吴其伦：国务院会议揭示房地产调控五大思路

国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署四季度经济工作。在涉及房地产方面，会议指出，要坚定不移地搞好房地产市场调控。严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。推进保障性安居工程建设，确保保障房公平分配到低收入群众的手中。加快普通商品住房土地供应，有效增加普通商品房供给。

在上半年各地成交显著回升，部分地区房价出现上涨，近阶段房地产成交略降，房价却很坚挺，房地产调控面临严峻挑战的态势下，国务院做出明确部署，充分表明了促进房地产市场健康发展的决心。笔者以为，国务院常务工作会议精神，揭示了针对房地产调控的五大思路。

一、抑制房地产投机投机性需求依然是政策主基调

今年6月份，在“市场回暖、房价反弹”的声音纷纷见诸媒体的情况下，有些人抛出了对于房地产调控主基调将改变的论调，甚至有人做出了将放松调控的猜测。对此，国家高层及相关部门开始警觉起来。

温总理在江苏考察时，发出了“必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机性需求作为一项长期政策”的强音；7月中下旬，国务院先后派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查；8月底，多部委再次密集发声楼市调控，并传递出差别税收、房贷及推进房产税试点，将成为下一步楼市调控政策走向的信号。

及至近日，在谈及未来的政策走向时，住建部负责人表示，将按照国务院对房地产市场调控工作的总体部署，各部门、各地区将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机性购房需求，支持居民合理自住性需求，促进房地产市场平稳健康发展。

此番国务院常务会议做出明确部署，要继续坚定不移地搞好房地产调控，由此，我们可以看出，对于房地产调控的决心没有动摇，抑制房地产投机性需求的政策主基调没有改变。

二、严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购依然是房地产调控的主要措施

毫无疑问，差别化住房信贷、税收政策和住房限购能在很大程度上打击投机、抑制，是房地产调控行之有效的政策。而限购更是一项有力的政策，始于2010年的房地产调控以来，49个限购城市的成交逐步下跌、促销频现很好地印证了这一点。

不过，或许正是因为限购政策的威力，从其诞生之日起就受到了来自房地产业界及舆论界的诸多质疑及反对。有些人刻意抛出限购令误伤消费者的观点，并做出限购令将会被取消的推断；有些地方政府借保护消费者之名，行松绑限购之实，对于违反限购规定的购房行为眼开眼闭，甚至出台政策取消限购。

不久前，住建部负责人强调将继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限购措施实施效果。此番国务院明确做出部署，充分表明严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施依然是房地产调控的主要措施。

由此，可以想见，在接下来的房地产调控中，将力促地方政府执行房地产限购政策，巩固房地产调控成果。接下来，或将出台严惩涉及限购政策的违规行为、信息联网城市同步执行限购、统一限购标准的政策措施确保限购实施效果。

三、力促地方政府全力执行现有调控政策将成为房地产调控的主要抓手

近年来，房地产调控屡成“空调”，尽管原因是多方面的，可重要的原因是地方政府对于房地产调控的消极执行甚至是松绑调控。

2011年下半年以来，包括北京、上海、成都、芜湖、贵阳等30多个城市相继出台了不同角度的楼市微调政策，内容涉及放宽公积金贷款政策、税费优惠、调整普通住宅标准、购房补贴，甚至放松限购等。尽管成都、佛山、芜湖等被紧急叫停，可绝大多数城市的微调却闯关成功。对此，很多人以为，在“稳增长”的大环境下，已经默许地方进行微调；甚至有人认为只要不是触及限购，其他微调政策都不会有问题。

不久前，住建部负责人明确将适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。此番明确部署，要坚定不移搞好房地产调控，抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。这充分表明了坚持房地产调控的决心。由此，我们也可以想见，将在督促相关部门抓紧研究制定房地产长效调控政策体系的同时，出台针对地方政府的房地产调控强化问责制，或将出台将地方政府对于房地产调控的执行情况纳入官员考核体系的政策。

四、加强保障房建设、管理与分配是房地产调控的一项重要措施

保障房建设是一项重大的民生工程，不仅有利于缩小收入差距，促进社会和谐稳定，也有利于优化结构，扩大消费需求，带动相关产业发展，更能在很大程度上有利于支撑城镇化发展，促进经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定。与此同时，保障房将在很大程度上稀释商品房市场的需求，对于房地产调控成果的巩固将起到促进作用。

鉴于此，高层近年来一直高度重视保障房的建设、管理与分配工作。8月31日，国务院总理温家宝在天津考察保障房建设情况时要求已经建好的保障房要加快入市，并强调保障房的分配和管理，必须体现公平、公正和透明。而在此前国务院副总理李克强在北京考察保障房时，也强调了保障房的公平分配问题，提出“保障房公平分配是生命线”。

此番国务院明确部署要推进保障性安居工程建设，确保保障房公平分配到低收入群众的手中。这充分表明，已经将加强保障房建设、管理与分配作为房地产调控的一项重要措施来抓。

五、加大普通商品房供应力度将成为房地产调控重要手段

近年来，房地产市场的供求失衡，尤其是普通商品房供应不足现象一直较为突出，究其原因不外三点：一是在驱动下，大套型、高档项目充斥市场，满足普通民众消费需求的普通商品房相对较少；二是住宅绝大多数囤积在开发商及客手里，导致普通民众的普遍住房需求难以得到保障；三是近年来的房地产调控，打击了开发商的信心，令其放缓了产品供应节奏，减少了房屋供应。

房地产市场豪宅产品过多、空置率居高不下、普通商品房供应不足等现象，不仅在很大程度上造成了资源浪费，更在很大程度上推高了房价。鉴于此，数度提出要采取有力措施增加普通商品房的供应。

此番国务院明确部署要加快普通商品住房土地供应，有效增加普通商品房供给，充分表明了利用增加供给缓解房地产市场矛盾的决心与智慧。由此，我们可以看出，加大普通商品房供应力度将成为房地产调控的重要手段。接下来，或将出台针对建设、购买普通商品房的优惠政策。

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10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署四季度经济工作。关于房地产市场调控，会议除了重申要“严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施”，提出“抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系”。

市场和法制手段

工商联房地产商会会长聂梅生昨日分析，温家宝的表态基本上是对前一阶段调控政策的总结，表明这一轮调控已进入总结期。

聂梅生说，对于这一轮调控政策的评价，业内和学界已有共识，即手段调控有效，但不是长远的办法。

在她看来，从操作层面看，已经出台的限购、限贷、限价、限售政策，都不是市场手段。如何去替代，是一个问题。“短期内不能指望这些政策有什么变化，否则房地产市场会有报复性反应。长期看，（还是）要改革。”

聂梅生认为，温家宝此番提出“（从长期讲）更加注重市场和法制手段”，这对政府作出了要求。如果从立法的长效角度看，这会牵涉到一系列的改革，如税收、户籍等。长远看，这需要对供需关系予以重视，包括当下的供需关系和对供需关系的预期。此外，还牵涉到加快保障房建设的问题。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，温家宝的上述表态首先肯定了调控取得的成效，但的办法会造成市场的扭曲和不公平，“这几年，调控的目标一致盯在房价上，但归根到底是要理顺供求关系，供求关系理顺了，房价自然会下来。”

“目前房地产市场已呈现触底后连续四个月小幅恢复之势，这表明调控政策是有效的，起到了防止房价过快上涨的作用。”聂梅生说。

相关机构根据国家统计局数据测算得出，9月70个大中城市新建商品住宅价格环比平均上涨0.02%，涨幅较8月收窄。

进入9月以来，各地楼市调控政策小幅收紧的趋势仍在持续：上海开展限购政策执行情况专项检查，北京规定北京户籍居民购房须持第二代身份证，广州将对城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施等等。