人口密度与楼价行情 深圳一二手房价又涨高了

人口密度与楼价

近，石在新书《影响我人生的进与退》中，一篇标题为《中国人没有资格住大房子》，炮轰国人追求的居住条件，说中国内地人多地少，凭什么我们就有资格比香港人、东京人住更大的房子呢？石再次语出惊人，引发网上热议以及有关的反驳。

由于中国人多地少，房价只会越来越贵，户型面积也只会越来越少，此话不错，但说“中国人没有资格住大房子”，就让很多国人听起来感到刺耳，追求大房子是很多市民的梦想，人人都有权利追求舒适的居住环境，与中国人多地少的现状无关，与中国的经济实力不如发达国家也无关。

目前，深圳、广州、上海、北京这些大城市，房价已很接近香港，但是这些城市就能代表中国吗？不能。

楼价的高低，在很大程度上受人口密度影响。有数据显示，上海城区平均人口密度为26968人/平方公里，密度的黄浦区达到了42869人/平方公里，广州市核心地域的越秀区人口密度达到30796人/平方公里。2011年初东京都的核心部分的都心23区平均人口密度为14389人/平方公里，人口密度的丰岛区为21901人/平方公里。比较可见，中国一些大城区域的人口密度，远远高于日本。

从人口密度上看，中国内地的核心大都市，房价高于香港、东京地区也完全合理，普通工薪甚至白领想要在这些大都地段买房已不现实。

但是，深圳、广州、上海、北京并不代表全中国。在佛山，全市的人口密度为1800人/平方公里，禅城区的人口密度，包括南庄在内的人口密度约7000人/平方公里，区约为13000人/平方公里，但也仅相当于广州越秀区的人口密度的42%，佛山城区楼价与越秀区相比，也差不多是40%左右。就算在同一城市，城区的人口密度并不代表全市，如广州越秀区的人口密度，是全市平均水平的20倍，是城区平均水平的5倍，所以在同一城市，楼价相差也在几倍。

对于一个城市的楼价水平是否合理，有一种流行的公式——房价收入比，国际标准是6-8倍，国内标准是8-12倍，这是将问题简单化，国内区域差异，人口密度差异，楼价的合理水平很难用一个公式就能体现出来，很简单一个例子，一套200万元的住宅，对于一个年入30万元的高薪家庭一点也不吃力，但对于年入10万元的白领来说难以吃消，所以一个城市的楼价承受能力，取决于三大因素：居民消费力、人口密度及人口结构。

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深圳10月一手楼价比一年前高了比两年前低了

2010年10月，深圳紧急出台限购政策。限购两年后，深圳房价怎么样？刚刚新鲜出炉的10月份深圳新房成交均价为20145元/平方米，与2010年10月份的均价相比下降了1368元/平方米。成交量表现并不突出，套数和面积均位列今年第四高，“银十”终平淡收场。

月度均价连续4个月2万元以上

深圳市规划和国土委员会昨日公布的10月成交数据显示，10月20145元/平方米与9月的20790元/平方米相比略有下降，降幅仅3%。自今年7月至今，深圳一手均价一直保持在2万元/平方米以上，而此前，即从去年下半年到今年上半年连续9个月一手均价都在2万元以下。

但是对比限购的两年前，2010年10月份作为深圳限购后的月当时房价并没有急刹车，而是继续上扬至21513元/平方米。所以上个月的20145元/平方米同比两年前下降了1368元/平方米，下降幅度约为6 %。不过如果与去年1 0月19119元/平方米相比的话，上个月成交价格却上涨了5%左右。

近几个月来随着调控的持续深入，入市的多为刚需楼盘，但是10月份开发商并没有抓住“银十”大打折扣，所以整体均价仅微有下调。

年底市场推货仍踊跃

随着调控的深入，“金九银十”的风光早已不再，从官方统计的10月成交数据来看，即使政府网签数据有滞后性，但也基本能反映今年“金九银十”的成交平淡。10月份新房成交面积33.04万平方米、3642套，跟今年9月的成交量、成交套数相比却分别大涨了34%和39%。

旺季不旺已经成为业内公认的事实，美联地产昨日发布报告指出这与楼市仍然处于调控阶段有关，此外，年底银行信贷任务已基本完成，购房按揭贷款的利率折扣有所减少，也导致部分购房者减慢入市速度。不过报告也认为深圳住房公积金的实施对市场来说是利好消息，伴随着11月住宅市场供应量的增大，成交量有望小幅上升。而有开发商向南都记者表示年底房企推货压力大，预计价格上会趋于稳定，不会有太大调整。

二手楼成交量连续两月下滑

相对于10月份新房成交量环比9月大涨，10月深圳二手楼成交则持续回落，成交约为38 .9万平方米、4676套，环比9月的52.15万平方米、6120套大幅下降超过两成。

深圳二手楼市场今年在经历了前8个月的连续上涨后，原本应该“金九银十”的近两个月的成交数据却出现持续下滑。

深圳二手房价涨了1796元

10月，楼市限购政策在深圳刚好实施两年。放眼珠三角各大城市的楼市，依然处于博弈与胶着之中。虽然从均价看，各市均保持了稳定的态势，即使也算比较缓慢。但是隐藏在均价后的高价盘却并不乏见。深圳楼市均价2万，但豪宅动辄要价10万的情形并非是孤例。究竟百姓能否感觉到限购的利好，楼市能否进一步回归理性？羊城晚报记者兵分多路在深圳、东莞和佛山三个代表城市进行了探寻。

深圳

限购两年，一手房价仅降了七百

二手房价格却比限购前涨了1796元，市民仍然感觉楼价太高

从2010年10月至今，深圳限购政策已经执行了刚好两年。限购两年，人们关心的是，深圳房价到底降了没有？官方数据显示，今年9月深圳新房比2010年10月限购时的房价每平方米降了723元，二手房价格却比限购前涨了1796元，升幅逾10%。

楼价：新房降又升，二手仍在涨

从深圳市规划国土委对全市新建商品住宅成交均价统计的数据来看，两年来一手房价经历了几轮波动。数据显示，2010年10月即限购执行当月，全市一手住宅均价为21513元/平方米，为随后两年中的第二高值。在随后的两个月，限购效果显现，全市新房均价连续两月徘徊在18000元/平方米左右。

两年间价格的点出现在2011年5月，为15262元/平方米，基本与2009年上半年持平，比限购前每平方米低了6251元；在经历了2011年7、8、9三个月的小幅反弹之后，全市一手住宅成交均价连续9个月处于2万元/平方米大关之下。从今年7月起，价格突破2万元大关，至今限购两周年之际，为20790元/平方米，比两年前每平方米降了723元。

二手房方面，深圳中原市场研究部提供的数据显示，2010年10月全市二手房成交均价为18176元/平方米，限购令出台后，均价一路上扬，次年5月达到20884元/平方米，也是两年内的峰。随后，均价掉头一路连续下跌9个月，于今年2月降至18432元/平方米，不过仍高于2010年10月限购之前。随后价格小幅回升，截至今年9月，全市二手房成交均价为19972元/平方米，每平方米比限购前涨了1796元，涨了逾10%。

明年广东楼价可能回升

广东省房协昨日公布前三季度全省房地产市场成交数据显示，在企业的积极应对之下，今年经历一季度商品房销售量同比增速触底后连续两个季度反弹回升，房地产增速已进入低位企稳阶段。有关地产研究机构分析认为，2013年广东楼价将重回上升通道。

广东省房协市场研究部、华南理工大学经济管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产统计处联合组成的广东省房协市场分析课题组昨日公布了《2012年前三季度广东房地产市场分析报告》。报告称，广东省房地产增速低位企稳，前三季度，广东房地产开发完成3672.09亿元，同比增长12.1%，增速自8月触底反弹后连续两个月回升。前三季度，全省商品住宅销售面积4607万平方米，同比下降1.1%；销售金额3567.68亿元，同比持平；销售均价7744元/平方米，同比增长1.2%。

该报告显示，近年来全省可售房源持续增长。截至9月期末，全省商品房待售面积3352.79万平方米，同比增加1047.29万平方米，增幅为45.4%。从近年广东商品房待售面积变动趋势看，2004至2007年待售面积逐年下降，处于去库存状况；2008年以来，受建设规模加大和调控政策深化等因素的影响，待售面积总体呈增长态势，尤其是2011年和今年的增长势头更为明显。尽管今年销售市场总体趋好，但待售面积仍然是逐季增加，反映出当前商品房市场的去库存压力依然明显。

广东省房协市场分析课题组认为，第三季度末，广东省房屋销售止升趋稳。商品房市场持续回暖的趋势不变，销售量处于近年同期高位水平，销售均价趋于平稳。对于未来市场趋势，世联地产市场研究部认为，看好四季度广东楼市的成交量表现，其资金面上可能要好于三季度，市场产品结构仍以刚需为主流，购房者信心也持续向好。而广州同创顾问公司有关人士表示，预计第四季度楼市广东成交量将稳中有升，在2013年上半年有望创出小高潮。从供求关系、成本、货币政策、经济面等分析，当前楼价几乎没有下行空间，2013年楼价将重回上升通道。