美联物业：三四线城市新建住宅供需出现失衡

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三、四线城市房地产库存天量或有崩盘之虞

根据一份内部研究报告，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。

邯郸是河北省三线城市，其房价也就四五千元，但当地房地产泡沫膨胀之程度，不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地低多少。2008-2011年，邯郸市主城区售完、尾盘的建筑总面积795.8万平方米，在售楼盘建筑总面积1864.9万平方米，预售建筑总面积1615.5万平方米。而目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。

除上述城市外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等地均属去化压力巨大城市。北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等同样榜上有名。其中桂林、宜昌、连云港三地，2011年商品房销售面积占4年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。细细回顾此前救市政策，中山、芜湖、扬州等地不顾宏观调控，屡触红线的动作，其真实原因也就不难理解了。

美联物业研究认为，地区间经济发展不平衡，但部分三四线城市却一窝蜂搞房地产，导致供需失衡。为防止三四线城市楼市破裂并向一、二线城市蔓延，或许会对该些地区的调控措施有所放松。

北京土地一地难求 房企扎堆寻觅“二手地”

实际上，统计数据显示，1-10月份北京全市各区县共出让用地49宗，合计用地面积302.97万平米，与去年同期相比下跌54.5%；成交金额475.31亿元，与去年同期相比下跌34.5%。今年以来包括远洋、中海、富力等企业都在土地二手市场颇为活跃，北京仍然是众多房企的之地。面对加码后的土地依然供不应求，房企开始另辟蹊径，通过各种渠道在京城寻觅“二手地”。

美联物业研究认为，一线城市包括北京、上海、深圳等在土地市场都面临一地难求的局面，拓宽土地供应渠道将是未来趋势。

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上海认定5万套住房需缴房产税 应税比例占20%

截至目前，上海共认定约5万套住房需要缴纳房产税，其中去年认定2万余套，今年约3万套。在上海完成认定的住房中，应 缴税住房比例约占全市住房总数的20%，其中八成以上的购房家庭是本地户籍。根据上海的试点方案，房产税征收对象是上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率暂定为0.6%和0.4%，对上海家庭人均60平方米以上的住房面积才予以征税。今年需要缴纳了全市应缴纳房产税的住房统计数据。其中90%适用0.4%的税率，主要集中在非城区。

上海市地方税务局近发布关于缴纳2012年个人住房房产税(以下简称房产税)有关事项的提示，并开通房产税缴税记录查询系统。纳税人应于12月31日前，办理缴纳当年度应纳税款。房产税认定后，如果涉税信息发生变化，可携带有关证明文件、资料，到应税住房所在区县的房地产交易税务窗口申请办理变更认定手续，从重新认定之次月起调整纳税。对缴纳的自明年1月1日起要按天收取滞纳税款万分之五的滞纳金。

美联物业研究认为，上海房产税实施多时，但执行力度明显不足。

广州年底土地盛筵开席 有惊喜也有悬念

从下周开始，广州将迎来今年规模的推地潮，根据资料显示，仅11月30日就有11幅地块将进行招拍挂。而年底所推地块的性质涵盖了住宅、商务、商业金融、工业及仓储等用途，覆盖荔湾、海珠、白云、花都、番禺、萝岗等多个区域。除了萝岗区的5幅回炉重拍地块外，其余几幅地处市区的住宅地块总体体量都不算大。其中，地处白云区罗冲围和荔湾区滘口的两幅坐拥一线江景资源的住宅地块备受业界关注，另外三幅位于白云区和花都区的住宅用地亦被多家发展商“虎视眈眈”。

值得一提的是，这几幅被业内行家和发展商认可的住宅靓地均设有限制地价，换言之，当报价达到限制地价后，参与竞买的企业或个人需通过参与竞配建保障房或拆迁安置房，方能竞得地块。而这种“限地价，竞配建保障房”的推地模式，恰与广州市国土房管局近日公开征求市民意见的《关于规范国有土地使用权出让工作的意见(征求意见稿)》相吻合。今年上半年引起舆论和业界高度关注天河区坚红化工厂地块便是采用了这种模式，从当时激烈的现场举牌情况和终的竞买结果来看，房企对“限地价，竞配保障房”的模式颇为受落。

美联物业研究认为，广州土地市场年底将迎来一轮推地高潮。

深圳新建保障房4万套 审计核减工程款超1500万

深圳市审计局副局长、政府审计专业局局长何锐军登上“直通车”接访群众，就保障房建设与分配的审计监督等问题进行详细解答。

来访代表刘轶群指出，保障性安居工程是老百姓高度关注的民生问题，有些城市的保障性住房项目出现了房屋质量问题和分配不公开等情况，我市审计部门对保障性住房的建设和分配有什么审计监督措施？

何锐军回答称，广大市民关注的民生工程是审计部门重点监督的工作内容。按照市里的规划，今年计划兴建保障性住房4万套，建筑面积260万平方米。在审计过程中，采用常规审计和专项审计调查相结合的方式来进行，截止到10 月底共完成了17个不分段的常规审计，出具了17 份审计报告，送审金额14 亿，审定金额13亿，其中，核减工程额1500多万元。目前根据审计署部署，成立了审计组，制定了审计实施方案，开始对相关保障性安居工程进行跟踪审计，将在明年3月份中旬完成阶段性审计报告提交给国家审计署。

美联物业研究认为，保障性住房的建设和分配是关乎百姓安居乐业的民生工程，十八大政府也表示要建立市场配置和政府保障相结合的“双轨制”住房制度，保障房建设和分配管理将是未来政府一个重要的政策着力点。

深圳市住建局原价20 万收回被骗购的微利房

15 年前，中介公司套取马小姐的个人信息，私自为事主宁办理假结婚证，助其骗购一套松坪山微利房一案，经过一个多月的深入调查，终于有结果了。

23日，在深圳市住宅售房管理服务7楼会议室内，深圳市住宅和建设局新闻助理姚卫城，向晶报记者介绍了市住建局近期调查该事件的原委，以及事后对宁骗购微利房的处理情况。

深圳市住宅和建设局新闻助理姚卫城首先向记者出示了一份市住建局《关于宁骗购政策性住房处理情况的说明》,该份说明详细介绍了以下调查情况。

另据调查，在办理该房房改手续时，宁并非桑夏公司的员工；宁本人也供述从未在该公司上班。市住建局经向龙岗区民政局发函查询，办理该房购房手续时提供的结婚证确为假证姚卫城说，通过与宁与其父某琛的面沟通、调查，发现父子两人为人老实，加之15年前我市的政策性住房鲜有人问津，一度造成这些住房卖不出去，后来政府卖给企业，企业再卖给个人，当年其中的政策性住房的法制法规不完善，信息系统不健全等各种客观情况，也就给不法分子有可乘之机。

“由于现策性住房的新法规无法对15年前的违规行为进行约束、处罚，按照当年的规定，也就是视情节轻重、认罪态度好坏，对骗购者批评，原价收回住房并罚款500 元；如今查明宁购房是其父通过第三方操办，其20 万元房款也终进入了原住宅局的财政账户，所以住建局研究决定以原价20 万收回被骗购的微利房。”姚卫城说，下一步还将取证宁对外出租的非法所得，并进一步追缴。

美联物业研究认为，政策性住房骗购现象由来已久，主要是因为制度漏洞和政府审核、不力。大量的骗购行为表明，单纯的经济的和的手段并不足以制裁骗购行为，需要提高骗购行为的违规成本，政府要严格追究此类行为的民事责任，甚至上升至刑事责任。同时政府需要不断完善政策性住房申请审核制度，让真正有需要的群体享受到政策性住房的福利，这样才能实现社会公平。 

一手住宅

一线城市

二线城市

注：

1、统计时间：2012.11.19 -2012.11.25。

2、数据来源：各城市官方房产信息网，美联物业研究。

3、备注说明：“--”表示由于统计原因暂时缺少的数据。

4、杭州从2011年5月8日起使用全市住宅成交数据。

成交预测

上周一线城市一手住宅的成交量表现全线下跌，其中北京环比跌幅超过5成，下跌幅度居四个一线城市之首，上海、广州和深圳成交量环比跌幅均在1成以内。二线城市一手住宅成交量则较为平稳，重庆和杭州成交量环比上升，升幅均在1成以内；成都则有小幅下跌。

有消息称，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。地区间经济发展不平衡，但部分三四线城市却一窝蜂搞房地产，导致供需失衡。为防止三四线城市楼市破裂并向一、二线城市蔓延，或许会对该些地区的调控措施有所放松。

异域楼市

美国楼市现复苏信号 外部资金涌入推动房地产回暖

根据美国政府发布的新屋开建报告显示，美国楼市已显现复苏信号，今年10月新屋开建量创下4年新高，而销售和房价也出现上升势头。在美国房价普跌30%-50%的时候，“股神”巴菲特曾果断“押宝”美国房地产，他凭借什么看好美国房地产的未来？起源于美国地产市场的“次贷危机”是否看到了黎明的曙光？

“股神”巴菲特的名言之一是——恐慌气氛是我们的朋友，大家都抛时我买进。美国的房价从2008年到2010年跌入谷底，全球的恐慌中，巴菲特给股东的公开信中写道：请确信，房地产市场会复苏。但，是什么时候？巴菲特并没有过早出手。他说，对于，静待价格甚至远胜于机遇。