世华地产研究：“银十”萎靡 成交量大幅萎缩

根据深圳市国土网每日成交数据统计，10月份二手房成交4863套，环比下降42.93%，成交面积40.17万平方米，环比大幅下降56.93%。根据世华地产成交系统数据统计，10月份全市二手住宅成交均价为18658 元/平方米，环比上涨2.81%，同比上涨19.51%。

二手房市场成交量年内出现下滑

根据深圳市国土网每日成交数据统计，10月份二手房成交4863套，环比下降42.93%，成交面积40.17万平方米，环比大幅下降56.93%。成交套数回落十分迅速，仅为九月份成交量的六成左右。

10月份深圳二手房市场大幅下跌，也是楼市进入2012年出现成交量下行，而且下滑幅度之明显。

近期深圳二手房市场成交呈现上涨，主要原因有以下五点：

1. “十一周”市民迎来了难得的8天假期，计划出游的人群增加，而从各中介的实际情况反映来看，月初的7天时间里，受其影响客户看房量大大减少。

2. 商品房产权交易因国庆同样放假8天，暂时停办产权过户业务，使得10月周的过户量为0。

3. “秋交会”拉动新房市场，新房成交过热，分流了部分客源，导致二手房市场的客源不足。

4. 从10月第二周开始，二手房成交量渐渐有所恢复，且维持在日均300套左右。

5. 对于刚需客户来说，二手房价格的持续走高，带来资金方面的压力陡然加大，大多刚需纷纷驻足观望。

以上方面因素使得10月成交量下跌。

成交均价逆市上扬

根据世华地产成交系统数据统计，10月份全市二手住宅成交均价为18658元/平方米，环比小幅上涨2.81%，同比上涨19.51%。

10月成交均价环比小幅上涨的主要原因有以下几点：

1. 因“限购”影响，业主对于手上的盘源有“卖一套少一套”的想法，迫使很多业主也在“”，市场上房源减少。

2. 客业主对未来市场有较高的预期，放盘价居高不下。

3. 日趋紧张的房源市场，更显得供不应求，进而导致房价向上攀升。

4. 高单价物业成交较上月有一定程度的增加，小幅拉高均价。

在以上几点共同作用下使得成交价格小幅回升。

具体到各个区，五涨一落。宝安区、罗湖区成交均价分别为：16815元/平方米、21073元/平方米，环比分别小幅上涨2.67%、4.89%；福田区、南山区、盐田区成交均价分别为：26168元/平方米、28613元/平方米、20510元/平方米，环比分别大幅上涨9.71%、15.43%、47.66%；龙岗区成交均价为12248元/平方米，环比小幅下降0.42%，是本月成交均价下滑的区。

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成交面积分析：50-90 平方米户型占比过半

从成交面积区间看，50m2 以下的物业成交占19.89%，相比9月，所占比例小幅上升了3.17%，从市场的反映来看，50-90 m2户型是市场成交主力，刚需群体依旧保持着对旺盛的市场需求。90-120 m2的大户型10月份所占比例相比9月大幅下跌了7.17%，下跌较为明显。

成交总价分析：200万元以上物业成交比重增加

从成交总价区间看，总体来看较上月结构没有太大的变化。总价在50万以下、200万以上的占比较上月分别上涨了1.96%、2.43%。总价范围为50-200万的两组区间物业较9月份均有所小幅收窄。以总价各区间看来，整体市场呈现“两头上涨，中间下滑”的态势。

成交单价分析：2万元/平方米以上的物业上涨迅速

从成交单价区间看，单价在1-1.5万的物业成交比例较上月回落了5.82%，而2万以上的物业却明显上升了4.40%。受此方面的影响，导致深圳二手房价格本月小幅上涨。

近五个月以来，单价为1-1.5万物业及单价在2万以上物业的走势对深圳房价的趋势有较大影响。

租赁市场：价升量跌

根据世华地产成交系统数据统计，10月份全市商品住宅租赁成交量持续下跌，租赁成交套数环比9月下降5.15%，价格依旧坚挺，环比9月上涨了1.47%。

10月份需求减少主要受三方面因素影响：

1. 因二手房房价反弹，众多业主对市场预期有较好的展望，为等待时机将手上房源纷纷改售为租，租盘房源有所增加。

2. 租金越发坚挺。但租金普遍高于客户的市场预期，成交困难。

3. 接近年底，租客户换房子的意愿降低，客源减少，进而成交量下行。

后市预测：成交量、价上涨趋势放缓

10月份，深圳二手房成交4863套，环比下降42.93%，自2012年以来出现成交量下滑的现象。受十月周期间高速路免费的影响，许多客户纷纷选择旅游出行，使得看房量减少，市场成交冷淡。但周后市场逐渐回暖，渐恢复到每日300套的相对正常的水平上来。10月过后，市场的潜在刚需客户依然众多，但由于房源供不应求，使得成交量涨幅不大，相信后市成交量会维持在每月6600套左右的水平平稳度过2012年。