深圳中原地产：2012年10月深圳二手住宅市场综述

一市场综述

1.1月度概况

虽然住宅市场的“金九银十”未能如期，然而土地市场却呈现了一番“金九银十”的火热场面，市场对后市的信心不断增强。宏观层面由于“十八大”政策出现空窗期，地方政府却显得颇为繁忙，继武汉异地购房可提取本地公积金及广东省内公积金互贷城市增至 9 个之后，南京、镇江、广东江门及广州等地亦对住房公积金政策进行微调，使得公积金政策进行微调的城市范围进一步扩大。购房者预期逐渐改变，加之年底，部分银行开始上调首套贷款利率，不少刚需开始加速入市。从深圳中原实际成交估测数据来看，本月全市实时成交量环比9月增幅超一成，基本回归8月的水平。

1.2 成交量分析

根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，本月全市二手房住宅过户数为 4676 套，环比上月减少 23.59%，同比增加 119.22%；成交面积为 38.91 万㎡，环比 10 月份减少 25.4%，同比去年10月增加166.97%，前期客户观望成交放缓，加上国庆假期原因导致本月二手过户数继续回落。（注：国土资源规划局公布的成交数据为全市二手过户数据，往往是之前几十天市场实际成交量的反映）

图1 深圳市二手房月度成交套数走势图（2011年10月—2012年10月）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会

注：此二手成交数据仅含有住宅

根据中原实时成交数估测，全市住宅成交套数为6655套，环比增加16.43%，而成交面积55.05万㎡，环比增加15.06%。本月市场虽仍处观望期，但受到一手市场开发商推盘加速成交回升的带动，二手客户也逐渐入市，整体成交量基本回归8月的水平。

图2 深圳市二手住宅月度成交面积走势图（2011年10月—2012年10月）

数据来源：深圳中原市场研究部

注：深圳市二手住宅成交量数据根据中原实际二手住宅成交量估测，非交易登记数据。由于不受交易登记周期影响，中原数据时效性更强，相对更能及时反映市场动向。

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1.3 成交价格分析

根据深圳中原的内部成交监测数据显示，2012年10月，深圳二手住宅市场成交均价为22929元/㎡，环比下降 1.73%，近期政策面未有较大的变动，一手开发商价格上也采取维稳的策略，受整体市场影响，二手均价也基本上保持在目前的水平上小幅波动。

图3 全市成交价格表（2011年10月—2012年10月）

1.4全市供求关系分析

图4 全市供求关系曲线（2011年10月—2012年10月）

根据中原市场研究部内部的数据显示，10 月份业主放盘速度有所加快，放盘量环比上月大幅增加10.7%，而访客量也继续呈小幅上升趋势，本月增加1.5%，本月供求比为0.32，供求关系持续紧张。

二 区域市场分析

2.1全市成交量的区域分布

根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据监测结果显示，从过户套数来看，本月全市整体下降超两成，而六区都有不同程度的下滑。其中宝安区下降幅度，较上月降三成；福田和南山区以超两成的降幅位居其次；而总量占比的龙岗区降幅也达22.31%；罗湖区仍旧表现稳定，除盐田区外下降幅度小，低于全市的平均降幅。（注：由于深圳市规划和国土资源委员会数据的延迟性，此行情反映了前一个月左右的市场状况）。

表1 全市各区二手住宅成交量表

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会

注：此二手成交数据仅含有住宅

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图5 全市六区月度二手住宅过户套数

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会

注：此二手成交数据仅含有住宅

深圳中原三级市场数据显示，从实时成交数据来看，本月各区成交表现各异。套数来看，其中南山、龙岗增幅超三成，近期二手业主放盘价维稳，部分银行首贷利率优惠取消导致部分刚需客户放弃观望，加紧入市。福田区以超两成的增幅位居其次，区的地理使其成交表现较稳定，走势基本与全市整体水平保持一致。而宝安、龙华(社区网论坛商铺)区由于区域新房供应增加，客户分流情况严重，导致二手住宅市场成交量继续下滑。

表2 全市各区成交量表

数据来源：深圳中原市场研究部

注：深圳市二手住宅成交量数据根据中原实际二手住宅成交量估测，非交易登记数据。由于不受交易登记周期影响，中原数据时效性更强，相对更能及时反映市场动向。

图6 全市各区月度二手住宅成交面积

数据来源：深圳中原市场研究部

注：深圳市二手住宅成交量数据根据中原实际二手住宅成交量估测，非交易登记数据。由于不受交易登记周期影响，中原数据时效性更强，相对更能及时反映市场动向。

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2.2 全市各区成交均价分析

深圳中原三级市场数据显示，全市各区均价基本都保持在现有水平上小幅波动。其中龙华区涨幅稍大超5%，区域利好持续不断，各项配套改造工程计划陆续落地，区域均价呈现稳中有升的态势；南山、罗湖、龙岗各区均价也保持了小幅上升的势头，但涨幅都在5%以内。其余各区由于成交结构影响，均价呈现下降趋势，其中盐田区因上月大梅沙单个豪宅成交拉高均价，导致本月下降幅度比较大；宝安区本月大户豪宅成交单数明显减少，导致区域均价明显下降一成。

表3 全市各区成交价格表

图7 全市成交价格表（2011年10月—2012年10月）

三 全市成交特点综述

3.1 全市成交总价和单价结构分析

深圳中原三级市场成交数据显示，本月成交物业单价分布特征来看，成交在10000~20000元/m2区间范围的刚需物业增加明显，总占比接近五成。而单价在20000~30000 元/m2的物业占比有小幅下降，但仍以34.84%的占比位居首位，另外，本月单价在10000元/m2以下和40000元/m2以上的物业均有所下降。

图8 月度二手房成交单价分布

深圳中原三级市场成交数据显示，成交总价分布方面，本月在80~150万之间的低总价物业有所增加，其中尤以 100~150 万之间的刚需物业增幅明显，大增 3 个百分点，占比达三成。而 150~200 万之间的物业成交减少较为明显，另80 万以下和500 万以上的物业都有所下降。

图9 月度二手房成交总价分布

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3.2全市成交户型和面积的结构分析

深圳中原三级市场成交数据显示，在成交户型分布方面，本月 2 房的物业大增 3 个百分点，占比达四成。3房物业有所下降，占比位居其次。

图10 月度二手房成交户型分布

结合分析本月的成交面积档次分布来看，面积在45~65m2和60~90m2区间的中小物业本月集中增加，其中尤以 60~90m2的刚需物业增幅明显，本月大幅增加 4 个百分点，占比达 45.45%。二手物业均价虽逐渐趋稳，后市均价向上的压力仍在，不少刚需自住客户在观望后选择入市。

图11 月度二手房面积档次分布

3.3购房者的特点分析

表4 月度二手房成交客户户籍分布数据表

深圳中原三级市场成交数据显示，在成交客户户籍分布方面，本月内地客户和深圳客户成交均有所回升，近期香港楼市推出的外地人买房新印花税政策也将迫使部分想在港置业的内地客户回流。

表5 月度二手房客户购房用途数据表

从购房用途来看，本月客户构成基本与上月保持一致，自住客户仍占市场成交主力，占比近九成。

图12 月度二手房成交客户户籍分布     图13 月度二手房客户购房用途

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3.4 各区成交特点

深圳中原三级市场成交数据显示，在成交户型区域分布方面，全市各区都以 2 房和 3 房为主，且占比继续增加。除盐田和龙华外，其余区域2 房占比均有所增加，其中占比的宝安区本月增幅达6.49%，2房占比突破三成；占比较高的区域罗湖、龙岗区，本月 2 房成交也继续增加，占比都在 45%以上。3房来看，占比四成以上的区域为福田、宝安和龙华区，其中龙华区本月大幅增加近 6 个百分点，3 房占比全市达 47%。1 房来看，除盐田区有所增加外，其余区域都有所减少，本月1 房成交占比较高的区域为罗湖和盐田，均在两成以上，而关外的宝安、龙华和龙岗区本月 1 房成交均不到一成。本月的 4 房及以上大户成交除罗湖有明显增加之外，其余各区变化不大。

图14 月度二手房成交户型分布

从各区域成交客户购房用途来看，龙岗成交自住物业占比达95%，而南山和宝安的自住成交占比也在九成以上。龙华和福田区自住客户占比略低，接近九成。而罗湖由于小户型居多，加上商圈成熟口岸，占比略高于其他区域，自住占比较低不到八成。

图15 月度二手房客户购房用途

四 后市展望

在“十八大”召开之际，预计政策层面不会出现大的变动，仍将维稳为主。10 月 PMI 等各项经济指数显示宏观经济有筑底回升的迹象。而近期香港楼市推出的外地人买房新印花税政策，将迫使部分置业者回流内地，同时也将刺激港人在深置业。在此背景下，楼市回暖预期有所增强，预计二手住宅成交量将在维持在现有水平小幅波动。价格方面，年尾，一手方面开发商表现相对谨慎，新推楼盘价格不会有大幅调整，受整体市场影响，业主心态也较为稳定，报价上未有太大变动，未来价格将继续保持平稳的态势。

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