未来5年内北上广深等一线城市房价不会下降？

洞悉"十八大"楼市看变化

“十八大”已经圆满闭幕，作为我国政治生活中的一件大事，必将对我国社会经济的方方面面产生深远而重大的影响。对于仍处于敏感时期的房地产调控来说，“十八大”也自然成为业内预期政策变化的关键节点。

而十八大报告中与住房相关的内容少之又少，后期住建部部长姜伟新在记者会上再次强调了不放松调控的一贯表态。如此来看，“十八大”传递出怎样的楼市调控信号？未来楼市走势如何呢？首佳地产顾问机构研究认为：

政策：坚持房地产调控不放松是政策的主基调，限购政策短期内仍将继续

此轮房地产调控已经持续两年有余，房价的快速上涨得到有效遏制，长时间的调控使业界都在猜测“十八大”后政策会不会转向，而从“十八大”传递出的各种消息来看，楼市调控的政策近期不会有任何变化，同时也会一直紧抓保障房的建设。因此，坚持房地产调控不放松仍是政策的主基调。而且，在没有出台更好的替代政策之前，限购政策不会取消。

此外，我们也注意到，十八大报告明确指出，要“完善宏观调控体系，更大程度更广范围发挥市场在资源配置中的基础性作用，完善开放型经济体系，推动经济更有效率、更加公平、更可持续发展”。由此可以看出，正确处理政府和市场的关系，进一步完善房地产市场调控体系，是未来房地产调控的重点。限购政策毕竟是手段，虽然短期内仍将继续，但不宜长期实行。首佳顾问研究认为，在解决了房产税的征收对象、征收标准等问题之后，房产税有望出台取代限购政策。

市场：北上广深等一线城市未来5年内房价不会下降

结合“十八大”报告中的内容，首佳地产顾问机构研究认为，北上广深等一线城市未来5年内房价不会下降。原因如下：

“十八大”报告中明确提出：1、户籍制度改革的新指向，有序推进农业转移人口市民化；2、到2020年城乡居民人均收入比2010年翻一番的新目标。依据此，改革户籍制度，将有序推进农业转移人口市民化，有利于解决外来人口融入当地的问题，由此可以预见，城镇化仍是未来5年拉动我国经济发展的重要力量，而城镇化带来的大量住房需求则能推动房地产市场的继续发展。而在户籍制度改革和收入倍增计划的背景下，北上广深等一线城市，医疗、、就业等资源丰富，人口集聚能力将继续提高。因此，未来5年北上广深房地产市场需求不会减弱，房价亦不会下降。

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尽管持续两年的调控取得了控制过快上涨势头的成绩，但房价“回到合理水平”的任务并没能真正实现。一些房地产开发企业依然存在强烈的机会主义色彩，认为发展作为要务的使命没有终结的时候，房地产依然被需要发挥“增长主力”的作用，因此寄希望于政策朝着有利于房地产开发的方向改善。置业者显然对这一方向充满了判断上的模糊和焦虑担心。但显然，习惯性的认知将在未来的发展中面临被颠覆的可能。

十八大报告释放的关键信息是持续改革、科学发展、人民幸福。习近平总书记在会见国内外新闻记者的时候也事实上作出了庄严的许诺：“我们的人民热爱生活，期盼有更好的、更稳定的工作、更满意的收入、更可靠的社会保障、更高水平的医疗卫生服务、更舒适的居住条件、更优美的环境，期盼着孩子们能成长得更好、工作得更好、生活得更好。人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标。”基于上述的语境，房地产业的国民经济关联度和人民住房权利的实现是怎么也绕不过去的关键问题。因此，从现在起，必须用更大的经济和社会逻辑与半径来度量房地产问题。

经济增长模式转型显然是摆在十八大后中国经济基本面紧迫的问题。国内劳动力成本不可逆转地上升，导致中国人口红利效应进入递减周期；环境资源的透支已接近极限，使得靠牺牲环境的方式换得经济增长不可持续。在这一基础上，中国一是要在保证制造业大国定位不变的前提要提升产业质量，依靠科技进步和知识创新驱动，一是要调整经济结构，从简单的外贸依存度经济和驱动，扩大消费驱动的能力。今年前三季度经济运行的事实表明，“转方式、调结构”的效应正在显现。但要想真正使中国经济的安全系数得到持续保证，需要社会资本的价值方向对应转型。因此，“去虚向实”已然成为宏观决策层面总体的价值取向。在这一前提下，过去房地产短期暴利化所形成的社会财富效应必然会受到抑制，否则，经济增长模式的转型缺乏事实上的“执行者”。

贫富差距缩小显然是摆在十八大后中国社会基本面有政治性的任务。十八大报告提出了未来十年城乡居民人均收入均比2010年翻一番的目标，以中国经济体的能力，这显然是一个可以实现的数据。但问题的实质不在此。宏观层面当然能意识到中国社会目前的潜在危机不在平均数据上而是分配公平上。因此，收入的可支付能力和收入分配的均衡度将是关键。在、医疗、住房、社会保障等涉及民生的事项中，住房权利是基本生存权利，这一领域的改善路径，一是依靠政策性保障住房的加速和持续提供，一是控制以长期的房地产合理政策确保房价的稳定性。如果房价不能遏制非理性上涨的局面，居民收入的可支付能力将无法保障，翻番的居民收入也将毫无意义。社会的贫富悬殊，将透过基本财产的实现能力差距而进一步放大。

以上述两个基本出发点作为房地产行业的生存和发展环境而论，十八大后的房地产走向用一个说法可以概括：“去房地产化”。去房地产化的核心首先是解除房地产起落和宏观经济起落之间的捆绑关系，其次是避免房价问题成为社会问题的引爆因素。

因此，在未来相当长一个周期内，房地产调控的政策取向不会改变、政策力度不会放松，可能发生的变化是政策机构有可能在适当的时候面临调整，以更长期的政策换取短期手段。比如房产税。目前正在扩大的试点，应该在本质上是为调剂政府和地方政府的利益关系寻找一个可平衡的尺度，但显然是在为房产税的终推行提供可操作性的方案。

需要厘清的是，房地产的调控只是让供需关系在一个合适的价格上交易而非抑制房地产业的发展，房地产去暴利化也并非去利润化，而是让房地产逐步进入一个基本行业而不是特殊行业，同样，快速城市化的要求依然会推动房地产业的发展，但这一些必须在更合理的政策环境下运行。

当然，的转型不是一蹴而就的，房地产更不例外，市场关系的博弈还会持续。无论是开发企业和置业者，还是政府和地方政府。因此市场波动仍然会是未来一年左右的基本状况。

但无论怎样，方向其实已经比任何时候都明了。

各地楼市

7客争一盘 买家要淡定

据合富置业统计数据显示，10月新增求购二手房的买家数比9月增长两成多，而此前仅3月、5月曾出现新增求购量环比增幅达两位数的情况。数据显示，10月仅比9月增加一成多。市场求购需求增幅大于待售房源增幅，令房源紧缺状况有所加剧。合富置业市场经理梁燕明表示，今年年初一套待售房源约有5个买家争，而10月份一套待售房源面对的买家数量已增至7个。同一套物业接待数个客，在近期变得相当普遍，部分业主眼看物业如此抢手，价钱企得更硬，甚至把叫价提高以期望多赚一些。

7个客争一个盘，有心入市的“刚需”族面对这种情况很难做到淡定，但抢到盘源不一定是好事，一来盘源可能有瑕疵，二来自身可能准备不足，分抢到的不是“香饽饽”，而是烫手山芋。近，记者接到两个读者求助，他们的例子可提醒广大读者旺市面前仍要保持清醒头脑。

一位读者看中一个盘源，客业主急售，但原来该房屋之前已经网签，原买家已经支付10万元“大定”，但由于这位买家涉及“一卖一买”，另一边的交易尚未完成，误了新房的递件时间，故此业主一怒之下单方认为买家违约并没收定金又把房屋再放盘，但交易的中介方不愿意撤销这笔网签交易。这位读者听业主说，可以等3个月原网签合同自动失效后再进行网签。记者听了读者的描述，心凉了半截。业主揣着10万定金另行放盘，前一笔交易都没了，无论是中介和原买家都可能对业主提起诉讼，假如贸然踩进这个泥潭，后果不堪设想。若中介和原买家找不到业主，势必迁怒于这套房屋的新买家，坊间不乏这类滋扰和报复事件。那位业主还对读者表示，他原来出售房屋的价钱是100万元，他这回放盘只放90万元，因为加上没收10万元的定金，他觉得够了，于是读者觉得无形中自己省了10万元，笋价当前让她心动不已。说实在话，没有业主会自动，若不是业主担心前一笔交易的买家找上门，他才不会急于把这套房子出手。各位读者，业主急售房背后有很多原因，虽然买家不可能都知道卖房的原因，但如果这房屋未来很可能涉及诉讼，请谨慎对待这种房源，一定要业主清晰了结前一个交易再与其交易。

另一个读者正是本期“卖二如何办”报道的主角，两套在手没新购，却又已看中新房，两套房能否及时出手还是个疑问。前一个读者案例中的原买家就是因为“卖一”时机衔接不上而被业主没收定金。这位读者看中新房也需淡定，尽可能准备充足时间，否则可能新房买不上又白白损失一大笔定金。

今年北京65个住宅销售额过10亿

【新华社北京11月24日专电】受楼市复苏等因素影响，北京年内销售额超过10亿元的住宅类项目有望超过70个，达到或者超过2009年的历史高点。

中原地产研究部统计数据显示：截至22日，北京年内销售额超过10亿元的住宅类项目已经达到65个，而在2011年仅有41个，在2010年有62个，在2009年则是历史的74个。预计今年全年销售额超过10亿元的住宅类项目有望超过70个，达到或超过2009年水平。

数据显示，在北京今年销售超过10亿元的住宅类项目中，中低端占据主流。均价在3万元以下的项目有43个，均价在2万元以下的有26个，均价超过4万元的有10个。可见2012年销售火热的项目依然以刚需集中的中低价项目为主。

中原地产市场研究部总监张大伟认为，在土地价格及溢价率都上涨的情况下，开发商的定价将会“水涨船高”。