2013房价将大涨？国务院参事：不要抱有幻想去

回顾2012年楼市，可谓经历了由寒至暖的巨大逆转。

2012年初，楼市延续了前一年的寒冬，行业内连呼吸都带着阵阵寒气。然而，持续了不足一个季度，这股寒气开始逐渐被春暖驱散，从局部到全面，楼市开始回暖，开发商们掩饰不住的笑脸成为定格在2012年的一个表情。

各大房企在2012年一个月纷纷急迫地透露着正在统计中的销售业绩，一切比预计中要好，终于可以松口气。而2012年，留给购房者的却除了失望还是失望，由年初的观望到年底的恐慌性购房，众多购房者直呼“伤不起”。

2012年，饮鸩止渴的土地财政绑架了一切，地方政府经过一次次的试探和微调后，终于取得了这场博弈的胜利，卖地由冷淡恢复到狂热。

年末岁尾，调控再次面临紧要关口，面对第四季度房地产市场的强劲反弹，2012年12月初召开的政治局会议要求“加强房地产市场调控和住房保障工作”，这无疑传递出清晰信号：未来调控决心不变，力度不减。然而话音刚落，重拳未出，各地的消息便此起彼伏。据相关机构统计，11月27日到12月26日之间的一个月里，有8个城市的纪录被刷新。

房价上涨，成交量上升，恐慌性购房，客卷土重来，2012年末烧起的这把火是否能延续至2013年，无疑是众多购房者关注的焦点。那么，2013年楼市将何去何从？

楼市突围战

无疑，2012年是中国楼市调控以来“拉锯战”为激烈的一年。

与楼市调控政策屡屡出台的2010年、2011年不同，2012年本质上并没有更新的调控政策出台。其间，为了应对经济增速下滑，政府采取了稳增长措施，其中包括三次降准、两次降息和下调首套房贷利率。每一次措施的出台，外界都在根据当时的楼市走势，极力地揣测房地产调控这一闸口是松还是紧。房价牵动的各个博弈方均屡屡探头，试图撬动每一道关口的阀门。而按捺不住的是地方政府。

救市的枪在地方打响。2012年初，广东、安徽等地接二连三地涌现了楼市调控松绑的“苗头”。广东中山被曝出将商品房限价从5800元/平方米上调至6590元/平方米；安徽芜湖又冒出“对购商品房者免契税给补贴”的地产新政。尽管地方政府一再强调这并非“救市”，只是根据当地实情做出微调，但这些政策无一不是在短短几日内被紧急叫停。

“地方经济受到极大的影响，这对市民是百害而无一利的，我们希望能有一些调整的政策，疏导房地产行业往好的、健康的方向发展。”珠海市曾推出的楼市松绑政策在5个内便胎死腹中，该珠海市相关部门负责人在采访中向记者说出了地方政府已被楼市绑架的事实。

因此，在明着松绑会被打压的情况下，暗地里松绑、微调已是各地普遍的行为，而这些“上行下效”的行为也似乎得到了的默许，楼市调控执行层面的市场力度已然缺失。

2012年，“总理式房价”曾多次给购房者带来希望。2012年3月，温家宝总理曾对楼市作出“调控效果显著，房价环比下降”的初判。然而，从2012年3月份起，各地楼市成交量不断攀升，部分城市房价环比出现上涨，楼市出现回暖的初始迹象。

3月14日，国务院总理温家宝在会见中外记者时表示，房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。但遗憾的是，总理对楼市的喊话式调控言犹在耳，而另一方面，从3月至6月，各方机构的调研结果均显示，政策面相对宽松的环境已经逐渐取代了相对严厉的环境，房企坚持跑量的策略，市场的刚需集中释放，推动各城市交易量攀升。

进入7月，相继推出了组合拳。从温家宝总理喊话“决不允许房价反弹”，到国土资源部、住建部联合下发紧急通知，要求坚决防止房价反弹。而国务院更是派出8个督查组，对16个省市开展房地产政策专项督查。但这些密集手段终也未能改变楼市回暖的趋势。

在楼市调控政策几乎没有松动之下，楼市为何出现回暖？上海某房地产研究院副院长认为主要是货币政策放松，他撰文分析，尤其是6、7月连续两次降息，不仅降低了行业的融资成本，也助长了购房者的乐观预期。

央行在2月24日和5月18日，分别下调存款准备金率0.5个百分点；6月8日和7月5日，分别下调贷款利率0.25个百分点和0.31个百分点；住房公积金贷款利率也相应下调，五年以下(含五年)由4.45%降至4%，五年以上由4.9%降至4.5%。

与此同时，商业银行也对个人首套房贷利率实施八五折的优惠。此外，从年初开始各地纷纷微调公积金政策，截至2012年11月，共有超过34个城市调整放松公积金政策，且多为二三线城市，其中27个城市提高贷款额度，另有部分城市降低首付比例，其他还有“异地互贷”、父母子女共同还贷、贴息、补贴租赁等措施。

楼市在7月至10月进行了一次自身的微调。一方面房企仍然担心过度走量会影响公司利润，因而一系列的促销策略变得保守起来；而另一方面购房者却死死咬住这条红线不放。在博弈的过程中，楼市成交量出现轻微的下降，房价保持平稳。

住建部部长姜伟新11月13日在十八大新闻举办的记者招待会上则明确表示，房地产市场调控政策目前还不想放松。对于楼市调控，姜伟新称政府时刻准备应对。遇到某一城市自行调整楼市政策时，储备相应的政策，一旦需要的话就出手。如果交易量增加、交易价格同时上涨，就会出台相应的政策进行调控。

进入11月，楼市已经开始翘尾。这段时间，部分房企开始进行年底冲金，尤其是前几月销量减少的项目更使出浑身解数，推陈出新地[消息价格 户型 点评]进行轮番营销大战，而购房者担心2013年房价会大涨的心态更推动了翘尾楼市的形成。为了应对土地市场交易的火爆，各地的政策层面陷入了只能“以招拆招”的被动局势。

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涨，涨，涨？

2012年，房地产的逆转已经形成，大部分业内和分析人士均预测，房价在2013年不可能出现下跌。

2012年年底，各地“”频现、土地市场交易火爆、大房企激烈掀起抢地潮……种种迹象，让外界揣测着这是否上演着两年前熟悉的一幕——楼价大涨的前夜？

国家统计局近日公布的数据显示，2012年前10个月，房地产新开工数量持续负增长，土地购置面积降幅也在扩大，加上近来房企资金压力缓解后“以价换量”的意愿降低。有担心的声音称，未来一年内新房供应量将会下降，房价上涨的压力也可能加大。

地产名嘴任志强近日称，2013年还会有大量的库存，2014年这些库存消化得差不多的时候，将会面临严重的供不应求，“也许就是无米下锅了”。

而威逼房企在2012年初推行“以价换量”策略的力量与房企的资金紧张有关系。然而，数据显示，前10个月，房地产开发企业2012年到位资金7.64 万亿元，同比增长11.6%，增速较1-9 月提升1.5 个百分点。从4月至今，房企的资金状况已逐步好转，这也是外界预测房价下降不太可能出现的主要原因。

不过，警惕之声也有不少。包括在内的多位业内人士在对2013年楼市走势判断时预计，随着房价上涨、楼市回暖，新一轮的调控政策有可能会继续出现。

国务院参事、国务院发展研究金融研究所荣誉所长夏斌近日奉劝大家，“不要抱有不切实际的幻想，盼望房地产来个大反弹，去子”。对于限购措施在什么时候退出、市场的长效制度什么时候推出等市场关心的疑问，他认为，这取决于的替代和稳增长的状况。在结构调整方面，他认为，城镇化以消费为主导的战略推进，在2013年会有新的迹象。“这是结构调整中的重中之重。”他说。

在调控整合期，刚需力量突破了调控之手，楼市逐步回暖。在大喊楼市调控将不放松之际，市场需要的不仅是一句话式的心理安慰，然后睁开眼睛，看着眼前根本没有发生任何改变的事实。楼市调控需要的不只是一个灭火器，跟随着各种游资到各个火苗重燃的城市和区域灭火，楼市调控需要的是一个切实可行、有效且长效的调控机制。

：放还是守？

2012年楼市跌宕起伏，楼市的变异也开始悄然而至。

温州、鄂尔多斯楼市的“崩盘”、“腰斩”，成为了楼市泡沫骤变的一道光影。曾经，这两地浓缩了楼价疯涨的演变史，也铸就了团的财富美梦。自2011年加大房地产调控力度以来，温州房价迅速下跌，成交量明显萎缩。2012年11月，70个大中城市住宅价格指数显示，温州新建住宅价格指数环比下跌0.8%，同比下跌12.4%，连续16个月。国土资源部公布的城市地价监测数据显示，第三季度温州住宅地价同比下降18.03%，是住宅地价同比下降幅度的城市。鄂尔多斯曾被炒得一路高涨的房价也从高峰处迅速滑落，楼盘下跌近30%至40%。

资金链断裂，温州、鄂尔多斯楼市骤然降温。然而这些曾深谙炒楼秘笈的团队撤离楼市，绝非偶然。

以往每一次楼市调整，都成为群体调整结构的时机。事实上，从2012年延续至今，楼价从缓慢下降，到小幅回升，再到的快速攀升，2012年的楼市市场并不能效仿过去，在房价的下降与急升之间，大赚一笔。面对低迷的以及接盘困难的现实困境，炒楼者的显得有心无力。而面对市场各种难以预测的走势，者在2012年一度也陷入了该放还是该守的尴尬局面。

改变还不只于此，其他三四线城市也出现了类似的后遗症。随着一二线城市楼市销售的逐渐回暖，方的三四线城市路线也在现实中考验重重。多个三四线城市陆续发出了红色警报，过剩、需求饱和、库存高企、房价过高等问题，多重挤压着三四线城市被逐渐吹大的泡沫。

虽然市场并不愿意相信大批三四线城市会步温鄂楼市的后尘，但三四线城市楼市的好转逐步变慢，这已是铁的事实。

数据显示，从24个样本[消息 价格 户型 点评]城市中看，一二线城市市场状况显著好转，2012年样本一二线城市销售面积同比分别上涨了33%和32%，而其2011年的成交量同比则均下降了19%；而三四线城市增长趋势则有所放缓，2012年样本三四线城市的交易量同比增长15%，涨幅较2011年大幅收窄。

在2010年至2011年之间，一二线城市受到调控的影响深，随着政策环境得到改变，一直受积压的市场需求逐步释放。而在楼市调控之前，房企早已涌进三四线城市楼市，但当地的经济发展情况和市场需求却难以支撑这些城市逐步膨胀的楼市供给。在一二线城市遭受调控之际，三四线城市成为了成交的主力，房价虽然逐步被炒高，但空间的缺点也逐步显现。这些成为了三四线城市的包袱。

有分析预计，2013年一二线城市中规模巨大的改善需求将全面回归，所占市场比例将在2012年基础上明显提升，约回归到40%左右的水平；而对于性需求而言，依然存续的限购政策将是其回归的桎梏，2013年异地将仍然是这部分需求的释放渠道。

这些区域的变异，也影响着房企的政策变动。包括雅居乐[简介 动态]、恒大[简介 动态]等从三四线城市起家的房企，也不得不承认，三四线城市楼市的销售情况对他们的业绩造成不小的压力。恒大地产[简介 动态]董事局主席许家印对此表示，受调控政策影响，三四线城市营运环境困难，所以集团不得不改变策略，转战二线城市。

随着楼市调控的变形，房地产行业的分化已成定局，而行业的整合也将继续进行。在行业中，楼市调控得益者的势力继续获得增长。

在2012年中国房地产企业销售金额50名单上，万科仍以1418亿元蝉联销售金额，绿地集团和保利地产分别以1078亿元和1018亿元跻身千亿房企行列。至今，千亿俱乐部的成员增至三名。

而中海地产和恒大地产以及万达集团都超过了900亿，以935亿、923亿和905亿分列第四到第六位。绿城中国曾一度濒临破产，2012年也获得了510亿元的销售金额，位居榜单第七位。

分析，万科、保利等龙头企业前三季度业绩保持稳定上涨，少数企业业绩提前回暖。但从整体来看，楼市仍处于调整期，依然有不少企业需要通过变卖股权和资产过冬。

实际上，行业利润空间收缩，利润率下滑，这早已成为房地产行业内众多分析报告均不可回避的话题。调整过程中，行业集中度逐步提高，意味着资金链仍然紧张的中小房企不一定能摆脱徘徊在行业边缘的命运，或面临着被并购的可能性。

在2012年，住宅地产领域的受到限制，挤出效应也逐步明显，因此，包括商业地产、旅游文化休闲、养老地产等领域，受到了大量资金的热捧。

然而，商铺空置率居高不下，商铺持续低迷，以及综合体项目发展停滞等现象也给了这类的热一记耳光。在稳定等利益驱使下，商业项目的隐性风险也并未得到者冷静的看待，相反，这些领域还在资金的追捧下进行扩张性运营。

包括亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存等在内的多位业内人士均认为，商业地产、旅游文化休闲地产等项目是楼市泡沫的滋生地。陈宝存分析，住宅地产远远满足不了供应，再盖30年也是不够用的。一个区域住宅建成了，5-10年入住率才能基本上达到点，那时商业才能出现，这必须有一个趋于成熟的过程，肯定是商业还有别的东西跟着住宅走。

北京中坤集团董事长黄怒波发出警告称，的泡沫就在商业地产，尤其在三四线城市。

2012年末涌现

11月27日

上海外滩滨江综合开发公司和中国太平洋财产保险公司联合体以27.7亿元竞得黄浦区两地块，刷新上海年度单价纪录。

11月28日

中海拍得深圳宝安尖岗山第四块公让地块，楼面价2.7268万元/平米，创深圳历年土地拍卖地价新高。

11月30日

中冶置业的子公司，以56.2亿元的底价拿下南京下关区滨江G50地块，晋升当时的年内总价。

11月30日

中国奥园以底价34.1亿元竞得广州番禺新城超大体量商业地块，成为广州2012年以来的总价。

12月12日

包括万科、绿地在内的企业联合体以54.31亿元拍得上海南站地块，创上海总价纪录。

12月24日

鲁能地产以总价46.2亿元夺得天津南开区天塔道一地块，楼面价1.5万元/平米，同时刷新天津地块出让总价和楼面价年内纪录。

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30年来，是近10年来，中国经济的高增长，带来的是GDP“容量”的爆发式增长，带给我们的是，除了油然而生的大国崛起般的荣耀，由衷的个体幸福感却不强。实际上，前30年的增长，很大程度上在于过分注重GDP，是一种供给驱动的模式，而这种模式，增长上注重总量扩张，偏失结构优化；分配上偏重于国家，忽略个体；只强调物质增长，而忽略了发展的本质也在于民众的福祉。其暴露的问题便是，过度的资源消耗，对人口红利的过分榨取，盲目注重效率而损害公平等等。

对于中国经济和社会来说，2013年注定是一个备受关注的历史节点，它的意义不仅仅在于新一届领导层上任，还在于的改革契机的出现。改革或将被重新注解，发展也将被赋予新意。增长的质量、转型的突破、改革的方向、发展的意义，这些抽象的表达或将变得更为具体、贴切和充满力量。

或成迈向中速的节点

2012年三季度后，伴随着官方PMI连续多月回升，用电量的恢复性增长，包括工业企业利润增速的重回上升通道，一些先行指标反映出了经济向好的趋势。此时，有很多人乐观地认为，中国经济正在走出谷底，重回高增长通道。

那么，2013年的中国经济到底会不会重拾高增长的信心呢？我的一个基本判断是，短期内，中国经济仍处于调整期，2013年的中国经济仍将在结构调整和政策稳中求进中筑底徘徊，但转入7%~8%的中速通道将是大概率事件，迈向中长期中速增长，2013年或成为节点。

其一，外围经济趋缓导致出口不畅，让中国的决策层和企业意识到，必须寻求更多的创新，夺取新技术的制高点，而不是继续简单重复产业链的末端角色，与此同时，外围经济放缓也警醒了欧美各国，迫使他们对自己在全球分工中的角色进行重新定位，制造业回流或前往具有更廉价劳动力的地区成为一种选择，而这将进一步削弱“中国制造”的全球竞争力。而短期内，中国面临全球需求不振，在新技术产业替代方面或难有突破。“外逼”和“内醒”之下，出口滑坡将是不争的事实，短期显然不会有根本性的改观。

其二，经济的短暂回暖主要得益于政策面支撑和地方政府基建带来的稳增长效应，这种模式不会再有较大的可持续性。本轮经济刺激地方担当了稳增长的主角。通过批新区、批项目来拉动地方低迷的经济，地方政府仍旧在固守驱动经济增长的模式。地方融资增长便是一个信号，比如，地方政府依靠融资平台加速发债，前11个月，城投债发行规模累计达到4455.10亿元，同比增长92.66%，远超去年全年规模。而地方的这种公开的靠稳增长的套路，实际上与调结构的思路是有错位的，只不过今年特殊的政治过渡期得到了默许，一旦考核机制弱化GDP，2013年地方稳增长的动力将会降低。

调整要惠及民生

我认为，经济增长的着力点应从供给端向需求端转移，改变唯“GDP”是瞻和盲目的速度崇拜，更加注重增长的质量和民众的福祉。

从中长期来看，之所以说中国经济即将进入中速通道，则是基于对改革30年增长路径的重新判断。当我们审视当前的中国经济时，或许可以用“趋缓”、“困境”、“转型”等许多词汇来形容和描述它，但终归摆脱不了对其增长的本质和的探讨和追寻。

实际上，要实现结构调整，经济高增长就应该转向有质量的增长，不应过分在乎增速，而是应该更多地关注经济是否能惠及民生。只有民众共享了经济福祉，共享了改革发展的成果，发展才有意义，才能让消费真正成为拉动经济的新引擎。从这个意义上来说，中长期的结构调整，应该从注重供给端的增长向注重需求端的消费转移。

需制度重建和政策突破

2012年，除了“增长”和“转型”，还有一个更为吸引眼球的“旧词”，那便是“改革”。改革提了30多年，如今，它又进入了新一届领导人的战略思想库，登上了各大媒体的重要版面。中国发展的红利是改革红利，十八大换届完成后，新一届领导层南巡，走基层，频频释放的改革信号，正是为下一阶段的改革预热和铺垫。

中长期的经济增长如何实现成功的结构转型，关键在于扩大内需，而扩大内需根本的动力在于调节收入分配结构及新型城镇化的加速和深化，而这两项改革的推进，还在于系统性的配套改革能否稳步推进。

2012年的经济工作会议提出“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”。城镇化将释放巨大的消费需求。城镇化包括进城农民的、医疗、养老等问题，还包括农民的工作，所以城镇化是一系列政策制度调整改革的结果，无法一蹴而就。我认为，应防止城镇化成为新一轮的城市化，固化或变异为拉动的手段，继而城镇化产生的内需扩大效应远远落后于拉动带来的土地财富效应。

城镇化要提高质量，真正拉动内需，还应尽快推进户籍制度和土地制度这两项关键性的改革。越来越多的迹象表明，只有改革不合时宜的户籍制度，取消依附在户籍制度上的不公平待遇，才能打破不合理的城乡分割，从身份上赋予农民和城市市民一样平等的权利，使得农民享有、医疗等基本的公共服务和社会保障。预计今年的城市化将首先从户籍改革入手，扩大中小城市和部分三线城市农民工就地入籍试点范围。

土地不能自由买卖，政府对土地的垄断性供应，不仅造成了高房价，而且剥夺了农民获取土地的权利，使得农民难以获得财产性的。改革不公平的土地制度，便是让土地这个重要的资源要素充分流转起来，盘活农村宅基地市场，通过确权实现土地自由交换，提高“农民在土地中的分配比例”，减少侵害和掠夺农民利益的不法行为。农民有了平等的身份、公平的待遇、合法的财产收入，可以像城里人一样，去体面地工作、生活，去尽情地消费，才是一种真正有效的、有质量的城镇化。

另一项重要的改革涉及收入分配领域，目前收入分配改革方案久议8年不决，总体缺乏进展，其根本原因在于原有制度造就的既得利益格局难以打破。改革这种不合理的分配模式，一方面，要改变的是国家、企业和居民三方中，国家占大头，企业和居民收入过低，增长缓慢的窘境；另一方面，打破和限制垄断性行业和职工收入过高的格局。预计今年结构性减税除了营改增之外，应该会在8%的税收增长率上限之下，改革目前的税收征管制度，推进部分税种的合并，减少不合理的非税收入等。

我认为，收入分配改革既需要一个总体性的框架方案，也需要一套具有可操作性的措施，不宜再久拖，鉴于目前的形势，应该尽快逐步推进，加速总体分配方案出台，制定阶段性的措施。

人物素描

毛振华，中国信用评估人，92派企业家中的重要代表人物之一。中诚信创始人、董辅礽基金会理事长。(华夏时报)