美联每周楼市：年底冲业绩，有赖房企下调价格

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住建部官员：楼市调控政策会更坚决

继住建部部长姜伟新表示“房地产市场调控政策现在还没想放松”后，住房和城乡建设部政策研究主任秦虹近日在广州举行的“2012财经地产汇年度峰会暨颁奖典礼”发表演讲，她明确指出未来调控方向将是：坚决控制性需求。

秦虹认为，目前占房地产市场80%的住宅市场，其未来的市场空间仍大，但增速减缓、分化加速。在她看来，房地产市场与城镇化相关系数高达90%以上，一手楼市之所以在未来依然有大的发展空间，在于城镇新增人口将持续增加、改善型需求仍在继续、家庭小型化明显，而有购房支付能力的人口在今后几年虽然会见顶回落，但总量仍大。

不过，秦虹提醒，房地产不等于增速快，相反未来将会减缓。她分析，首先是住房制度改革红利变为增大保障性住房供给，其次是城镇化速度和质量下降。“至于房地产调控政策将继续控制性需求，这是未来的调控方向。”

美联物业研究认为，毫无疑问年内限购政策仍然从严执行，开发商要实现年底冲业绩，更多需依靠采取来实现。

京城楼市交易价量稳定上半月公积金贷款增两成

近期京城楼市交易价量稳定，住房公积金贷款交易量也呈现上扬趋势。来自多家商业贷款办理机构的数据显示，11月前半月，北京公积金贷款交易量环比10月份同期增长20%左右，公积金贷款的低利率政策在很大程度上缓解了自住型购房人的还贷压力。

公积金数据显示，截至2011年年底，北京累计归集住房公积金3543.79亿元，提取2006.61亿元，余额1537.18亿元。2012年全年计划发放住房公积金贷款225亿元，比去年计划发放数额增加了15亿元。

由于近几年住房公积金贷款需求量居高不下，相关的住房公积金的贷款政策也越来越能体现出人性化的一面。如公积金贷款低利率、“认房不认贷”政策、自由还款等制度，使公积金贷款购房人也越来越多。

美联物业研究认为，与其他城市相比，北京市住房公积金家底要厚得多，为中低收入人群实现购房梦起到很大作用。

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上海去年地块退地 今年重拍价格涨1000万

11月14日，去年遭遇退地的浦东宅地——浦兴社区Y000902编制单元19-04地块，被嘉华（中国）有限公司旗下的华控有限公司以总价6.71亿元摘得，折合楼板价2.17万元/平方米，溢价率近40%。

该地块此番6.71亿元的成交价，较其2011年2月6.6111亿元的成交价增加了近1000万元。出让公告显示，浦兴社区Y000902编制单元19-04地块东至金业路，北至现状六层住宅，此番出让面积为17193.2平方米，容积率为1.8，与2011年2月出让时保持一致。

嘉华（中国）有限公司副董事谷文胜称，此次拿地单价和2011年相比是贵了一点，说明土地市场有所回暖。但该地块周边在售的金桥瑞仕花园项目售价4万元/平方米，以此推算，该地块依然有一定的盈利空间。

美联物业研究认为，事件足以说明上海土地市场热潮已经超越去年水平，开发商年底还有一轮新的争地情况。

广州拟三种方式限地价 包括配建保障性住房

广州市国土房管局近日发布了《关于规范国有土地使用权出让工作的意见》(以下简称《意见》)并公开征求社会各界建议。《意见》表示，商品住宅用地统一以公开方式出让，不设定准入条件。而为了贯彻房地产调控要求，采取“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房”、“商品住宅用地配建保障性住房”等方式出让。其中，“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房”的限价按照土地出让起始价格的145%设定，以此严防出现住宅用地“”。

对商服用地供应增加宅地供应减少未来可能推高住宅价格的猜测，广州市土地开发相关负责人就表示，今年以来经营性住宅用地的供应虽然有所减少，但不少三旧改造项目仍在有序推进之中，未来同样可以形成住宅供应，目前全市的宅地供应量是可以实现供求平衡的。

美联物业研究认为，羊毛出自羊身上，三种限地价方式只是名义上压低土地价格，竞配建的保障房安迁房等相关费用终会转嫁到商品房身上，同样起到推高房价的作用。

招商地产12.24亿元竞得深圳一地块 溢价24.4%

深圳出让位于坪山的一块“居住+商业+文化设施”用地，现场经25次报价终招商局地产控股股份有限公司以12.24亿元竞得该地块，比挂牌起始价溢价24.4%，楼面地价为3226.15元。

根据土地使用权出让公告，位于坪山新区坪山街道的这一地块用地面积约16万平方米，建筑面积为37.94万平方米，挂牌起始价98400万元。出让公告同时约定，这一宗地内拆迁安置房产权归政府，竞得人建成后由政府回购；文化综合体产权归政府，竞得人应按相关协议要求负责代建，代建费用由政府按代建协议和工程进度支付。其他涉及规划道路和幼儿园等相关配套设施的建设、产权等相关事宜以《出让合同》为准。此外，这一地块要求要在2年内开工建设，否则地块将由政府按成交价(不计利息)收回。

美联物业研究认为，深圳土地市场沉默了多时，终于迎来了一宗商业地块成交，还一不小心成为今年的总价，实则只怪供地太少。

一手住宅

一线城市

二线城市

注：

1、统计时间：2012.11.12 -2012.11.18。

2、数据来源：各城市官方房产信息网，美联物业研究。

3、备注说明：“--”表示由于统计原因暂时缺少的数据。

4、杭州从2011年5月8日起使用全市住宅成交数据。

成交预测

上周一线城市一手住宅的成交量普遍表现上升，北京、广州和深圳成交量环比均有不同程度上升，其中北京跌幅，接近3成半；而上海则出现小幅下跌。二线城市一手住宅成交量则普遍表现下跌，其中成都跌幅超过2成，环比下跌。重庆则有2成半的升幅。

继住建部部长姜伟新表示“房地产市场调控政策现在还没想放松”后，住房和城乡建设部政策研究主任秦虹近日表示调控方向将是：坚决控制性需求。此外，联系到近期银行纷纷上调首套房贷利率。由此判断，开发商要实现年底冲业绩，更多需要依赖来实现。

异域楼市

上海房企频频大洋洲农场

近日媒体报道，上海中福（集团）有限公司（下称中福集团）已赢得授权，参与开发澳大利亚一个占地58平方英里（1平方英里约合2.59平方千米）的农场项目。报道称，外界了解甚少的私营企业中福集团已获得50年的租约，进行西澳州的东金伯利奥德河灌溉区扩大项目（Ord East Kimberley Expansion）的二期开发。西澳州地区开发部长的发言人称，州政府定于11月20日宣布终的决定。

中福集团并非首例赴大洋洲购地的上海房地产企业。今年初，鹏欣集团被曝拟以2.1亿美元收购新西兰克拉法集团（Crafar）16个奶牛农场。该交易有望于本月底成交。鹏欣集团网站显示，其于1997年在上海成立，以房地产开发起家，2008年涉足农业。