陈国强：金九银十未达预期 明年初房价不会大涨

随着10月接近尾声，备受市场的期待的楼市“金九银十”也将交出答卷。而中国房地产学会副会长、教授陈国强今日在做客中新网视频访谈时，则对这一传统的楼市销售旺季给予了“明显成色不足”的评语。

中国房地产学会副会长、教授陈国强。

陈国强分析表示，购房者观望情绪渐浓和政策的不断收紧，再加上不少房企收回优惠甚至调高售价，这些因素的共同作用使得今年的楼市“金九银十”黯然失色。而在政策基调不变和明年楼市供大于求的情况下，降低库存和回笼资金仍将是房企的主要任务，因此部分购房人所担心的房价大涨或在明年初并不具备形成条件。对于京城楼市近期出现的直降100万元特价房，陈国强则提醒购房者在被吸引了眼球的同时，还要多了解特价房“背后”开发商的真实意图。

楼市金九银十成交未达预期 成色明显不足

今年3月以来，楼市在地方政策微调、央行降息、银行房贷优惠、刚需集中释放等多重因素的作用下成交量一路攀高。进入“金九银十”传统旺季，虽然市场各方期望颇高，但九、十月份的楼市成交却并未显现出旺季本色。陈国强直言，今年“金九银十”期间，多数热点城市的成交规模都没有达到预期，成色明显不足。

陈国强表示，楼市所谓的金九银十，是代表九、十月份是全年销售的高峰，销售旺季。实际上从今年九月、十月来看没有达到市场各方预期这样的效果。

他进一步解释说：“表现在成交量方面，多数热点城市成交的规模没有达到预期，都有环比下滑，尤其是部分城市下滑的幅度比较明显，和此前的七八月份销售成绩相比逊色不少，虽然大家都对今年的金九银十抱着较高预期，但是事实表现跟我们的预期有很大反差，明显成色不足。”

开发商不具备基础 明年初房价不会大涨

“金九银十”黯淡落幕，随着开发商推盘节奏的调整和调控政策的持续收紧，未来房价的走势开始成为购房者关注的焦点。陈国强认为，无论从政策基调还是市场供需看，市场都将保持平稳，明年年初房价不具备出现大涨或者情况的条件。

陈国强表示，从今年底到明年初，对楼市调控政策继续延续目前既有的基调是大概率的事情。其次，从市场的供应需求关系来看，明年的市场仍然供大于求，目前对于很多城市来说，基本课题还是如何降低库存、回笼资金。

他说：“由于明年的市场仍然供大于求，而限购的要求也没有任何的放松，加上到年底信贷环境又会进一步吃紧，基于这些条件，我们可以判断市场显然是有利于供求方的。对开发商来说，不存在逆势上调价格的基础。”

“所以明年年初市场房价无论是出现大涨或者，我觉得都不具备条件。”陈国强表示，结合当前限购限贷政策的基本延续，短期来看市场的基本走势还是会趋于平稳，无论是成交量还是价格，都不会出现太明显的起落和大的波动。

但是也有部分例外的情况，陈国强分析认为，个别项目由于自身的稀缺性或者在本区域内没有竞争性的楼盘，“奇货可居”，其自身的品质也被市场认可，可以对价格做一些调整。“但是总体来说，目前的市场供求格局和政策因素等都不支持企业采取策略。”陈国强说。

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“金九银十”期间，虽然不少房企降低了优惠力度，也有楼盘为冲业绩，打出了直降100万的特价房。房企大相径庭的营销策略难免让不少购房者感到困惑，而陈国强表示，企业的经营策略是和其自身的资金状况密不可分的，特价房的出现，可能有开发商自身一些特殊的考虑。

陈国强说：“如果房企资金比较紧张，急于回笼资金，尤其是其他开发商普遍采取以价换量策略的时候，往往会迫使其采取同样的策略，这是一个比较普遍的情况。”

他强调，今年二季度之后，伴随着成交量的上升，很大程度上缓和了企业的资金压力，同时基于对未来市场的预期和判断，不少企业开始减少优惠甚至逆向。“价格的调整会影响到市场的成交，所以9，10月份的成交量下滑也和部分企业调整价格的策略是分不开的。”

而对于特价房的出现，陈国强则表示，这个消息的确很吸引眼球，但是大家既要关注现象，也要关注“背后的故事”。

陈国强说，这样的房子出现在哪个楼盘里面，原来总价是多少也值得大家关注。“比如说原来是200万，现在是100万，就是有让利50%的幅度。”另外，也需要关心这套房源在小区当中处在什么样的位置，套型设计等等。

房企拿地热情高涨尚未达到全年出让计划预期

从楼市金九银十尾端来分析，目前楼市成交量趋于稳定，也没有上扬的趋势。但近期开发商在土地市场上却显示出久违的热情，而且不少城市甚至掀起了“土地热”。对此，陈国强分析称，尽管一些企业拿地积极，但从全年土地出让计划看，还没有达到预期。

陈国强表示，首先我们要区别部分企业的表现和大多数中小企业有很大的差异性。

他说，我们看到部分龙头企业，品牌企业他在土地市场表现比较积极，活跃，尤其是像万科[简介动态]，保利[简介 动态]这一批行业的标杆企业，他们在二季度，三季度之后，在土地市场明显一改上半年的事态，也看到不少热点城市出现了一些单价总价的项目。但是从另外一个方面来看，无论从整个上半年，还是前三季度，住宅用地的出让，和全年出让的计划，以及各地所确定的年度的土地出让的计划相比，还是没有得到预期的，“有很多数据都可以说明这个情况。”

楼市虽未出新措施但政策依然有所收紧

今年7月底国务院派出楼市督察组到多地进行楼市督查，一时间楼市是否应再出新政引起业内讨论。对此，陈国强表示，尽管楼市没有出台新的调控措施，但实际上政策依然有所收紧。

陈国强说：“从目前情况来看，在基本政策取向上面表示的是坚持既有的基调，不放松，不动摇，同时更多的坚持执行层面和落实层面跟之前相比有更多的强调，同时相关的部委也有密集针对性的表态。”

他进一步解释说：“结合近以来部分城市和部分地方政府的表态，政策还是继续往收紧这样的方向走。尽管也有少数城市，少数地方政府存在微调的现象，但是这个不是主流，总体上政策还是往紧的方向在演变，所以应该说9、10月份的市场表现和政策面临的收紧、影响市场预期也是分不开的，跟开发商的经营策略有关系，但是和政策的关系更大。”

国务院总理温家宝本月17日在安排部署四季度经济工作时提出，要“抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系”。对此，陈国强表示，此轮房地产调控从过去偏重短期效应，转移到既要关注短期，也要关注中长期效果上面来，有利于引导行业步入一个比较稳定、健康的轨道。

“我们希望，未来政策的组合以及手段的运用，要实实在在地转移到更多地以市场的行为和市场的手段、经济的手段上面来，这样恐怕对行业的发展，对于行业的各种一些矛盾的化解，各种关系的协调来说应该说更有长远的意义。”陈国强说。

贵阳楼市新政有违调控 陕西限利令效果待观察

虽然对调控持续收紧，但近段时间以来，地方政府却再次出现对调控政策的“微调”，其中“贵阳楼市新政”一出便震动了“十一”长假期间的楼市。

陈国强认为，贵阳新政是出于促进和稳定市场成交的考虑，但政策中对于外地户籍给予各方，或者给予一些待遇，这些做法跟对楼市调控的要求是有抵触的。他说，“对于户籍这样的一种限制性的要求，贵阳新政能不能持续，将来会不会面临变数，我觉得还需要看一看。”

与贵阳的变相放松相反，有一些地方则是在为政策加码。

近期陕西出台政策将开发商利润率控制在10%引起业内热议。对此，陈国强表示，陕西政府出台此政策的初衷是很好的，但终对市场能否起到一个比较积极的引导作用还需要观察。

“陕西的初衷还是希望引导企业理性开发，理性，也引导消费者购房者对于行业有更理性的判断，引导理性消费，在这个初衷上、调控的意图上是很明确的。但是到底这样的要求对于开发企业，有没有实际的约束，或者说有直接的引导效应，还需要观察后续的效果。”

他进一步解释说：“除了10%这样一个要求，有没有更具体的，更细的可操作性的东西，比方说定期的对城市某一个特定区域，测定房地产开发成本，确定一个合理的的水平，判定合理的水平，引导企业理性开发，摈弃过去的暴力思维和预期。这个政策有积极意义，但是到底对市场能否起到一个比较积极的引导，我们还需要观察。”

二手房市场影响力将逐步上升 未来房屋租金或保持平稳

对于北上广深来说，关注楼市不能够只看一手房市场，实际上更多的需要关注二手房市场，因为对于很多购房者来说二手房市场地位已经超过了一手房市场，很多通过租或者买来解决自己的需求问题。陈国强表示，未来的二手房市场对整个住房市场的影响会进一步上升。

陈国强说，二手房市场可以平衡市场的供求关系，抵消市场的波动性，对市场来说是一个很大的调节器，反过来二手房存量房这个市场会对一手房市场形成制约。所以未来需要把更多的眼光对准二手房市场。“未来二手房市场对整个住房市场的影响会进一步的上升，这是一个基本的现实和趋势。”

一段时间以来，关于“逃离北上广”的报道不断出现，其中，一线城市的购房和租房成本压力大也成为主要原因之一。很多受到限购影响的群体主要靠租房居住，而房租的上涨也让这些群体感到越来越为难，那么，未来房租会怎样变化呢？

陈国强分析认为，暑期跟春节之后，受学生和外来务工群体影响，房租波动性比较明显。此外，限购的制约也使得租房需求增长，促成房租上涨。“未来我想会慢慢地趋于平缓，再次出现房租跳跃式变化的可能会降低。限购的影响淡化了，未来市场，趋于平稳的可能性更大。”(中新网房产频道)

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随着我国经济的成长、社会与体制的转型，房地产领域的重要性、复杂性和敏感性被地凸显出来。有一种观点认为，地方政府对土地的垄断抬高了房价。我认为这种观点其实是不成立的。设想一下，如果不是政府代表国家的权来对土地实施管理，而是由土地私有化或权多元化所形成的非政府主体管理，其结果也一定是垄断性的。实际上真正的问题是： 面对自然垄断，如何合理引导需求，实施供需动态平衡的制度安排，形成适应各社会的有效供给。

如果没有有效的制度建设，仅靠在政策层面调来调去，就只能越来越偏重“限购”等手段，难以真正解决问题。为此，需要通盘考虑，积极建立“双轨统筹”的制度框架，即在一个合理的通盘规划之下，让由政府负责的保障房这一“保障轨”与由市场调节的商品房、产权房这一“市场轨”，得到合理、有效的并行与衔接，从而优化土地资源配置。

在这个制度框架内，的层面应该是由政府统筹管理，设计一个总体的全部国土开发的“顶层计划”。具体到某一个地方政府，包括小区住宅怎么建，从棚户区改造、廉租房到公租房，再到一般商品住宅乃至住宅，这是由市场主体怎样试错也试不出来的，必须由政府牵头。在下一层面的保障轨上，政府首先要管托底。这个“底”首先从廉租房托起，进而托到适应收入夹心层、年轻白领需要的公租房(平价长租房)。对于在市场轨上运转的商品住宅、产权房，政府主要是在管规划之下管规则，让相关主体公平竞争，让有经济实力的人通过运用消费者主权由自己做出选择。

另外，在这一制度框架中，还有一重要内容———在不动产保有环节形成财产税制度的调节和制约，即：除了在交易环节征税之外，同时还要在保有环节征收房地产税，而这恰恰是我国现有制度的一项缺失。房产税改革，对以下四个突出问题将产生不可忽视的正面效应：一是缓解中国税制中直接税比重过低、间接税比重过高的问题；二是改变地方税体系不成型的局面；三是使房地产调控新政体现治本的高水准；四是以不动产税制度建设来抑制收入差距和财产差距扩大。

近年的房地产调控新政在运行一段时间以后取得了成效，也出现一些争议。为提高调控的效果，我认为应该注意三个问题。

，从调控运行来看，要防止单纯求快的倾向。某些城市———主要是一线大城市———的确出现了房地产泡沫，但挤泡沫需要用柔性手段。现在我国社会处于矛盾凸显期，一味图痛快，搞那种力度大、速度快的操作，可能会导致一系列不好的结果，甚至可能带来宏观经济风险(包括经济问题政治化的风险)。单纯求快不可行，非理性目标的求快更不可行。例如，不少人希望房价回调50%，这种愿望似乎还得到了某些管理部门的回应。我认为，我国商品房房价总体上回调50%，是国民经济无法承受的。在非理性目标下求快，问题会更严重：在上一轮“泡沫化”的副作用困扰我们之后，还可能叠加性地出现一轮“经济问题政治化”的副作用。

第二，在进一步做好房地产调控的过程中，需注重引入区别对待的方式，看清大趋势与方向。对不同城市、不同地段、不同情况要区别对待。有了理性的区别对待，才能挤去真正的泡沫。据我观察，中国700个左右城市房价的“梯度推移”还在进行中，中国三线城市中有房地产泡沫的很少。不能简单地认为价格高就是泡沫程度高。如果调控新政不做这种区别，那力气就会使错地方。

第三，需要谨慎对待集资建房。现在有人主张鼓励集资建房，本意可能是好的。然而，一旦这方面被放开，有实权的部门、有资源的部门马上会钻空子， 使这个事情变得扭曲。参加者虽然形式上要出一点钱，但与市场价相比，那是微不足道的。房子建好后，按照级别进行分档分配。这样集资建房，这样分房，与房地产调控新政的内在精神是完全违背的。（环球网）