余樵夫：楼市调控为何总降不下房价“虚火”？

国务院发展研究出版的《中国住房市场发展趋势与政策研究》专门论述了房地产行业利润率偏高的问题。据统计，2003年前后我国房地产行业的毛利润率大致在20%左右，但是随着房价的不断上涨，2007年之后达到30%左右，超出工业整体水平约10个百分点。

关于中国房价问题，堪称世纪性、国际性“谜团”。房价虚高，楼市有水分，人人认同，几无争议。房价虚高带来的惨痛教训，我们也有前车之鉴，如日本泡沫、迪拜危机等。但是多年来在社会舆论的轮番谴责、媒体的接力“炮轰”以及的密集宏观调控下，房价几乎年年不降反升。一个凸显的悖论是：房价虚高的病灶明明摆在那里，人人皆知，但是楼市调控政策走向却往往浮皮蹭痒，要么不深入，要么不触及，讲起来“严厉”，落实起来“不给力”，喊口号时震天响，行动起来“捉迷藏”，房价至今也没降。

房价虚高的“病灶”在哪？《中国住房市场发展趋势与政策研究》写得很清楚：一是房地产商赚取的利润太高，房地产行业近5年毛利润率达30%，部分年份接近50%；二是房地产行业存在重复课税，现阶段针对房地产行业开征的税收有10余种、多达62项税费，2010年各类房地产税收合计占地方各级政府税收收入的比重超过40%；三是土地出让金攀升。该研究报告披露了这样一组统计数据：2001年土地出让金仅为1295.89亿元，2010年就已经攀升到27100亿元，10年间土地出让金增长了20倍。

这些数据表明：房价虚高，就高在房地产商赚的暴利太多、政府收取的税费太多，尤其是招拍挂收取的土地出让金太多。这“三多”注定会推高房价。

基于此，一个问题自然显现——抑制虚高的房价，基本路径在哪？就是要挤压房地产商暴利、减费、降低土地出让金。如此简单、显见的问题，这么多年来有关部门硬生生地“看不到”，在一轮轮宏观调控中基本不涉及，而是用“限购令”等貌似严厉的政策，拿银行和公众使劲，似乎限制了银行贷款和购房需求就抑制了房价，结果房价未能抑制，楼市却冷了起来，重创了房地产行业和国民经济。

百姓的眼睛是雪亮的，心中也自有一杆秤。调控楼市，过去指东打西放了很多“空炮”，如此“调控”，不仅对抑制虚高的房价无益，而且会让政府失去公信力。楼市调控是否有效，关键是要调控“对路”，让百姓看到抑制房价的诚意和决心，虚高的房价才能得以回归合理。

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10月28日，经济学家、天则经济研究所理事长茅于轼在与龙城企业家高峰论坛上指出，当前高房价主要由土地买卖受阻、土地供给不畅及百姓渠道不足三个方面造成的，这也使得房地产发展产生极大的扭曲。

茅于轼认为，影响房价居高不下主要的原因是土地没有市场化，地方政府垄断土地供应。“如今现状下，农民不能自由把土地卖给开发商，政府从中插足，极低价格购买农民手中土地，再转以高价拍卖给开发商，造成开发商开发成本增加，既而推高房价。”

控制房价要增加土地供给，因为土地供给少，土地价格自然被抬升。“房价贵的原因就是土地供给不足，政府18亿亩耕地红线限制是一种计划经济思维，限制了土地的供给，要取消18亿亩耕地红线的限制，才有利于降低房价。”

解决土地问题同时也要开放更多的机会，让老百姓也能够，“目前由于收入分配不合理，老百姓手里没有多少钱，存银行利息还赶不上通货膨胀的损失，但现在买房已变成一种保值，大部分钱还是投到了房地产行业上面。政府很多行业应该向公众开放，合理增加机会。”