住建部秦虹：当前房地产调控 限购限贷未放松

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新一轮房地产调控取得了显著成绩，投机性需求得到明显抑制，商品房销售一度呈现量价齐跌的态势。数据显示，近几个月的房地产市场出现了小幅波动，从价格微涨到稳中略降。造成波动的原因是什么？房价会不会大幅反弹？应该如何看待稳增长条件下的房地产调控？记者为此采访了住房和城乡建设部政策研究主任秦虹。

统计数据显示，今年7月，70个大中城市房价环比上涨的达50个，8月份为36个。而9月份，房价环比上涨的城市减少至31个。国家统计局新闻发言人近日表示，当前房地产市场总体还是稳定的，房价的变化是延续了稳中有降的趋势。

房地产市场总体平稳

今年货币政策调整相对温和，政策对抑制投机性需求没有放松，住房市场将以“稳”字为主

记者：近几个月房价有所抬头的原因是什么？如何从总体上看待一轮房地产调控的成果？

秦虹：总体看，去年下半年以来形成的市场格局尚未出现根本性改变，投机性购房得到明显抑制，房价基本平稳，住房总库存量仍处高位。当前房地产市场相对还是稳定的，虽然从6月份开始部分城市房价有所回升，但回升的速度是缓慢的，部分城市房价同比下降，商品住房成交面积也是同比下降的。国家统计局的数据显示，今年9月份，70个大中城市中，与去年同月相比，新建商品住宅价格下降的城市有55个；1至9月份，商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%，其中住宅销售面积下降4.3%。

今年6月份之后房地产市场会出现这一变化，主要的原因是在适度下调利率的情况下，部分购房者对房地产市场的预期有所改变，过去长期观望的人不再观望。同时，房企的促销措施和对首套住房贷款的优惠也促使居民停止观望出手购房。应当看到，今年我国的货币政策调整相对温和，对房地产市场的影响是有限的，并且政策对抑制投机性需求没有放松，预计今年住房市场将以“稳”字为主。

记者：房价具备大幅度反弹的基础吗？

秦虹：总体上看，由于政府对已出台的限购和限贷政策并没有放松，市场上的购房主体是以自住性需求为主。自住性需求的总量在2年至3年内可以大致确定，难以持续性地推高需求进而推高房价。只要我们在政策上保持稳定，坚持控制投机性需求，支持合理的住房需求不动摇，房地产市场就有望保持稳定发展。

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稳增长不能松调控

房地产业发展应当建立在真实需求的基础上，需从更高处着眼建立起健康发展的长效机制

记者：当前，稳增长成为经济工作的首要任务。房地产这一行业的产业链长，对经济的拉动作用明显，为什么稳增长的情况下仍然要坚持房地产调控不动摇？

秦虹：稳增长有利于稳定我国经济社会大局。房地产业产业链长，对上游的和下游的消费都有密切的关联。但房地产业对经济增长的贡献不能放在依靠房地产的投机性需求上，如果短期靠房地产的投机性需求，拉升了经济增长速度，那么积累起房地产市场的泡沫终将对国民经济产生更大的危害。

当前，坚持房地产调控政策不动摇包含了抑制投机和满足合理需求两方面内容。也就是说，房地产业对国民经济的贡献应当建立在真实需求的基础上。如果放任投机赚钱，既不利于房地产市场的稳定，终也会使经济和社会健康发展付出沉重的代价。因此，稳增长不等于就要放任投机性需求回潮。

记者：前一段时间，国务院督查组赴16省市对各地落实调控措施进行了督促检查。结合督查的情况，下一步房地产调控应重点把握好哪些关键环节问题？

秦虹：从近期市场表现及其影响因素看，房地产市场平稳运行仍存在一些不利因素，下一阶段房地产市场调控仍处于关键时期，巩固房地产市场调控成果的任务仍然很艰巨。下一步，各部门、各地区将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机性购房需求，支持居民合理自住性需求，促进房地产市场平稳健康发展。

要坚决执行好已出台的调控政策，巩固调控成果。是要继续落实差别化住房信贷、税收政策，坚决抑制投机性需求。应该看到，差别化的信贷和税收政策对促进房地产市场健康发展有较好作用。政策鼓励和支持置业的家庭购房，既可以满足民生需求，也有利于保持房地产市场的适度活跃。

从长期看，建立起房地产业健康发展的长效机制还应从更高处着眼，从控制货币发行规模、增加民间资本渠道、加大社会保障力度、完善土地政策等多方面着手。

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进一步平衡供需矛盾

控制住投机性需求，保障好困难者需求，自住和改善需求就有条件充分发挥市场配置资源的作用

记者：当前，开发商观望情绪比较重，用地计划的落实率较低，这是否会影响未来房地产市场的供给？应如何看待调控与房地产市场供需平衡的关系？

秦虹：目前，可能存在的问题是不同城市在供求平衡上差异较大，部分城市库存量仍然较大。对供求矛盾大的城市需要坚决执行好当前已有的调控政策，加快加大普通商品住房的供给，除了保证土地的优先供给外，还应在信贷上增加对普通商品住房建设的支持。

同时，应该继续改善供应结构。从当前市场情况来看，群众需要的是中小套型、价格合适的普通住房，因为它既能满足居住需求，又与多数家庭经济能力相适应。因此，既要增加总的供应量，又要解决供应的结构性矛盾，扩大普通商品住房的供应规模，加快落实土地供应计划，加快普通商品住房的规划、开工建设和销售审批等，着力增加有效供给。

当前所进行的房地产调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。从长远看，应逐步完善调控手段，更加注重市场和法制手段。

记者：应该如何看待保障房建设与房地产市场的关系？

秦虹：保障房需求是住房需求的另一端，尽快将已建设的保障性住房建设和配套完善投入使用，可以及时改善中低收入家庭的住房困难，有利于稳定相当部分居民的市场预期，减缓购房的恐慌心理，有序地释放需求，平衡市场的供求关系。

如果能做到解决住房需求两端的问题，即控制住投机性的需求，保障好困难者的需求，中间部分的自住和改善需求就有条件充分发挥市场配置资源的作用，还原市场自身运行规律。

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 房地产调控政策真空期 各地土方子松紧不一

中原地产统计显示，自国务院派赴各地的督查组回京后，9~10月以来，各地及部委已超过15次释放政策再收紧的信号，许多地方还有实际举措出台。但也正是在这一时间段中，类似贵阳、兰州等城市推出的“买房即”以及财政补贴人才购房等条文，却被业界视为变相放松。

中国房地产学会副会长陈国强告诉《每日经济新闻》记者，未来房地产调控的基调还将延续此前的政策，执行力度上或会从紧，增加市场化调控手段的脚步应该说也会越来越近。

地方调控有松有紧

在政策基本处于真空期的时间内，各地对于楼市的调控方式和手段都不尽相同，直观的表现便是松紧不一。

9月29日，两部委曾发文强调加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展，其中提到对闲置土地的处罚，土地市场的调控也就成为接下来调控的重点。

长假之后，多个城市开始围绕土地政策动刀，基调是从紧。例如，杭州规定住宅用地溢价率超过50%后，将采取竞保障房面积的方式出让；珠海也出台土地新政，规定土地闲置未满1年的按土地价款总额的20%收取闲置费，闲置满一年的由政府无偿收回。

站在从紧调控一端的还有北、上、广等一线城市。9月北京市表示加强限购审核，京籍居民购房须持二代身份证，同时暂停了10宗土地的交易；广州市国土房管局也证实将对城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施，主要包括限制预售规模、控制交易节奏等。

有紧亦有松，典型的城市便是贵阳和兰州。国庆长假期间，贵阳市公布文件，提出在贵阳购买商业、用房和购买住房的，可享受本市户籍人口就业、和就医等同等待遇，并且还不受入住时间和购房面积的限制。兰州的一项新政则称，对引进的急需紧缺高层次人才，将采取住房货币补贴或实行配置住房两种方式进行保障。

链家地产市场研究部张絮告诉《每日经济新闻》记者，虽然连续重申严格执行楼市调控政策，但在土地财政和房地产税收持续下降的背景下，地方政府微调甚至放松的动力依然很大。

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市场和法律调控手段渐近

今年8月，在国务院派出督查组对16个省市房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查之后，业界很多人都猜测此举可能是新调控政策出台的前兆。从实际情况来看，后期并没有出台新的调控政策，但原有政策执行力度也未放松。

陈国强认为，在这个背景下，地方政府加紧调控应是主流，而像贵阳和兰州这种微调的政策，住建部也没有叫停，这个政策本身涉及的范围比较小，所以还不完全构成干扰调控大局的影响。

中原地产市场研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，从目前整体调控政策执行情况来看，力度依然很大，各地限购及限贷的基本原则依然执行，这也使得在金九银十多数地区的成交量相比7~8月出现下行。

在地方财政捉襟见肘之时，各地政府执行调控力度仍有从严趋势，这多少让人有些捉摸不透。对此陈国强解释说，房地产调控对地方政府来说不仅仅是一个经济问题，更是涉及到保障民生、社会稳定的大话题，目前维稳楼市对于地方政府而言显然更加重要。“对于北、上、广这种一线城市而言，财政收入来源可以多元化，并不单单只有房地产一项，而且调控的阻力也还存在，从严执行调控也合情合理。”

陈国强认为，目前的限购以及对地方政府的问责基本属于调控范畴，而增加普通商品住房供应以及依靠税收等手段都是市场和法律手段。

有行业称，改革税制，以解决地方对土地财政的依赖，此为源头治理；调节，从“”以获取为主转向以长期获取租赁收入为主，此为市场导流。堵疏并举，方可收楼市健康发展之功。

上周召开的国务院常务会议也指出，要“严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。”

有观点称，眼下房地产市场困局在一定程度上归因于我国房地产法制建设的滞后和不够完善，是少数房地产开发企业恶意侵害买房人的合法权益事件等，房地产立法建设、是立法体系建设在今后将受到高度重视。

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