深圳低租金拖了高房价“后腿”？租养贷已过去

根据世华地产的数据，今年10月份，全市二手房成交价格为18658元/平方米，而全市二手住宅的平均月租金价格为47元/平方米，算下来的平均租金刚好3%，比银行活期存款利率更低。有观点认为，租金增长不同于房价，前者与经济环境息息相关，缺少多元化消费群体支撑，是深圳租赁市场的“短板”。

深圳租金还不高？

租金与房价表现迥异

日前，记者踩盘时发现，蛇口一线海景物业的租金处于高位。有中介人员告知，120平方米的海景房，月租在9千到1.2万元之间，而小区150多平方米的单位，月租可以1.5万元，每平方米租金约为100元。虽然每月租金收入可观，但是计算二手房售价后，租金仍然偏低。

以150多平方米的单位为例，挂牌价格约为500万元，租金不过3.5%，与银行活期存款利率差不多。如果用租金5%来推算，该类物业的理想租金应该在每月2.1万元左右。

据悉，每平方米月租100元，在深圳租赁市场属个别案例。根据世华地产的统计，今年全市平均租金多在每月45元/平方米波动，没有太大的变化。

各区中南山、福田与罗湖的平均租金，以10月份平均租金为例，三个区都超过了每月50元/平方米，而在今年5月，福田租赁市场平均租金出现了93元/平方米的峰值，创下了今年来的全市新高。

与房租表现迥异的是飙升的房价。

据中联地产研究统计，从2009年1月到今年7月三年半的时间里，全市二手房房价大涨97%，而租金仅上涨36%，远远赶不上房价的上涨速度，租金也由2009年的接近4个点，跌到目前3%的水平。跌幅约为四分之一。

以租养贷成为“过去式”

租金的萎缩直接导致以租养贷成为“过去式”。2007年，客、投机客大量涌入二手楼市，由于当时房价低，利率优惠等原因，“月租抵月供”的现象极为普遍，更有少数楼盘月租超过月供。

2009年，出台利率优惠政策，使得楼市速度回暖，客更是趁此占领份额，当时达到“月租抵月供”的标准仍较为轻松。

真正的转折出现在2010年，一方面是房价日渐高涨，而另一方面楼市严控不断，抬升成本，目前深圳二手房的月租普遍仅能相抵月供的六至七成。

以现在南山一套市价为300万元、面积约120平方米的单位来计算，月租约为7000～8000元左右，如果该房产的房贷为120万元30年，则月供在7600元左右，在不计装修成本的因素下，月租可勉强抵供；但如果房贷超过120万元，或贷款期限小于30年，以租养贷则不成立。

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租赁市场方兴未艾

有中介机构分析，愿意出高价租房的无非是公司客户和外企金领，而目前深圳市场这部分需求并不多，加上租赁市场多由小型公司或者物业管理处打理，所以长期以来受到的外界关注也相对较少。中联地产二手房研究院总经理肖小平认为，按照房地产规律，理想的租金应该达到8%，扣除装修等成本后，这一比例甚至要到达10%，“租金增长和房价上升很不一样，前者需要消费人群支撑。”她补充道，对比深圳，广州的租赁市场需求结构更多元，这是城市国际化水准的反映之一。也有业内观点指出，未来前海(社区网论坛商铺)区的外来金融人才，将抬升深圳个别区域的租金，从而拉高租金。事实上，深圳楼市与香港楼市的发展轨迹越来越吻合，高密度、高价格、高租金将成为共同特征，长远来看，深圳楼市的租金仍然有上升空间。