中原副总贺晓丽：明年深圳楼市将全面繁荣！

在即将过去的2012年，中国地产政策风云变幻，深圳房价也一波三折，而明年，深圳楼市将何去何从？网易房产在2012中国住交会上举办了主题为“深圳楼市2013：机遇与风险”的论坛，邀请了深圳地产界的、以及企业界的朋友们，为我们一起回顾龙年，展望2013！下面是深圳中原副总经理贺晓丽女士的主题演讲。

尊敬的嘉宾，各位媒体界的朋友，大家早上好。首先感谢住交会、感谢网易给我一个机会，代表中原地产在这里发表对2012的一点市场的看法，和2013的一些市场预判。

网易给了我一个主题说，来讲一讲2012和2013到底这个市场上现在、未来会变一个什么东西，未来又会不变了什么东西，2012没走完，刚刚还有一个月的时间，当然2012年11月份的深圳地产成为一个标志性的时间，这个标志性就表现在2012年的11月份，单月的一手楼的推盘量创了2009年调控的值，达到了1万余套，推出的面积达到80万平米，当月成交4620套，这个数字是2009年调控以来单月成交的一手楼盘的值。

在这一个突破了过往的两年调控阴霾以后，这样一个历史时刻的时候，我们来回顾一下2012，预测一下2013。

中原地产认为，如果要看2012，我们怎么认为？2012真的是雨过天晴，2013会是什么样呢？2013一定是风和日丽(小区网论坛)。从我们要看2012到2013整个的变和不变，我浅显的从四个方面来对它进行分析，个我们从政策层面看一下哪些变和哪些不变。第二个，我们从一手楼盘的主要供应者发展商来看，他们会有哪些变、哪些不变；第三个我们从这市场的买家来看，他们会发生哪些变和哪些不变；第四个从深圳这个地方市场来看，这市场哪些区域会有哪些变化。

整个在政策层面，我们预估2013年和2012年，政策仍然会延续，也就是说政策不会变，而金融政策的预调空间会相当大，在从2010年到2011年的两年时间里面，政策是主导了整个市场政策的一个主流，而且使得历次政策占了整个市场调控的这样一个基调，历严厉的三限政策，从4·15的新国十条，到9·29的双限政策，到了12·6的新国八条，包括3月2号的限购令、限价令、7·11的整个按土地评估价过户，这些一系列的严厉政策，使得整个深圳的房地产市场经历了历史寒冬的时期。

这个历史的寒冬发生在什么时间呢？在2012年的1月份，当月的二手楼成交仅仅是1800套，一手楼成交是1600套，这个数字是深圳有商品房政策以来的历史值，经过这个市场以后，经过2012年2月份这样一个差的情况以后，2012年的2月份，整个市场又开始转暖，而这个转暖是根据什么转暖来的呢？是整个的金融市场来的。金融政策主导了2012年的2月份到现在为止整个市场回暖的一个格调。

2012年的7月份进行利率的两次调整，使得整个深圳楼市从一种完全低迷的时期，逐渐出现了底部徘徊、底部上升，到现在11月份的一个大量的爆发的时期。我们未来看整个市场2013年来看，因为楼价在两年的调控时间里面，增长幅度是符合政府预期的，而且在CPI和PPI的月度的同比走势使得国家对房地产的价格接受度是越来越高，与此同时，由于PPI的回暖，使得国家对宏观经济充满了很大程度上乐观，这样就使得我们货币政策预调留下很多空间。再加上国际环境造成的收入性压力，金融政策将连续出现利调、微调的可能性，金融政策在明年也会像2012年一样，会主导整个市场走向。

我清楚的记得，2012年2月份的市场总的波行情就是由于出现了金融政策调整，在政策不变的情况下，未来市场的走势完全由金融政策来构筑，如果金融的利息降低、存准降低，都会使得市场上的买入热情会逐渐升高。从政策层面来看，我们预判2013会呈现一个向好的局面。

从一手楼的供应来看，从一手楼的供应者房契来看，他们整个2013年的推盘节奏会加快，整个深圳地区的供应会充足，在2012开始的市场，和2008年以前的市场发生了很大变化，在2010年调控以前，整个深圳的二手房市场和一手房市场的成交比是八成对二成，也就是说这个市场的走向是由二手市场来主导的，因为二手成交多，在到了2010年调控以后，这个市场就由一手市场来主导，现在深圳地区一手市场的成交占比高达35%，接近40%，二手市场占领的仅仅达到60%，或者是65%，而且每一轮的或者每一轮的升价都跟一手市场的表现息息相关，所以我认为，在2013年的时候，引导整个深圳房地产走向的还是一手市场会强烈影响二手市场。

在一手市场上作为主要的供应方开发商来说，会由于在对于未来的不断地的趋好，他们会使得推盘节奏不断加快，这一点在今年的11月份、12月份、乃至明年1月份会表现得充足。我们看年报的时候会发现，在2012年第三季度的时候，80%的上市公司其实已经完成了他们的一个销售目标，但是在2012年的11月份的时候，深圳仍然创出了新推楼盘1万余套，超过80万平方米这样的天量，说明新一轮的竞争对发展商来说，他已经认识到要加快推盘节奏，以使得他在新一轮的囤地开发的过程中占有先机，这一轮的推盘节奏不仅仅是为了快速出货，而更多的是为了自身在新一轮房地产开发，企业的竞争中获得先机。

我们预计，2013年开发商将保持一个谨慎乐观的态度，推盘将循序渐进，市场供应也将逐步放量，保持稳定的这样一个水平。

按照10月份的销售数额来看，存量达到7到8个月，这个消化速度我们认为是合理的，因为在2011年的年底12月份和1月份的时候，中原地产出具报告，说明整个市场的存量消化期是22个月到26个月，但到10月份的时候，这个存量消化已经到了7个月到8个月，这种的库存的压力对发展商来说就不是大了，但是由于2013年的新增供应增大，降低库存率仍然是开发商的主要任务之一，整个2013的库存量和推盘量都会超过2012年达到一个历史新峰，库存量和新推盘量增长，会使得深圳地区一手房出现一个蓬勃发展的时代，一手市场会旺盛，月均成交量应该达到3500套左右。

再说一说市场整个的买方行情，其实就是我们的客户，客户在未来2013年是个什么状况呢？我们仍然认为，在政策整个双限政策下，整个市场的买家仍然是刚需，或者加上刚改，在2013年中，支撑市场前行的买家主要是刚需，刚需力撑楼市，大势趋稳，从2012年的1月—10月份的成交结构来说，90平方米以下的住宅成交量维持在80%左右，140平方米以上的成交量在7月份的时候有一个突发的增长，但在9月份、10月份有一个下降的趋势，在11月份的中下旬140平方米的成交量又有了增加的趋势，这说明改善性需求在今年年末的时候也积极入市。

2013年仍然是一个刚需年，成交结构本质上不会发生实质性的变化，但是随着刚改的入市，大户型，是144平方米的大户型或者豪宅的成交会显示出在2013年的这种亮点，而全面市场复苏，除了80、90平方米的刚需、144平方米的刚改，乃至144平方米以上的豪宅的整个的全线爆发，会使得深圳的2013年的楼市呈现一个全面繁荣景象。

说到了真个市场的供应者和市场的一个需求者以外，我们看市场整个成交结构来看，我们会看到，整个在2013年的时候，一手成交会屡创新高、二手会稳步上升，2012年1月—10月份全市一手、二手住宅成交是稳步上升，虽然金融政策不断出面调整，但是深圳地区市场一直在这一轮中，在四大城市中是表现为成熟的。具体一手市场随着推盘量的增加，连续的周成交套数都在千套以上，所以导致我刚才说的2012年的11月达到了历史成交峰4600套，二手住宅一直是稳中有升，目前市场整个维持在6000套—7000套，全市一、二手的成交维持在9000套—1万套这个水平已经恢复到市场好的时间的八成左右。2013年也基本维持目前稳定上升的局面，成交套数在一手方面会有大的突破，二手将维稳今年的7000套左右这样的目标。

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对未来的市场来看，2012年整个的1月—10月份的总体价格是维稳的，上半年整个价格都在2万以下徘徊，直至6月8号三年来的降息以后，价格开始爬升，一度改变了一、二手倒挂现象。8月以后由于成交结构的影响，使得一手价格低于2万，但是二手价格已经重新跃到了2万以上这样一个阶段，对明年来说一手的价格仍然会有一个稳中有升，二手的价格会是持平状态。

对明年的2013年的整个城市来说，在深圳这样一个大的政府的旧改大的政策扶持的情况下，整个市场的会有什么状况呢？由于深圳的整个经济保持一个比较好的良好的发展势头，就给了整个房地产市场发展一个稳定的经济支撑，在这种经济支撑的情况下，政策和一些政府上的引导就会主导整个市场的热点地区，从2012年的1月—10月份来看，整个龙岗、宝安、龙华(社区网论坛商铺)的市场供应量是占了绝大的主力，而随着前海(社区网论坛商铺)规划政策的一个落实，并一定会让宝安、龙华再次成为各方追逐的焦点，随着楼市逐步走出低谷，并进入全面回升阶段，这两个会随之发生升温。

从过往的几个月的成交来看，我们一直说是西热东冷，西热就是宝安区、东冷就是龙岗区，在这一轮2月份回升走强势态中，西部表现价格上升，而东部市场的利好消息不是多，所以表现出整个西部成交热，东部稍微偏冷，但是在11月份，由于东部连续推出几个大盘，也使得龙岗区的成交也跃居了11月份的首位。

从2013年来看，全市的供应主力仍然是这三个，我们可以从深圳之前统计的2013年新增供应来说，龙华的整个新增供应量将超过宝安、龙岗，成为全市供应的区域，也就是说2013年的整个的热点会集中在龙华。

在价格走势上，各区会有一个怎样的情况呢？在过往来说，龙岗的价格一直在深圳的几个区域里面处于一个低洼状态，龙华和南山涨势强劲，虽然2012年全市各区的价格基本上都是呈上升趋势，盐田区由于成交量小，它会使得单个楼盘、单月楼盘会影响成交量大一块，我们看到总体趋势而言，6月份第三次降息以后，南山楼盘的涨势强劲，龙华的上升趋势明显，现在龙华的新楼盘的开发量一般都在2万左右，到年底的时候，这个2万已经企稳，掉下去的可能性小。

宝安的均价，因为宝安如果区基本均价超过3万，加上新乡、福友，以前福友、新乡基本上是1万多的可能性比较大一点点，但是由于整个宝安区在连续过往的8个月的不断上涨，使得整个大的宝安区概念，其实价格也达到了2万以上的水平，相较全市各区，龙岗现在仍然处在一个低洼地带，2013年随着前海概念一个具体的落实，南山、宝安、龙华整个上涨势头会依然持续，而龙岗价格还是会保持在2万/平方米以下这样的价格。

总之2013年的整个价格，我们会认为会延续2012年的上涨势头，但具体还必须看两个走势因素，一个就是预期，一个是城市的发展。预期是两个预期，一个是房企，一个购房者，房企我们看到在11月份的时候，频繁出现，在一定程度上感觉到房企的预期好，但是我们应该看到，随着中国PPI指数的企稳，国家的宏观经济政策有一个维稳的局面，在维稳的情况下，政府对于开发带的这样一个，就是开发带的这样一个投放力度，他们的资金压力比以前来说，虽然是由于大量的销售获得大量的回款，但是开发如果不能解决得好的时候，开发商对于未来资金压力还是会比较差一点，所以在这种情况下，开发商对未来他的预期直接决定了整个市场的走向。

对购房者来说，经过2010年、2011年、2012年三年这样的调控时期以后，对市场价格预期大家都已经发生了逆转，起码现在不会有太多人认为这个房价还要再继续跌，大家都会认为，在多种因素的影响下，房价上涨的可能也是明显，在这种明显的可能性上我们可以看到从11月份开始，改善性刚需积极买房，如果在这两种比较好的情况下，这种势头一定会延续。

在深圳来说，整个城市发展方向，它会推进整个的不同价格的走势，我们仍然认为，在2013年，两个信息使得房地产的耽搁区会比较热，一个就是前海规划影响的，另外来说就是旧改，2012年的深圳土地很少见，很多人都说深圳为什么没？其实核心的是因为深圳现在的土地供应已经达到了一个紧张的局面，深圳政府现在主要主导的是一个旧改时代，而不是再次新拿土地，新开发时代。根据深圳中原监测，2012年至今，国土局公布的旧改项目共有206个，面积高达1521.9万平方米，这个面积其实相当于一年半的深圳的整个成交量，因为深圳如果照历史数据来说，一年成交量在1000万—1200万之间，1500万其实是一年多的这样一个成交量，根据这种规划面积，就为2013年乃至2014年的市场，提供了充分的供应保障。

这种时候，由于是品牌房企大部分都拿了旧改项目，这种品牌房企的效益，也会带动一些旧区域的升温，使得旧的的价格也会呈现一个上涨的势头。

总体来看，2013年政策不会出现严厉措施，房价大幅下降可能性基本消除，但房价合理回归的任务远未完成。降息、降准的可能性也大增，那么在外汇占款压力减缓，中国经济整体长期看好这样一个情况下，未来的楼市处于一个良好的宏观环境下，而随着城市发展走向，未来需求动力充足，足以支撑未来一年的成交的一个稳定走势。

十八大报告要到2020年实现国内生产总值和城乡居民（收入）比2010年翻一番，这就为真实的购买力能够支撑真实的房价提供一个前提条件，城市发展走向必须有充足的有效需求，金融政策微调，三个方面构成未来房价上涨的重要条件，但融资环境不算乐观，在这样的情况下，发展商也不会贸然大幅提高价格，在这个市场上，价格稳步上升，需求量不断地释放，2013年必定是一个风和日丽的年份，我的演讲完毕，谢谢大家。