易宪容：高房价正摧毁中国改革开放30年成果

当前，国外都在担心中国经济面临的风险越来越高，其原因就在于近年来中国信贷快速增加及房价飚升可以导致金融危机发生概率上升。这也是不少外国金融机构一直在做空中国经济根本所在。事实上，中国高房价不仅正在摧毁中国经济，而且更在摧毁中国改革开放的30年的成果。

首先，近十年来，国内房地产市场价格出现的快速飚升，平均房价水平近十年大致上涨了2.5倍，东南部沿海城市上涨了5倍以上，而北京等这样一线城市上涨甚至达到8倍以上。而上个世纪90年代日本与香港、近美国及爱尔兰等房价上涨都远逊于中国。同时，中国这种房价飚升以银行信贷无限扩张的结果。2002年底货币供应总量为18.5万亿元，到2012年6月底达到92.5万亿元，不到10年增加5倍以上。而利用银行信贷的过度扩张造成房地产繁荣是不可持续的。即吹大后的房地产泡沫一定会破灭，它所带来的金融危机随时都可能摧毁中国经济。

其次，高房价成了一种严重的财富转移与财富掠夺机制。高房价对财富转移与财富掠夺可以表现为直接与间接的方式。直接方式主要是指以土地只能是政府可交易而其他人不可交易直接对农民利益与城市拆迁户的掠夺。但这种财富稳定与财富掠夺的方式随着民众觉醒已经越来越困难，相对会好一些。

而高房价作为一种间接的财富转移与财富掠夺机制，主要表现以下几个方面。一是高房价必然会推高土地的价格，土地价格推高又会使土地建造的住房价格上升及影响周边住房价格上升，而这些上升的价格都得由购房者买单。二是住房作为一种投机炒作产品，其价格不断地由过度信贷扩张推高后，必然把住房的许多消费者逐渐地挤出市场。这时对住房消费者来说或是无支付能力进入而严重损害其住房福利条件，或加重其购买住房负担，财富就在他们购买高价格住房时被转移及被掠夺。三是住房市场是一个零和博弈，一个赚了肯定是他人输。当这种零和博弈到一人输时，买单者不是这一个人，而且是整个社会。社会财富就在这种情况下转移或掠夺到少数人手上。四是高房价对居民财富的转移与掠夺为重要是对那些由中小城市或农村进入大城市的青年。对于这些人越是进入城市的时间晚，付出购买住房代价就会越高，财富转移与财富掠夺就会越是严重。其实，高房价作为财富转移与财富掠夺的机制方式还很多，这里仅荦荦大端。

第三，高房价正在全面的腐蚀执政党的机体。因为，房价飚升一定会越来越推高土地的价格，土地标的的价格也就越来越大。在现有的政治体制下，这自然也就会政府寻租与设租创造越来越多的机会。现在交易一块土地可几十亿上百亿，随着房价飚升交易标的增大，政府官员贪污的胃口也就越来越大。所以，不少官员查出来，贪污亿元以上也是平常了。

因为中国房地产市场是一个政策市，也是一个权力场。在这种情况下，权力会通过所谓的合法方式与非法方式占有更多的住房，甚至于持有不同的权力官员会通过手中权力来交易获得更多的住房。现实生活中可以看到，国内政府官员持有住房之多在也是的事情。许多的贪污官员一旦出事，其手中持有大量的住房是十分平常的事情。

第四，高房价正在窒息国内企业及整个社会的活力。因为，在高房价下，房地产市场暴利到处都是，企业与个人，只要造房或买房都可能一夜暴富。这就必然使得国内各种资源纷纷流向房地产市场，国内经济出现严重的“房地产化”。国内经济的“房地产化”不仅严重影响国家经济战略的转向，也影响国内产业结构的调整。更为严重的是从这几年来情况为来看，许多从事实体经济的企业所获得的利润不及房地产获得的利润的九牛一毛。比如，国美是家电零售业的巨头，其开发的个房地产项目，这个项目的利润就远大于当年国美前15年利润的总和。同样，对于一些小企业来说，其炒作一套住房的利润就大于其企业一年的利润总额。在这样的情况下，企业岂有动机把资金流入做实体经济或从事产品生产。比如，近为何不少国有大企业一直在购买土地不从事主业，就在于主业利润水平不及房地产业。

还有，高房价提高了个人生活的成本，使得许多背上住房按揭沉重负担的年轻失去创造的活力，只能是为了还高房价的贷款而生活。同时，高房价不仅提高了整个城市生产经营的商务成本，也会增加居住成本从而推高劳工工资。可以说，近年来“中国制造”的价格竞争力在逐渐丧失，不少外资企业逐渐退出中国市场，这些都也国内不少城市的房价有关。可以说，高房价在一定程度上中国出口在近期陷入阴霾的重要内在推力。而“金融危机”和“欧债危机”只不过是从外在需求上进一步加剧和加速了出口的低迷。

，高房价所导致的房地产业的暴利模式正在摧毁着中国企业的文化，扭曲着中国社会的核心价值。从十几年国内房地产市场发展情况来看，国内房地产企业的数量只有增加而没有减少，即国内房地产企业越来越多，很少看到国内有房地产企业破产的。由于房地产企业没有破产的，那么任何企业进入房地产业都会一本万利。在这里，不仅有效的市场机制无法确立，而且房地产企业也不用通过企业有效经营管理、生产更好的产品来竞争，而仅是关注权力的资本化及资本的权力化。在这种情况下，企业得以持续发展的文化也就根本不要建立或无法建立。

同时，由于在国内房地产市场价格快速飚升，从而使早几年凡是进入房地产市场投机炒作无往而不胜，凡是购买住房的都赚大钱，而且谁早买谁就更高。在这种巨大利益驱驶入下，掀起了一波又一波的、抢房的高潮。全民成了家喻户晓的东西。可以说，在历找不到哪一个国家及哪一民族有中国到这种地步的。由于能够获得无风险暴利，那么这必然激励居民把国内银行资金用到，让信贷更是无穷放大。由于能够轻易地获得得利，那么不仅个人没有努力工作的冲动，更没有努力创业的激励，普世的核心价值更是会被抛到九霄云外。遵纪守法、道德践行、理想追求等社会的核心价值都被这种轻易暴利所抛弃。可以说，当前中国社会的许多问题都在于这种社会核心价值被颠覆，都在于高房价完全扭曲了整个社会的核心价值。

可以说，当前国内的房地产市场除了暴利还是暴利。他们可以利用国有的土地资源、国有银行的资金、国家的各种要素等在短期内来制造不少亿万富翁，但很少有企业真正成为有社会责任的企业。在这里，没有社会公义，只有利益；没有人的行为的道德底线，只有围绕着利益的冲突等。为了利益可无所不用其极，比如房地产拆迁及制造虚假的房地产报告，甚至于损害弱势民众的生命等。在这种情况下，社会矛盾与冲突必然四起。国内发达地区许多群体性事件的发生，无不是与房地产市场利益冲突有关，而这些利益冲突都是与高房价的暴利有关。

可以说，如果国内高房价不能够得到调整，不能够回归到理性，而是继续把房价推高，那么它不仅会摧毁中国经济，更是会摧毁整个中国几十年改革开放成果，摧毁整个中国社会。因为，当房价一旦上了一个高水平时，各方面的既得利益都在千方百计阻碍房价的调整，无论是地方政府、银行、炒作住房者等都是这样。这样中国经济只能等待房地产泡沫破灭一条路了，即房地产泡沫破灭，金融危机及经济危机爆发。

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9月14日，美联储启动了新一轮的量化宽松货币政策（即QE3）。可以说，尽管QE3推出国内批评者不少，但不可否认，QE3推出对国内外金融市场之影响一点都不可低估，而且其实际效果如何并非就是否认就可一了百了的事情，而是要评估及观察，这才是面对问题所在。在此，我们先来看QE3的特点，然后再来讨论对中国房地产市场的影响与冲击。

可以说，从QE3的内容来看，它与前两次的QE不同有以下几个方面的特点。一是QE3的开放性，即没有确定量宽上限与没有确定时间。只是要求每月可购买400亿美元按揭担保证券（MBS），直至就业明显改善为止，同时将超低利率延长至2015年中。也就是说，QE3的购买MBS既没有总额上限，也没有时间截止日期，购买债券时间终止在于就业条件的改善。而就业条件改善是一个相当不确定的概念。所以，市场分析人士对QE3数量多少的分析相差很大。可以说，伯南克的这种QE3开放性，不仅给市场更多的想象空间。也有利于提振市场之信心，同时也给美国的货币政策变化提供了更多的回旋空间。

二是这次QE3把购买债券品种改变为MBS而不是美国国债。这表明美国住房市场有某种程度上的复苏，如果美国住房市场仍然处于下行阶段，按揭贷款利率，美国居民也是没有欲望进入市场的；同时，如果住房市场开始回暖，把按揭贷款利率推低，可刺激居住进入住房市场，并通过住房市场繁荣来带动经济增长。不过，美国住房市场经过几年调整，曾经被蛇咬的美国居民是否真的有多少意愿进入住房市场是相当不确定的。

三是QE3的政治化。这主要表现为在当前美国其金融危机后的复苏并非是短期政策可解决的问题，因为，美国家庭正在还债、减少消费，负财富效应严重，也就是说，尽管经历两轮的量化宽松货币政策，当前美国内需仍然是十分疲软、失业率不低等。同时当前美国市场流动性并不是太缺少，由于消费疲软，企业也没有强烈欲望，银行也不愿意放款。而QE3推出就是要让市场流动性旺盛，则可透过股市与楼市制度产生财富效应，增加居民消费，以此来减少失业等。这当然有利于奥巴马的总统选举。政治上的意味很强。

对于这样一些特征的QE3，它对国内外金融市场产生巨大的冲击和影响是肯定的，而且这种情况也必然会传导到国内房地产市场来。那么，QE3对国内房地产市场的影响与冲击到底有多大，这主要可从两个方面来看，一个方面是对国内货币政策的冲击与影响；另一方面是对房地产市场直接影响。

对于QE3对国内外金融市场的冲击与影响，其实为核心的问题就是当前以美元为主导的国际货币体系来决定的。在以美元为主导的国际货币体系下，美国的货币政策就是国际金融市场的货币政策。美国采取QE3,就能够通过汇率的变化来影响国际上大宗商品的价格，来影响美元与非美元货币的价格关系。而这些价格的变化实际上国际市场上一次重大的利益关系的调整。国际市场资金的变化就会随着这种利益关系变化而调整其流向。可以说，QE1与QE2推出后，国际市场的大宗商品价格大幅上涨也就是与这种利益关系变化有关。同时，国际市场汇率的波动也是如此。

也就是说，QE3推出之后，人民币可能随着美元的贬值而；人民币的可能让外资重新进入中国市场；美国贬值导致国际市场大宗商品价格上升而让中国面临着输入型通货膨胀的压力；外汇占款及外汇储备的增加等，这些情况都影响央行可能重新调整当前的货币政策。而央行的货币政策如何变化，就取决于央行对金融现象的分析与判断。更为重要的是央行货币政策是否会如2008年那样随美国的QE起舞，让国内货币政策进一步逆转等？这次都是决定当前国内房地产走向根本的政策取向。可以说，6－7月份央行货币政策只是些许调整就导致国内房地产市场预期突然改变，经过两年多的房地产宏观调控突然逆转甚至中止。因此，根据本文分析，QE3推出后，国内央行的货币政策不会出现2008年的那样情况，以更为审慎的方式来平衡QE3的冲击与影响及保证房地产调控方向不改变。本文认为，这将成为QE3对国内房地产市场冲击有多大的关键因素。

QE3对国内房地产市场的影响与冲击，还得从住房市场实体面来分析。一是从资金的流向来看，美国大量的资金流出货币体系，这些钱会流向哪里，是不是会重新流向中国？从当前国际金融市场对中国住房市场的判断来看，基本上认识中国住房市场泡沫过大，风险过高，因此，QE3后随着人民币，有资金流入国内房地产市场，但并非想象那样大。不过，有一个问题应该注意，就是国内炒作住房的资金看到美国的住房市场价格已经进入底部反弹时，是不是会有不少国内资金进入美国住房市场进行炒作。因为，从全球住房市场的情况来看地，中国资金流向到哪里，哪些地方的房价马上飚升。在温哥华、多伦多、墨尔本、悉尼等地，这些地方地广人稀，土地资源十分丰富，但是这几年的住房价格则成了全球上涨快的地方。可以说，这些地方都华人涌入炒作所导致房价快速上升。同样，当美国住房市场开始见底时，国内住房炒作资金可能进入美国住房市场。

因此，本文认为就央行的货币政策及资金流向的情况来看，QE3可能对国内住房市场影响与冲击不会很大。而为重要的可能是住房炒作的预期会进一步升温。因为，QE3的目的就是如果降低住房按揭贷款利率来带动美国房地产市场复苏，希望推高资产价格来产生财富效应而影响居民消费。而QE3的这些意念很快就传导到国内住房市场。住房投机炒作者会认为新一轮住房投机炒作机会又来了，他们又涌入住房市场。是由于国内住房市场到目前为止还没有出现过一个完全的发展周期，或住房市场的价格没有经历过突然的上涨与下跌，而只是价格全面上涨，购买住房赚钱效应十分强烈。在这种情况下，现有的住房制度与政策对住房投机者来说都无济于事的，他们都能够冲破现有政策限制而进入市场。可以说，仅这个方面，QE3推出后，如果政府没有很好的应对政策，对国内住房市场将产生巨大影响与冲击。

总之，QE3推出后对国内住房市场冲击与影响，主要取决于央行货币政策变化、取决从货币体系涌流出来的资金会流向哪里、取决于住房市场的预期是如何变化。