高价物业拉动 2012深圳二手房价已经上涨了19%！

据悉，三级市场往往能更真实地反映楼市的变化。根据世华地产的数据，截至10月，今年深圳二手房成交均价上涨了19%。

而在成交量方面，从4月至9月，每月的成交都在上升，9月全市二手房成交8521套，为今年新高。从成交总价区间看，总价在150万元以上的物业，成交比重逐月增加，从1月的25%增长到10月的34.5%，上浮近一成。

调控下，房价依然上行

房价上涨温和持续

根据世华地产的统计，今年1月全市二手房成交均价为15578元/平方米，而10月的价格已上涨至18658元/平方米，今年累计涨幅超19%。

近七个月的成交均价中，除9月价格有所回落外，余下月度价格均有不同幅度的上涨。而9月全市二手房成交8521套，恰恰是今年月度成交量的新高。

对此，世华认为，“限购令”背景下，业主有手上盘源“卖一套少一套”的想法，所以倾向于“”，迫使市场上房源减少。

而在近几年市场的变动中，卖家积累了各种经验，更加会对市场价格做出比对及判断，从而使得放盘价更接近市场价格，荀盘较少。此外，日趋紧张的房源市场，也是导致二手房价向上攀升的原因之一。

高价物业成交放量

在成交面积上，世华数据显示，51～90平方米户型是市场成交主力，占市场总成交比重的一半左右，可见刚需群体依旧保持着对旺盛的市场需求。

但是值得关注的是，从成交总价区间看，总价在150万元以上的物业，持续增长中，也从另外一面佐证房价在上涨。今年1月总价在150万元以上的物业成交比重约为25%，而在10月这一数字增长至34.5%，上浮近一成。

如果从成交单价区间看，近５个月以来，单价为1万元～1.5万元物业及单价在2万元以上物业的走势对深圳房价的趋势有较大影响。

世华数据显示，今年1月成交单价在1.5万元/平方米以上物业约占市场总成交比重46%，10月这一数字上升至54%，同样增长了一成。

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12月深圳二手房日成交呈现回升态势 破400套！

预计年前市场稳定

展望后市，世华分析，10月份深圳二手房成交4863套，环比下降42.93%，主要是受到“周”出行高峰影响。“周”后市场逐渐回暖，恢复到每日300套的相对正常的水平。

预计市场的潜在刚需客户依然众多，但由于房源供不应求，使得成交量涨幅不大。相信后市成交量会维持在每月6600套左右，市场整体保持平稳。

深圳二手房上周成交量环比突增15%

年末深圳二手房交易持续活跃，上周二手房成交量环比大涨15％至1632套，创6月以来新高。

深圳规划国土委公布的数据显示，上周，深圳一手房市场共成交1083套，环比下跌16.05％；成交面积10.08万平米，环比下跌12.7％。一手房成交均价为18132元/平米，环比微涨4.06％。二手房市场共成交1632套，环比上涨15.0％；成交面积13.78万平米，环比上涨16.68％。一、二手房总成交套数为2715套，总成交量环比微涨0.22％，一、二手成交比率为0.66。

上周宝安、龙岗两区新房成交997套，占全市成交量的92.1％；其他四区共成交86套，占全市成交量的7.9％。在成交均价方面，南山区全市为35260元/平米，龙岗区全市为14984元/平米。

上周全市新增1个项目预售，新增预售住宅406套，面积4.41万平米，新增预售商业15套，面积0.39万平米。截至12月16日，深圳全市一手房可售面积为297.60万平米，可售套数为31900套。尽管新房库存仍然处在高位，但成交持续维持高位，去存量周期缩短趋势明显。若按近8周深圳全市新房周平均1070套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为30周。

预测：未来二三十年深圳城市更新进入时代

在地少人多的深圳特区，旧城改造一直是深圳地区城市化进程中一个热议的话题。日前，“中国旧城改造高峰论坛”在深圳召开，会上中国房地产研究会副会长顾云昌分析了城市发展潮流的六大趋势，指出旧城改造是城市化进程必要的阶段。

旧城改造要处理好利益关系

对于城市规划者来说，旧城改造比建造新城的难度更大，是一项专业性、综合性、系统性、复杂性工程，涉及领域多，法律性强，从规划、拆迁到建设都会面临一系列的困难与问题。

旧城改造是城市市场化的自我调节方式，对不适应城市规划的区域做必要的、有计划的改建，解决影响和阻碍城市化进程的各方面问题。作为本次论坛的主办方，佳兆业集团执行董事兼集团总裁金志刚说：“城市发展过于迅速，规划无法一步到位”，他表示，旧改与城市的发展是相辅相成相互促进的作用，并认为旧改的难点在于处理好各方面的利益关系。

旧改要求更高的社会责任感

来自深圳市苑建筑设计有限公司总规划师张曙说，“城市发展过程从某种角度说是城市更新的过程。”他比较了国外和国内关于城市更新的不同特点，“国外的特点是范围小、论证时间长、政府角色重”，他说，“而国内，以深圳为例，政策保障很到位，而且审批流程清晰。”

虽然房地产开发商都能参与城市更新，但并不是企业都能把城市更新做好。现实中，旧城改造产生了很多的社会问题，如盲目开发、强拆、钉子户、历史建筑破坏等。因此，旧城改造对参与企业的综合实力及专业能力、社会责任意识有高的要求。

未来二三十年是城市更新时代

深圳市规划国土发展研究土地改革研究组组长赵新平用翔实的数据展示了目前深圳市的土地利用现状，指出目前建设用地占了陆域面积的46%，比例很高。赵新平表示，“城市开发、土地整备和城市发展单元是二次开发的三大领域。”佳兆业集团总监兼佳兆业置业公司总经理耿延良则认为未来的20年到30年将是城市更新的时代。

随着闲置土地的迅速减少，深圳开始掀起了一股旧改热潮。据了解，万科、华润、佳兆业等品牌房企纷纷投入了旧城改造的行列。近日，作为深圳的旧城改造综合体的佳兆业城市广场面市，这是旧厂房改造、产业升级的典型项目，对深圳旧城改造模式具有示范性意义。