局部火爆？楼市上涨新苗头或促调控新政策出台

近期房地产市场的异动已经引起决策层的关注。中国证券报记者获悉，继国土部发布多项措施稳定土地市场外，近日住建部也针对房地产市场走势展开调研。以北京为代表的地方政府已迅速出手，维持市场秩序，稳定楼市预期。业内人士表示，进入11月后，楼市反弹势头明显，局部地区出现非理性旺盛局面，对市场预期影响较大，不排除相关部门出台新调控政策的可能性。

局部火爆影响预期

国家统计局18日发布的数据显示，在70个大中城市中，11月新建商品住宅(不含保障性住房)价格上涨的城市有53个，创今年新高。此前数月70个大中城市新建商品住宅价格平均环比涨幅一直保持在0.1%以下，但11月陡升至0.26%，创今年新高。

上海某(某博客)房地产研究院副院长(博客)[微博]表示，房价快速掉头向上已没有疑问，其原因是今年以来的两次降息以及此前积压的自住需求释放。此外，不少房企在资金链改善后开始追求利润，减少价格优惠。

北京、广州等部分区域市场的火爆表现令人担忧，“”现象也引发市场关注。业内人士表示，楼市年末出现明显的“量价齐升”现象，这与2010年的局面有类似之处。如果反弹速度过快，不仅影响预期，也可能引发新的调控政策。

局部地区出现的房地产非理性旺盛局面已影响市场预期。中国人民银行近日发布的四季度储户调查问卷显示，66.6%的居民认为目前房价“高，难以接受”；29%的居民预期下季房价“上涨”，较年初提高11.3个百分点，较去年同期高10个百分点。

多部门频“泼冷水”

房地产市场的异动已引起决策层的关注。国土资源部土地利用管理司司长廖永林18日表示，将有针对性地采取得力措施，避免在住宅、商服用地供应中出现异常的高价地。明年的住宅用地供应总量应不低于过去5年年均实际供应量。国土部还将建立房地产大企业大地块跟踪督查制度，要求市场出现波动的特定城市采取措施，落实调控要求。

中国证券报记者获悉，作为与楼市调控密切相关的另一个政府部门，住建部近日也启动调研，目的是了解当前市场表现与动向。分析人士表示，不排除住建部近期针对楼市做出表态的可能性。

在市场热度较高的北京，地方政府部门本周已采取一系列措施。例如，叫停通过补缴社保来获得购房资格的做法，通报涉嫌“”和“未取得预售许可之前收取费用”的项目，暂停某高价地块的出让。

岁末年初往往是政策敏感期。表示，从层面看，如果房价保持目前的快速上行走势，不排除明年出台新的调控政策。业内人士认为，出于稳定楼市的目的，现有的多项调控手段可能延续至明年，作为长效手段之一的房产税试点也可能在明年扩围，未来的房地产市场将继续承受一定的政策压力。

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陈淮：开发商别依靠性购房求发展

经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌现身“观楼市·逆求变”——2012中国·沈阳房地产发展高峰论坛中，并就开发商如何在政策频出的逆市突破、发展、以及沈阳房价趋势等多项问题展开了热烈讨论。

没有政策可以放松

论坛上，针对很多业内人士关心2012年房地产政策是否会放松的问题，陈淮依旧保持着“敢讲”风格，直言“目前尚无政策应该放松或者可以放松”。

陈淮具体解释，目前的金融调控中，利率、信贷，是维护国民经济平稳运行的政策，如果明年发生通胀它自然就会升息，如果抑制了经济下行，取得了明显成效，货币刺激经济增长就没有必要了。而为了回收过去2008年释放的流动性，采取谨慎的货币政策也是可以的。所以，不可能会有过度宽松的货币环境。

当提到限购政策时，陈淮激动地表示：“指望限购政策松动，我劝诸位死了这条心。为了节约资源，为了让更多群众分享城市化的好处，为了推动社会公平，也为了应对一个长期客观必然存在的住房供不应求这样一个局面，中国将长期采取各种措施抑制过度占有资源的需求。”

房地产业仍稳定增长

顾云昌列出一组数据：今年1至10月份中国房地产增长15.4%，有人认为比GDP快，但在三五年前房地产开发增长速度一直在30-35%，就连2011年的房地产开发增长也是33%，显然今年的增长速度都降低了，是商品住宅的卡掉了2/3，商品住宅只增长了10.8%。

顾云昌说， 2012年的房地产市场之所以在市场大环境看冷的环境中能够逆势而上，正是由于政府有力的调控与中低收入家庭购房优惠政策的提出，我们应该将销售主力放在刚需购房一族上，而不是单纯的强调房价。

坚决抑制性购房

沈阳房地产开发协会会长、中房集团董事长赵昱指出，从近几年的调控来看，沈阳影响比较大。“这个调控从大方向是对的，但是要因地制宜，像东北地区本身市场比较落后，和北京上海一线城市比有很大的差距，这种情况下还再继续打压就不太合适”。陈淮认为，这并不是打压房地产。

他以沈阳为例：沈阳有限购令，但并不是限制不让老百姓买房子。限购的影响，针对的是投机性炒作。但是，沈阳并没有限制刚需购房。不期待依靠性购房发展，开发商才有活路。

当谈到如何理解抑制投机性的需求，如何区分和投机之时，陈淮认为房地产有性的属性，但是不能把房子和炒股的属性放在一起，股市有4-5%的涨跌就可以高预期，但是就算房价有20%的价格波动都无法用原价把卖掉的房子买回来，房子从来不是高抛低进的。

另外，股市的需求是无限制的，几年内它卖50亿和500亿都是合理的，但房子不同，房子就是这么多，改变的只是时间和空间序列的分布结构。

谁制造了楼市回暖假象？

在成交出现持续回暖、单月新房成交量短暂反弹后，曾经因调控一度低迷的市场仿佛一夜之间重回火爆局面，“某二环两居二手房一夜涨70万”、“新房供不应求、买房得先买号”、“年内即将出炉”等消息不绝于耳，究竟目前的楼市回暖是事实，还是人为制造的假象？

回暖佐证之 频现

除了新房、二手房市场的正常波动被放大解读以外，土地市场的回暖也成为近期受关注的话题。值得一提的是，就在前日国土部紧急要求各地避免出现的通知出台后，第二天，北京国土局便暂停了备受关注的农展馆地块的出让。在多位业内人士看来，该地块暂停出让，除了与该地块的出让条件不足有关外，更与国土部提出的防止因出现，而扰乱市场预期的要求有很大关系。

商报调查

单价合理 “”原是外界强加

“土地市场的回暖需要区别看待，混淆夸大现象对市场有明显的误导作用。”中原地产市场部研究总监张大伟告诉记者，从近主要城市供地及成交土地的节奏看，土地市场回暖的迹象的确明显出现，高单价、高总价的地块次第出现，一定程度上影响了周围区域市场以及整体市场购房者的预期，部分开发商对房地产市场的乐观程度也有明显提高，在楼市成交量复苏以及整体资金面缓解的情况下，开发商拿地的积极性也开始上涨。

但一般市场确定真正有两个重要指标：楼面价创新高、溢价率超过100%，而从目前各地交易情况看，土地成交单价并未失去理性，虽然部分区域创了新高，但相比2010年出现楼面价超过在售物业价格，截至目前各地出现的所谓高价地块，叠加合理的开发成本很少有超过在售物业价格的，且依然呈现明显的不均衡性，以刚刚出让的南京滨江G50地块为例，其楼面价7754元/平方米虽不低，但和今年成交的上海地块一样，仅一家出价，虽然可以代表土地市场的回暖，但归类于有些牵强。

其他成都、长沙等地的所谓，也并没有表现出实质的特质，因此不会对市场有过多的影响。是在国土部紧急重申，包括北京等地区暂停热点地块后，未来土地市场应该会平稳过渡。

回暖佐证之 成交量

近期，关于北京楼市量价齐升的消息不绝于耳，而从统计数据来看，成交量确实有所回升。来自北京市住房和城乡建设委的数据显示，2012年1-11月全市新房（不含保障房）成交8.3万套，多家机构预计全年成交量将达到9.1万套，同比去年上涨55%，终成交量可能会创下自从2010年4月本轮调控以来的年度新高。在成交量上涨的同时，继5月出现短暂反弹后，在改善性需求大举入市的拉动下，来自北京市房协上发布的数据显示，北京11月新建商品住房成交均价达到2.18万元/平方米，环比上涨5.2%，创下调控以来月度涨幅。

商报调查

成交正常 “反弹”原是积压需求释放

“年末量价齐升，主要是由于近期各方对十八大经济走势看好，以及土地市场升温、开发商拿地热情高等因素，综合造成年底‘翘尾’趋势。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，尽管在刚刚过去的一个多月里，北京新房市场出现了量价齐升的局面，但今年成交量的上涨仅仅是去年成交量大幅萎缩之后的一个正常的反弹，仅仅是调控以来积蓄已久的购房需求的一个集中释放，虽然成交量明显回暖，但是也仅仅是回归到2010年的水平，与2009年相比仍有很大差距，比如今年的新房（剔除保障房）网签量与2010年差不多，与2009年相比仍有逾40%的跌幅；今年二手住宅的网签量比2010年下跌了25%，比2009年更是下跌了逾40%。

张大伟也认为，与调控前动辄单月2万套的成交量相比，目前仅仅是回归到了50%的程度，而这期间，保障房年底的集中入市也“贡献不小”。“比如12月上半月的数据，截至16日，12月新房住宅成交量达到7966套，环比基本持平，但与去年同期相比仍下降15.2%。扣除保障房后，12月第二周纯商品住宅成交量接近3000套，虽然也有一定的环比上涨，但幅度却并不大。”在张大伟和胡景晖看来，正因如此，当前各项指标不能证明“恐慌性”入市论点。

胡景晖表示，明年限购限贷的楼市调控政策仍将从严执行，房价不会出现大幅上涨的局面，目前楼市出现的量价齐涨的局面并不具有持续性，明年年初市场将逐步回归理性，提醒广大购房人群，不要被社会谣言所蒙蔽，也千万不要受谣言诱导而产生恐慌性抢购心态。

回暖佐证之 新房又现一房难求

据媒体报道称，近期有倒号人士自称与开发商有内部关系，如果购房者愿意支付5万元“好处费”，可以在紫金新干线2期以及首开国风美唐再次开盘的时候帮助购房者“避免自己参与摇号买不到房”，并声称“购房者都是与开发商直接签订合同”。

商报调查

库存充足 “难求”原是人为制造

对此，胡景晖认为，上述倒号人士多半是开发商雇佣的“托儿”，而前提是市场传的新房供应量不足的消息，但事实上所谓供应不足并不存在，据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，12月中上旬，北京新增供应住宅8691套，比11月全月的供应量还多23%，此外，北京楼市库存仍高达8万余套，所以有充足的市场供应，“一房难求”纯属谣言，因此上述提及的“一房难求，想买房得先买房号”应当也是个别项目故意制造恐慌。

对此市住建委相关负责人也在昨日明确回应表示，前些时候有媒体反映排号火爆的“紫金新干线”楼盘，该项目共批准预售12个楼栋、900多套住房，但经初步核实，目前实际销售仅5个楼栋，其余7个楼栋整体未售，已涉嫌构成。除了上述楼盘外，近期调查还发现，自称是计划推盘288套、排卡即超过1600人的“金地格林”项目，至今尚未取得预售许可，已涉嫌违反“未取得预售许可证之前，不得排号、定房、内部认购或收取任何预付款性质的费用”的规定。

对于上述两个项目，北京市将严厉查处，绝不姑息，目前，已约谈了一些涉嫌违规项目的负责人，并启动了执法程序。“当然，在此期间，也不排除个别媒体不负责任地推波助澜，并希望这些媒体不要进行这种与事实不符、混淆视听的不当炒作，避免误导广大消费者。”

回暖佐证之 二手房一夜涨70万

近期业内流传着这样一个故事：购房者小蔡在链家地产门店看中了一套位于西城区鸭子桥路45号院政泰家园的两居室，售价是240万元，底线为230万元，同样的房子一共有三套。但当小蔡致电链家，表达了购买意向后，中介却告诉小蔡：这三套房子中，有两套房主，不卖了，另外一套的价格一夜间提高到了300万元，并表示这套标着“二环边上交通便捷两居室出售300万元”的房子重新上传到中介的网站上，与此同时，同区的一居则挂出了“230万元”的字样。

商报调查

价格平稳 “”原是中介炒作

“北京普通两居室二手房一夜涨70万”的标题一出，业内哗然，二手房市场真的出现吗？记者登录链家地产网站发现，在经纪人介绍一栏标明：房价商议空间较大。而从该小区过去一年的成交记录来看，两居室平均售价基本稳定在2.1万元/平方米到2.3万元/平方米之间。

在链家地产发给记者的回应中也坦言，上述两居室确实存在，但早在4月就已经以250万元的价格挂牌，由于价格明显高于市场价格，并且业主有换房需求急于出售，9月从250万元至235万元，但仍然迟迟未能售出，仅有两次带看，后因业主购房计划搁置，出售意愿也明显降低，虽然终12月初将挂牌价调到300万元，但一方面经历了调价过程，另一方面也是业主本身出手意愿降低，采取的脱离市场定价，且终并未被市场接受。

“在二手房买卖的过程中，‘马上’、‘一夜上涨多少’确实是经纪人常用的手段，为的就是加速整个交易进程。”一位中介内部人士告诉记者，从上述政泰家园的案例来看，主要是一家中介的业务员介绍，无论是购房者还是中介公司都没有充分的证据证明该房源短期的过程。

胡景晖也表示，从全市的成交动态来看，即便是提价70万元，也仅仅是个别的特殊案例，并不代表目前各区县二手房市场的普遍情况。据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，11月北京全市二手房成交均价为23797元/平方米，环比涨幅仅为2.5%，热门的交易区域中关村，11月的房价涨幅也仅在4%左右，而在这其中，近期改善型购房需求入市，中高价位房源成交比例的上升，也是导致房价上涨的主要原因，换句话说，单纯从普通商品住房来看，二手房的总体价格并未有过大幅度波动。