世华地产楼市分析：年底市场“翘尾”现象明显
————世华地产2012年11月深圳房地产三级市场分析
房天下深圳二手房网 2012-12-07 16:06:00 来源：世华地产
[提要]根据世华地产市场研究部监测深圳市国土网每日成交数据统计，11月份二手房成交6859套，环比上涨41.04%，成交面积58.81万平方米，环比大幅上升46.40%。根据世华地产成交系统数据统计，11月份全市二手住宅成交均价为17797元/平方米，环比下降4.62%，同比上涨14.21%。
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根据世华地产市场研究部监测深圳市国土网每日成交数据统计，11月份二手房成交6859套，环比上涨41.04%，成交面积58.81万平方米，环比大幅上升46.40%。根据世华地产成交系统数据统计，11月份全市二手住宅成交均价为17797元/平方米，环比下降4.62%，同比上涨14.21%。
二手房市场成交量走高
根据世华地产市场研究部监测深圳市国土网每日成交数据统计，11月份二手房成交6859套，环比大涨41.04%，成交面积58.81万平方米，环比大幅上升46.40%。成交套数回升迅猛，已经接近今年7月份成交量，月均在7000套左右的水平，年底市场“翘尾”现象明显。
11月份深圳二手房市场迅速回升，在经历了10月的大幅下跌后，成交量在本月回复到正常的水平。
近期深圳二手房市场成交呈现大幅上涨，主要原因有以下三点：
1. 上月基数过低。10月份因“十一”长假的影响，成交量回落得明显，并不是现在市场的真实水平，11月的上涨是市场恢复正常的一个表现。
2. 政策依旧不明朗。“十八大”过后还没有出台政策调控房价，而置业者在观望了一段时间后看涨后市，纷纷赶在年前买房。
3. 个别成交火热。宝安区、龙岗区和盐田区低端物业成交上涨较快，推高成交量。
以上方面因素使得11月成交量走高。
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成交均价逆市上扬
根据世华地产成交系统数据统计，11月份全市二手住宅成交均价为17797元/平方米，环比小幅下跌4.62%，同比上涨14.21%。
11月成交均价环比小幅回落的主要原因有以下三点：
1. 低端物业成交火热。盐田区、宝安松岗、龙岗布吉(社区网论坛商铺)等低单价物业成交火热，拉低市场均价。
2. 顾客购房趋于理性。市场实际成交情况以笋盘为主，置业者在多方对比后选择价格低的入手，也是成交均价下滑的原因之一。
3. 改善性需求急需资金。年前卖一置业者在选择好心仪的物业后急需大量资金，放盘价格上有所松动，致使实际成交价有所下降。
在以上几点共同作用下使得成交价格小幅回升。
具体到各个区，与上月情况相反，一涨五落。龙岗区成交均价为：12673元/平方米元/平方米，环比小幅上涨3.47%；宝安区、南山区成交均价分别为：16292元/平方米、27976元/平方米，环比分别小幅回落3.11%、2.23%；福田区、罗湖区、盐田区成交均价分别为23976元/平方米、18734元/平方米、14434元/平方米，环比分别大幅下降8.38%、11.10%、29.62%，；龙岗区是本月成交均价保持上行的区。
成交面积分析：51-90 平方米户型占比持续上升
从成交面积区间看，51-90 m2户型是市场成交主力，从今年8月份以来，市场占比不断上升，现以占到市场份额的55.90%；90-120 m2的户型11月份所占比例相比10月小幅增加了1.46%；其余的户型都较上月有小幅度的下跌。
成交总价分析：100-150万物业成交占比明显增大
从成交总价区间看，11月份总价在100-150万之间的物业占比迅速攀升，达到了31.48%。而总价在200万以上的物业回落了4.38%，占比为14.43%。其余总价区间下降均没有超过2%。
成交单价分析：2万元/平方米以上的物业明显回落
从成交单价区间看，总价在2万元/平方米以上的物业相较10月迅速回落了4.39%，而1.5-2万以上的物业较上月上升了4.35%，单价在1-1.5万的物业成交比例较上月增加了2.60%，两者占比接近全市的三分之二。受此方面的影响，导致深圳二手房价格本月小幅上涨。
租赁市场：价格高企 成交量持续下探
根据世华地产成交系统数据统计，11月份全市商品住宅租赁成交量持续下跌，租赁成交套数环比9月下降10.47%，价格依旧高企，环比10月上涨了3.16%。
11月份租金上涨主要受三方面因素影响：
1. 租赁盘源少，市场需求大，供需关系不平衡，促使租金上涨。
2. 业主看涨后市，放盘价居高不下，租金也跟着水涨船高。
3. 福田区、罗湖区物业成交放大，拉动均价上扬。
后市预测：成交量、价上涨趋势放缓
11月份，二手房成交6859套，环比上涨41.04%，十月受周影响，成交量大幅萎缩。而进入11月份，市场情况有所好转，置业者对楼市的期望值降低，顾客的购房欲望强烈，促使了11月成交量的上涨，而此类客户多选择龙岗区、宝安区的低端物业，成交均价有小幅的下滑。截至11月底，刚需需求依然保持着强烈的购买欲望，若后市业主放盘价能够更接近市场价甚至低于市场价，相信会有更多的置业者在年底出手购房。