美联：深圳香港楼价差幅扩至120% 创68个月新高

香港「辣招」出台一个月后，内地买家对香港楼市的看法改变。美联集团执行董事兼中国部总裁张锦成表示，政府推出双辣招刚逾一个月，内地客来港置业的兴趣大减后未见显著回升，相信有关政策已压抑了内地人来港置业意欲。根据美联物业数据研究部及美联中国数据显示深圳及香港新界西北区的楼价自09年起差距扩阔，数字更录得120%差幅，创出68个月新高。香港楼市对内地人的吸引力已因楼价差距扩大及政府政策影响而大幅减少。因此预期在BSD未放宽的情况下，深圳楼市将会更具吸引力。

张锦成表示，现时香港楼市「双辣招」已经出台一个多月，为了探讨内地客人现时对香港楼市的看法，美联中国统计双辣招出台前及出台后有关内地客人来港看楼量及成交量的资料。数据显示，辣招出台一周后，内地客来港看楼量相比出招前下跌约8成，而出招一个月后则下跌约7成，跌幅略为收窄。内地客来港置业成交量，于出招一周后及一个月后均下跌逾9成。另外，来港看楼客中，者的比例亦由出招前约3成，到刚出招后跌至1成水平，而出招后一个月更近乎绝迹。

内地来港看楼、买楼量底位微升用家主导 者近乎绝迹

张锦成指出，由于内地客人于政策刚出台时，被买家印花税(BSD)打乱阵脚，实时暂缓甚至打消来港置业的念头，而内地客人来港置业的市场亦实时冰封，只录得零星成交；政策出台现已一个月多，之前的内地客人开始逐渐消化政策，但相信由于BSD需要非香港性居民额外付楼价15%的税项，大大提高了他们的置业成本。就以一个500万的单位为例，内地客人已经要多付75万的税项，令不少内地买家却步，因此暂时只有少量内地买家重投香港楼市。由于流失大部份内地客，而内地用家亦以较保守的态度考虑来港置业，相信未来在BSD未放宽的情况下，内地客人来港置业的市场将会萎缩，来港看楼量及成交量亦会于低位徘徊，即使有望再升，亦难以回复出招前的水平。

表1. 辣招后内地客减少到港买楼

表2. 内地用家来港睇楼比例上升

深圳楼市将较香港更为吸引

张锦成亦表示，近年人民币汇率稳步上扬，来港置业可算是「自动打折」，令这类变成内地资金的其中一大出路。但根据美联研究部数据显示，由2009年1月至2012年10月，深圳楼价升幅约86.4%，而新界西北区楼价升幅则达125%，新界西北区楼价升幅大幅抛离深圳，已抵销本来的汇率「优惠」。于2012年10月，深圳及新界西北两地的住宅呎价差距约120%，相对2007年2月，两地住宅呎价相差只有50%，深港楼价差距扩大，创68个月新高。加上，由于港府为打击非本地人士炒热楼市，推出针对非本地买家的BSD，所以内地客来港置业的政策风险较于深圳置业高，预期在BSD后深圳楼市将较香港更为吸引。

图1. 深圳及新界西北区楼价09年起差距扩大

图2. BSD后深港楼价差幅创68个月新高

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首10月深圳二手交投跌

美联中国营运总监兼华南区董事总经理书权表示，国内买家一般较喜欢买新楼，故若有一手新盘推出，二手楼房成交量往往会大受影响。2012年首10个月市内二手交投量只有44,288宗，较去年同期56,305宗大幅减少21.3%。市内6个主要地区(罗湖、福田、南山、盐田、宝安及龙岗)中，以住宅成交面积计，福田区二手成交跌幅，今年首10个月共售出721,132平方米，较去年同期售出1,010,805平方米跌28.7%，而其一手成交则由79,157平方米升27.4%至100,846平方米。

图3. 深圳全市二手住宅交投量跌21.3%

深圳全市楼价10个月累升近7%

美联中国深圳区董事总经理江少杰表示，深圳全市平均二手楼价今年10月录得每平方米18,761元(1平方米等于约10.76平方呎)，去年12月则录17,544元，期内累升6.9%，其中由于宝安区于去年被并入前海(社区网论坛商铺)合作区，前景向好下，楼价升幅为6区之冠，达13%。

江少杰表示，深圳市指标屋苑租金亦录升幅，由2011年12月录得每平方米月租43.36元，升至今年10月的46.99元，升幅约8.4%。租金方面，由2011年12月至今都稳定地维持于约3厘的水平。

表3. 深圳全市及各区二手楼价变化

张锦成总结时表示，针对非本地买家的BSD令内地客人感到于香港楼市的政策风险较于内地的为高，加上深港两地楼价差距收窄，令香港楼市的吸引力减弱，而内地物业的刚性需求强烈，料2013年深圳楼市相对香港吸引，深圳市楼价料趋稳定发展。

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