调查报告：八成被访者认为三年内房价不会下跌

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兴业银行与复旦大学日前在上海联合发布《2012中国高净值人群房地产需求报告》。该报告对中国房地产市场未来发展趋势，以及高净值人群拥有房产的基本情况、房地产金融行为和未来购房置业需求进行了分析和预测。

2012年8月至2012年10月间，兴业银行携手复旦大学与数十位资深房地产行业从业人员和学者进行深入交流，并对29个城市中的个人资产高于600万元的高净值人群发放问卷调查，总共获得700份有效问卷。

报告认为，房地产金融多元化的融资格局已经形成。目前国内房地产金融包括房地产信托、房地产基金、特定资产权、股权融资、R EIT s在内的多元化融资格局已经形成。

八成以上被采访人士认为三年内中国房价不会下跌。高净值人群对于未来三年和十年的房价走势预期呈现出“稳健乐观”的特征。44%的高净值人群认为未来三年中国房价将小幅上涨，28%认为基本稳定，5%认为大幅上涨，另有19%认为将略有下跌或大幅下跌。合计接近八成认为未来三年中国房价不会下跌。另外，33%的高净值人群认为未来十年中国房价将小幅上涨，20%认为基本稳定，16%认为大幅上涨，另有21%认为将略有下跌或大幅下跌。合计接近七成的高净值人群认为未来十年中国房价不会下跌。

六成被采访人士认为未来房地产的机会在于商铺。关于未来房地产机会，选择人数多的是商铺(60%)，其次是写字楼(34%)，第三是住宅(不含别墅)(33%)，其余依次为旅游地产、别墅、海外地产、普通住宅和其他房地产类型。看好普通住宅的只有17%。

35%期望常住房建筑面积在240平方米以上，改善性需求旺盛。期望常住房建筑面积在240平方米以上的高净值人群占35%，180-240平方米的占22%，150-180平方米的占20%，120-150平方米的占19%，90-120平方米的只有3%。近八成高净值人群期望常住房建筑面积在150平方米以上。与91%高净值人群目前的常住房面积为120平方米以上比较，存在显著的改善性需求空间。

一套住宅通过出租收回购房款合理时间为19年。30%的高净值人群认为一套住宅平均出租多10年就应当能收回其购房款，18%认为是10～15年，27%认为是15～20年，17%认为是20～30年。总体上，受访高净值人群认为一套住宅平均出租19年收回其购房款较为合理。

过半数仍然选择通过银行按揭购房。虽然通过一次性付款购房的高净值人群占62%，但是通过银行按揭购房的高净值人群仍然达到51%，另外，采用过分期付款的高净值人群占36%。可见，高净值人群虽然有足够的现金通过一次性付款购房，但是通常出于追逐更高的需要，仍然有过半数的人选择通过银行按揭购房。

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近期房地产市场的异动已经引起决策层的关注。中国证券报记者获悉，继国土部发布多项措施稳定土地市场外，近日住建部也针对房地产市场走势展开调研。以北京为代表的地方政府已迅速出手，维持市场秩序，稳定楼市预期。业内人士表示，进入11月后，楼市反弹势头明显，局部地区出现非理性旺盛局面，对市场预期影响较大，不排除相关部门出台新调控政策的可能性。

局部火爆影响预期

国家统计局18日发布的数据显示，在70个大中城市中，11月新建商品住宅(不含保障性住房)价格上涨的城市有53个，创今年新高。此前数月70个大中城市新建商品住宅价格平均环比涨幅一直保持在0.1%以下，但11月陡升至0.26%，创今年新高。

上海某房地产研究院副院长表示，房价快速掉头向上已没有疑问，其原因是今年以来的两次降息以及此前积压的自住需求释放。此外，不少房企在资金链改善后开始追求利润，减少价格优惠。

北京、广州等部分区域市场的火爆表现令人担忧，“”现象也引发市场关注。业内人士表示，楼市年末出现明显的“量价齐升”现象，这与2010年的局面有类似之处。如果反弹速度过快，不仅影响预期，也可能引发新的调控政策。

局部地区出现的房地产非理性旺盛局面已影响市场预期。中国人民银行近日发布的四季度储户调查问卷显示，66.6%的居民认为目前房价“高，难以接受”；29%的居民预期下季房价“上涨”，较年初提高11.3个百分点，较去年同期高10个百分点。

多部门频“泼冷水”

房地产市场的异动已引起决策层的关注。国土资源部土地利用管理司司长廖永林18日表示，将有针对性地采取得力措施，避免在住宅、商服用地供应中出现异常的高价地。明年的住宅用地供应总量应不低于过去5年年均实际供应量。国土部还将建立房地产大企业大地块跟踪督查制度，要求市场出现波动的特定城市采取措施，落实调控要求。

中国证券报记者获悉，作为与楼市调控密切相关的另一个政府部门，住建部近日也启动调研，目的是了解当前市场表现与动向。分析人士表示，不排除住建部近期针对楼市做出表态的可能性。

在市场热度较高的北京，地方政府部门本周已采取一系列措施。例如，叫停通过补缴社保来获得购房资格的做法，通报涉嫌“”和“未取得预售许可之前收取费用”的项目，暂停某高价地块的出让。

岁末年初往往是政策敏感期。表示，从层面看，如果房价保持目前的快速上行走势，不排除明年出台新的调控政策。业内人士认为，出于稳定楼市的目的，现有的多项调控手段可能延续至明年，作为长效手段之一的房产税试点也可能在明年扩围，未来的房地产市场将继续承受一定的政策压力。

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