2013年中国的房地产市场供求或将阶段性释放！

2012年，我国坚持房地产调控政策不放松、抑制房价过快上涨，同时大力建设保障性安居工程，终实现了房地产调控的阶段性目标。2013年我国房地产市场的供求矛盾或许会减弱，预期改变释放的刚性需求和城市化进程催生的新增需求，会激发市场的供给信心；与此同时，已经明确了明年继续实行严格的房地产调控政策的基调。综合多种因素，明年房地产的发展局面或许会呈现为:以市场健康和民生改善为目标的调控下的，供求的阶段性释放和市场的稳中有进。

2012年楼市调控初步控制了房价快速上涨的局面

2012年为巩固楼市调控效果，多次重申抑制不合理需求的宗旨，坚持限购等房地产调控政策不放松，加大了差别化住房信贷等政策的实施力度。在此努力之下，本年度房价快速上涨的趋势得到抑制，住房相对价格有所下降。与此同时，保障性住房建设计划提前超额完成。

根据国家统计局发布的数据，在70个大中城市，2012年11月新建商品住宅（不含保障性住房）中，同比价格下降的城市有41个；环比价格下降的城市有10个、持平的城市有7个、上涨的城市有53个，但环比价格涨幅均未超过1.0%。在房地产开发领域，1-11月，总计额为64772亿元，同比增长16.7%，增速比2011年1-11月下降13。2%。

住房城乡建设部的数据显示，2012年1至10月，城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，已经提前超额完成年初设定的“新开工700万套以上、基本建成500万套”的目标。

南京大学不动产研究主任高波，在社科院举办的“十大经济学家中国房地产业发展论坛”上谈到:“这一轮调控，抑制房价过快上涨还是有效果的，目前为止平均房价的涨幅跟去年差不多。”这也是业界的普遍观点，即:2012年，我国房地产调控的目标已经阶段性实现。

在房地产市场调控继续推进的同时，今年我国宏观经济并没被受到明显影响。目前，全年经济增长实现7.5%的预期目标已经没有疑问，国民经济也出现了积极的变化，例如，农业生产连续9年增收；工业增加值增速从9月开始反弹；三次产业结构有所改善，比重约为9.4%、46.8%和43.8%，第三产业增速有所加快；人均收入快速增长，居民消费先降后升，成为经济增长重要的驱动力量。这种局面表明，伴随着经济结构调整、发展方式转变的过程，宏观经济对房地产的依赖开始减弱。

2013年房地产市场或将是供求阶段性释放的时期

近期，住房市场的一些指标有回转的走势，年底的这种“翘尾”行情引发了市场的猜想和讨论:2013年，供求关系、价格变化会是怎样的局面？

如果从一年的短期基本面来看，2013年或许是供求阶段性释放、供求矛盾减弱的时期。

国家重大社科基金招标项目“促进房地产市场稳健均衡发展对策研究”课题组组长倪鹏飞谈到:“2012年房地产调控距离实现‘房价理性回归’的目标还有距离，原因在于，在房价总体回落的趋势下，应对宏观经济下降过速的微调政策波及房地产，地方政府执策出现变相放松，引起市场预期逆转，打乱了房地产理性回归的进程。”

随后，尽管再度从严调控政策，使各方预期再度发生变化，但市场已经改变了明显回落的轨迹，再次进入震荡微涨阶段。这就使得部分积累的刚性需求因为市场预期变化在2013年进一步释放，增加市场的真实需求。与此同时，开发商前期“以价换量”的销售积累了相应资金，在市场需求有所释放之后，其购地和开发地产的信心相应增加。

在商品房市场供给或许增加的同时，2013年，保障性住房建设也会继续发挥惠民生、稳房价的作用。住房城乡建设部部长姜伟新25日提出了2013年保障房建设的新目标:“努力完成城镇保障性安居工程基本建成460万套、新开工600万套的任务。”

根据社科院发布的2013年《住房绿皮书》的预测，明年住房市场将量价继续逐步上涨，但价格上涨幅度低于经济增长和人均收入的增长。分季度来看，2013年季度会温和上涨，第二季度后政府采取措施，住房市场开始降温。

如果从长期背景来看，我国住房市场的仍然较大，主要推动力在于:我国城市化处在加速期，新型城镇化带动供需上升；居民收入持续提升，住房刚性需求和改善性需求仍然较大。

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2013年继续实行严格的房地产调控政策

目前，我国经济转型要求主动降低过快的增长速度，宏观经济也开始企稳，这种局面减弱了宏观调控与房地产调控的矛盾，使楼市调控获得了空间。经济工作会议提出要“继续坚持房地产调控不放松”，已经奠定了2013年调控的基调。随后，12月25日，住房和城乡建设部也明确表示，2013年将继续实行严格的房地产调控政策，同步实行差别化的住房信贷和税收政策，支持合理自住及改善性需求。

由此可见，明年我国房地产市场发展的基本路线已经确定。业界观点认为，2013年，通过强化和完善调控政策，取法其上，将争取房地产市场理性回归；得乎其中，将实现房地产市场稳中有进；避乎其下，要防止房地产市场反弹和“硬着陆”。

倪鹏飞谈到，明年的房地产市场，在价格上要确保稳定，力争理性回归，保证价位较低城市的房价增幅不能超过经济增长率，价位较高城市的房价下降；在销售上要力争稳步增长，尤其保障房和普通商品房销售比例要上升；在上要总体适度，保障房和普通商品房要稳步快速增加。

中国社会科学院副院长李慎明表示，房地产调控是一个系统工程，需要统筹布局、综合应对，各个方面要结合当前调控的时机，选择突破口，及时推出既解燃眉之急，又保长期健康的制度政策。

对此，社科院发布的2013年《住房绿皮书》建议，房地产调控在需求管理方面，可以细化和严密限购政策，堵塞和纠正各种企图改变政策的行为；在金融政策方面，可以取消期房预售制度，完善差别化的金融政策；在税收政策方面，可以将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口；在住房保障方面，可以完善安居工程的各项措施，探索实施康居工程；在租赁市场方面，要规范和发展租赁市场；在土地政策方面，可以制定调控目标，探索建立抑制地价过度上涨的机制；在空间管理方面，要根据对不同城市采取不同调控措施，针对一些城市可能出现的房地产泡沫破灭的情势，建立房地产调控的应急机制，避免市场“硬着陆”。

绿地集团董事长：未来十年房产企业仍大有作为

绿地集团董事长张玉良日前接受本报记者专访时认为，下一个十年，城镇化是经济发展的引擎和红利;明年楼市调控政策可能会进一步完善，关键是要看房产税如何扩大试点，建议对持有房产过多的人征税以抑制投机。

城镇化是重要载体

中国证券报：绿地如何看待城镇化带来的发展机遇?

张玉良：积极、稳妥、有序，这三个词很重要，表明现在的城镇化跟过去很不一样。现在大城市有很多“城市病”，比如拥堵、房价上涨过快、资源有限等。

北京、上海的人口仍处在快速扩张阶段，超过千万人口的城市越来越多，当资源不能承受人口集聚的状况时，问题就变得较为严重。相比特大城市而言，人口一二百万的城市发展的一般比较有序，但有些城市出现了人口萎缩现象，在某些地级市表现尤为明显。

目前部分三四线城市的房地产项目空置率较高，三四线城市房地产市场的发展情况令人担忧，市场和人口都集中在一二线城市去了。这些问题，跟我们过去城市发展导向有关系。

中国证券报：城镇化对绿地集团以及整个房地产行业而言意味着什么?城镇化的内涵是什么?

张玉良：下一个十年，城镇化是经济发展的引擎和红利，对房地产行业而言，会有更直接的。农村人口转移到城市，住房、商业、美丽中国的环境建设等都与房地产有关。

房地产开发企业仍是城市建设开发的主体成员之一，是城镇化的重要力量。大企业应该发挥标杆作用。在城镇化过程中，企业应发挥参与、建议的作用。我认为，未来十年，房地产企业，尤其是龙头企业仍大有作为。

现在城市已经没有边际。以长三角、珠三角为例，城市都连起来、成片了。城市的边际如何界定，也是我们研究的新课题。比如上海与江苏的苏州，地域都已经相连。城市群应该是形成“一核多”的概念。国外的洛杉矶等大城市，周边有一连串的卫星城，东京也有卫星城，但我们的城市是城市与城市连接。

城镇化是未来经济增长的载体，城镇化也是内需的重要载体。未来几年，无论是还是内需，城镇化都是一个重要载体，离不开它。在当前外需增长困难的情况下，城镇化的意义更为重大。

建议征收“持有税”

中国证券报：如何看待2012年的楼市调控?

张玉良：目前看，政府对楼市的调控是有力的，成果明显。虽然各界认为调控的手段应更市场化、法制化，有些手段不一定是的办法，但可能是目前有效的办法之一。

有的事应该怎么做，不代表现在就能去做，因为条件不够具备。在限购背景下，今年楼市有一定的成交量和市场繁荣度，但房价并没有上去;此外，保障房建设速度在加快。这种结果，符合的调控意图，但以目前的方式进行调控难以持久，因此有关部门也在寻找更好的方法代替手段。

2012年是大型房企成长的一年，行业龙头增长比较快。绿地也是如此，绿地销售面积和成交金额，今年增长率均在35%-40%。

中国证券报：限购政策将何去何从，房产税等长效措施如何推进，社会各界对明年房地产调控各种猜测颇多。绿地如何看待明年的房地产市场?

张玉良：个人认为，明年房地产调控措施可能进一步完善，关键是房产税怎么出。

如果仅仅是征收房产税，只能抑制投机，但对房产持有过多的人，应该对其在持有环节征税。

房地产领域的相关税费较多，应该对原有的税收进行清理，否则大量新增税种不够合理。如果向多数普通老百姓征税，不太合适。有的税收虽然看上去是由企业承担，但实际上更多的是转嫁给了消费者。所以要解决抑制投机问题，应该对持有房产过多的人征收“持有税”。当然，好的税收政策，不应该是对大多数的普通购房者、刚需人群征税。我们期盼有市场化、法制化，通过经济、法制、税收的办法，取代限购。社会上笼统认为，房产税会解决高房价，但如果每年让多数普通购房者都纳税，其实会加重老百姓的负担。

突破瓶颈推进转型

中国证券报：绿地近期的发展目标是五年之内进入200强，这意味着绿地营业收入要在5年内翻番，绿地如何实现这一目标?

张玉良：早在2005年，绿地在年营业收入还不到100亿的情况下，就明确制定了6年后冲刺企业500强的目标。这个梦想，奇迹般地如期实现。

跻身企业500强后，我们提出以“20年后再出发”的归零心态，对企业的先进管理模式，寻找差距、改进提升，推动外延式增长和内生式提升齐头并进，提升自身在国际市场竞争能力。

绿地未来的目标是进入企业200强。我们有信心在2015年实现业务经营收入超过5000亿元。今年已经超额完成2400亿元的目标，如果保持每年30%的增长率，这个目标可以实现。公司内部做了分解，到2015年，主业房地产经营收入达到2000亿元，能源达到2000亿元，其他产业1000亿元。

中国证券报：绿地集团很早实行“走出去”、“调结构”战略，绿地的“转型观”是什么?

张玉良：绿地集团2000万起家，20年进入500强，得益于“走出去”。绿地有80%的业务不在上海，同时绿地也适度发展其他产业，因为房地产行业稳定性太差。在走出去过程中，依托信息化，实行三级管理，集团战略管控与财务管控相结合，这已经形成制度。

绿地近年来致力转型升级，坚持三个适应：适应政策、适应环境、适应市场;坚持三个调整：调整产业结构、产品结构、区域结构;坚持在发展中解决问题、突破瓶颈是绿地的“转型观”。自行车在行进中转弯较容易，但停下来转弯却可能会摔跤。