时期调整浮动比例。但与北京等地不同的是，广州本地银行首套房贷利率仍有八五折优惠。

美联物业研究认为，广州首套房贷执行8.5折利率将对成交量起到刺激作用。

大银行房贷利率优惠缩水 深圳首套房贷仍有85折

近日，城市出现银行收紧信贷的现象，有消息称北京、广州等地的银行首套房贷利率有所提高。记者昨日以置业者身份走访了深圳多家银行发现，中、农、工、建、交五大行中，工行仍提供首套房贷利率8.5折的优惠，其对应贷款门槛为120万元近日有消息称，各地多家商业银行已取消首套住房贷款优惠利率，还有些银行在基准利率基础上有所上浮。记者昨日以置业者身份走访了深圳多家银行发现，中、农、工、建、交五大行对置业者仍给予一定幅度的优惠利率。

美联物业研究认为，尽管各大城市的银行都在提高房贷利率，而言深圳市民在工行依旧可以享受到85 折的优惠，对于广大深圳购房者而言是个利好消息。

一手住宅

一线城市

二线城市

注：

1、统计时间：2012.10.8-2012.10.14。

2、数据来源：各城市官方房产信息网，美联物业研究。

3、备注说明：“--”表示由于统计原因暂时缺少的数据。

4、杭州从2011年5月8日起使用全市住宅成交数据。

成交预测

上周一二线城市一手住宅的成交量节后大幅反弹，全线表现上升，一线城市北京、上海、广州、深圳成交量均有倍数级升幅。其中北上广升幅均超过2倍，深圳也有超过1倍上升。二线城市成都、重庆一手住宅成交量均有3倍以下升幅，杭州也出现超过1倍上升。

节后成交大幅反弹，收复失地，从成交数据来判断，周成交，长假因素是主要成因。但不能忽视的是，其他不利因素仍然困扰楼市，如银行普遍提高首套房贷利率等。因此，后市成交难以出现持续上升，成交量步入稳定的可能性。

异域楼市

悉尼住宅房地产价格呈上升趋势

澳大利亚房地产协会房产走势调查发现，悉尼住宅房地产价格已经显示出上升趋势，其表现至少在未来一年将超过另外两个海滨城市布里斯班和墨尔本；预计商业、工业、零售及住宅房地产在未来两年均会缓慢复苏，现在房价均处于价值周期底部。

接受调查的称，尽管住宅房地产的复苏目前还处于初期，商业房地产价格已经在悉尼和布里斯班攀升，而工业房地产价格均有上升。