称中国楼市未来3到5年内房产泡沫会破裂？

据经济之声《天下财经》报道，“1/3的房地产企业就能够满足住房需求，2/3的房企都是要垮掉的，未来3到5年内房产泡沫会破裂。”这是中国家庭金融调查与研究主任、西南财经大学经济学院院长甘犁在2012全球化进程国际学术大会上发表的观点。

谈到中国家庭资产的“泡沫化”，甘犁的结论是这个领域的产能已经严重过剩，目前1/3的产能已足够满足未来长期的均衡供需，这也是中国家庭所面临的大的风险。但是即使房价下跌30%，银行也不会受太大影响。

对于人们热议的刚性需求，甘犁测算，每年建600万套房子，就可满足各种新增的需求，也就是现在1/3的生产能力。这说明2/3的房地产公司都是要垮掉的。

因此，甘犁告诫，中国的刚需不是很强劲了。房地产企业应该转型了，再走下去会垮掉，未来3到5年内房产泡沫会破裂。

信息公开是刺破房价泡沫的利剑

信息是自由交换的核心要素。由于对市场经济的片面与肤浅理解，制造和加剧信息不对称几乎被当成正当的市场行为，不仅无可厚非，反而是能力高[简介动态]强的表现。实质上，没有对信息不对称的克服，就不会有市场对资源的优化配置。由于体制上的透明度不足与灰色地带的广泛存在，再加上相关利益集团的利益作祟，中国房市信息严重不对称。从信息不对称的严重程度看，房价泡沫不言而喻，没有泡沫才是咄咄怪事。题记

有一个事实可能谁都无法否认，那就是中国房市信息严重不对称。由于体制上的透明度不足与包括灰色收入在内的灰色地带的广泛存在，再加上卖方与包括政府部门在内的相关利益集团的利益需要，中国房市信息在三个方面严重不对称甚至混乱：一是住房总量信息不透明，自市场化改革以来，究竟建造了多少住房，没有一个有公信力的数据；二是缺乏详细购房信息，究竟市场上的住房是什么人购买的，投机性购房占到多大的分量，没有公开的数据；三是住房空置率信息空缺，究竟市场上的住房有多少在空置，没有公开的数据。

中国房市有无泡沫

中国房地产市场是不是存在价格泡沫呢？尽管城镇房价收入比、租售比和房屋空置率这3个重要指标都远远超过国际水准，强有力佐证房价泡沫的既成事实，但由于涉及数据准确性和参照系的选择，再加上发展阶段的不同及“中国特色”的事实，比如灰色收入的存在，通过与国际接轨来论断中国存在房价泡沫，被某些人认为不太合宜甚至无效。

但有一个事实可能谁都无法否认，那就是中国房市信息严重不对称。由于体制上的透明度不足与包括灰色收入在内的灰色地带的广泛存在，再加上卖方与包括政府部门在内的相关利益集团的利益需要，中国房市信息在三个方面严重不对称甚至混乱：一是住房总量信息不透明，自市场化改革以来，究竟建造了多少住房，没有一个有公信力的数据；二是缺乏详细购房信息，究竟市场上的住房是什么人购买的，投机性购房占到多大的分量，没有公开的数据；三是住房空置率信息空缺，究竟市场上的住房有多少在空置，没有公开的数据。

信息传递是价格形成的基础

信息说起来似乎很轻巧，但绝非一般因素，而是自由交换的核心要素。众所周知，价格传导是市场优化配置资源的基础机制，毫无疑问，没有价格传导，就不会有市场对资源的优化配置。但比价格传导更基础的是信息传递，一个价格的形成首先就是对信息的掌握，如果没有及时而准确的信息传递，甚至信息严重不对称，就难以形成准确的价格，市场对资源的优化配置就会是一句空话，错误的价格甚至形成巨大的误导，招致资源的严重错配。

西方经济学对信息的极端重要性还是胸中有数的。计划体制是如何被驳倒的呢？道理可简要归结为规划不如变化，信息永远不完全。早在《国富论》中，亚当·斯密就强调了这一点，弗里德里希·哈耶克后来作出更明确的重申，核心就是：熙熙攘攘，你来我往，个体在市场上是分散的、多样的、易变的，从而决定了没有哪一个人、哪一个机构能随时掌握充分的信息，进而决定了计划体制之不可行。实际上，信息永远不完全只是驳倒计划体制的必要条件，但西方经济学的确从一开始就扼住了信息之咽喉。

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楼市进入资本为资源集中时代

8月以来，在住宅市场有所降温的同时，土地市场却逆势而起，在土地供求两旺的现象背后，频繁闪现着大型房企的身影。比如，近日保利地产在上海和长沙，连抢两个地块，堪称土地市场的“犀利哥”。

土地市场，由于其一头连着政府，一头连着企业，而成为房地产市场有价值的风向标。从一二线主要城市土地成交情况看，自2012年5月开始，土地成交已连续5个月环比增长，预示着土地市场已经回暖。而5月份以来，在土地市场上表现活跃的，基本上是大型地产商，比如万科、保利、中海、金地、龙湖、招商、华润等。

正如上海某房地产研究院副院长所言，本轮房地产调控和市场调整，犹如“温水煮青蛙”。2009年底开始调控，2010年两次升级，2011年再度加码。从去年下半年开始，越来越多的中小开发商出现经营困难，甚至申请破产或老板跑路，连传统的大型开发商绿城也动摇了根基，无奈之下割让了部分股权和项目予九龙仓、融创。与此同时，万科、保利、招商等大型房企、央企、国企却早早领会了政策意图，深知此时“硬扛”绝不是好办法，在适当的出货窗口促销、回笼资金，良好的财务状况让这些龙头房企的日子远好于中小民企，且有能力在整个行业处在低谷期时为企业未来的发展谋得先机。

这个机会就出现在土地市场。本轮市场调整的过程中，一个鲜明特点是：开发企业加速分化，而在土地市场的表现无疑将加速这种分化。在土地招拍挂市场，以万科、保利、龙湖为代表的高周转房企，在此轮市场调控下，已敏感地嗅得“抄底”土地市场的时机，提前出手，大量补仓。而在土地一级市场，大名城、华夏幸福等民营企业瞅准机会、积极介入，以较低的成本获得大量土地储备，或许有机会实现弯道超车。

强者恒强，房企之间的分化差距正在加大。一方面，龙头房企的市场集中度正在提高，目前积极出手拿地的，基本都是现金流相对宽裕的高周转房企和央企，获得的高性价比土地储备为企业发展奠定基础；另一方面，则是更多房企还不具备出手土地市场的条件，中小企业举步维艰，预计越来越多的房企将退出这个行业。错过此轮时点的中小型房企将面临行业洗牌的命运，地产开发企业数量逐渐减少将是大势所趋，在此轮市场调整见底时期踏准时点的能力和表现将决定房企未来。

认为，眼下中国房地产开发行业，正在步入资本为、资源集中的时代。目前，国家政策依然严格限制开发贷款，同时土地管理越来越严格，囤地越来越难，土地越来越少，资金不足的房企根本不敢拿地，否则很容易被套。其结果是，主流土地市场中，只剩下财力雄厚、融资方便的大型地产商。

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银行动态

央行开展760亿元逆回购不排除降准可能

昨天，央行网站公告，人民银行以利率招标方式开展了总额760亿元7天及28天期逆回购操作。其中，7天期逆回购180亿元，中标利率为3.35%；28天期逆回购580亿元，中标利率3.60%。

虽然市场注入760亿元的流动性，但值得注意的是，昨天有1650亿元的7天期逆回购到期，利率为3.350%。在央行前期持续逆回购发行后，本周及未来一周将迎来逆回购的集中到期，资金规模分别达到3370亿元和3670亿元。而10月已经有3150亿元的逆回购资金到期，市场依旧是一个承压状态。

>>分析

财经评论员林耘认为，本周逆回购的规模跟前期比有所降低，是央行从两节之前给市场大量注入流动性的状态逐渐过渡到保持回收和稳定状态的过程。

但流动性依旧承压的状态使得降准的预期依旧。中国社会科学院经济学博士付立春认为，从整体情况来看，实体经济中期依旧存在对相对宽松的货币环境的要求，综合央行近年来出其不意的时间窗口选择，因此不排除随时有降准，甚至降息的可能性。

地产政策

国土部：继续加大违法违规用地整改查处力度

国土部消息，国土资源部执法监察局15日召开汇报会，就9月底开展的2011年度土地卫片执法检查实地督查工作进行汇总梳理。汇报会强调，各地要继续加大违法违规用地整改查处力度，确保终上报的卫片数据成果真实准确。

督查发现，各地2011年度土地卫片执法检查工作存在的主要问题有：个别地方违法用地问题仍然较多，农民违法建房用地、重点工程违法用地等依然较为突出，违法用地查处整改没有到位，形势不容乐观。

作为国土资源部的一项常规工作，2011年度卫片执法检查于今年初启动，并于9月中旬完成验收。根据检查结果，国土部将对违法用地、违法勘查开采矿产资源严重地区的县级以上地方政府主要负责人进行警示约谈，督促整改；并依据《违反土地管理规定行为处分办法》(即“15号令”)对违法用地严重地区的县级以上地方政府主要领导人员和其他负有责任的领导人员实施责任追究。(张敏)