2013年楼市“开门红” 15天销售出10万套新楼

2013刚刚开年，楼市便出现了“开门红”。

根据中原地产研究发布的统计数据，截至13日，主要的54个城市，新建住宅签约套数达到104819套，相比去年12月前13天的124996套虽有所下调，但同比2012年1月前13天的51479套上涨幅度却达到103%。

中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻(微博)》记者，2013年整体楼市出现开门红，从目前的市场来看，新房销售持续火热，呈现供不应求的态势，价格也稳中有升；房企融资环境宽松，资金压力减小；土地成交活跃，热点地块增加。

前两周楼市成交猛增

由于元旦假期的影响，上周楼市的交易量表现极为突出。中指院周报显示，上周周均成交同比上涨的城市占总数九成以上，其中韶关增幅达到570.40%。多个重点城市增长相对明显，除了上海、苏州、重庆以外均有超过100%的增幅。

根据北京市住建委的网签数据统计，全市新建商品住宅（包含保障房）网签量为3632套，环比前一周大幅增长76%，同比增长79.9%，若扣除保障房后，成交量为3092套，同比仍增长59.1%。

链家地产市场研究部研究员张旭告诉《每日经济新闻》记者，1月份北京市场温度不减，主要得益于需求的持续释放，以及去年12月较高的新增供应累积。截至13日，1月份新建商品住宅成交量达到5421套，预计上半月可破6000套，纯商品住宅也可达5000套左右。

截至目前，去年12月北京新入市期房项目的整体签约率已经达到42%。1月13日，全市商品住宅库存量为76339套，已达历史新低，比2012年底减少5300多套。

链家地产报告称，目前房地产热度不减还表现在纯商品住宅成交量持续维持高位；新增项目去化率保持较高水平，短期消化能力加强，开发商压力减轻；价格持续上涨，并已经达到限购前水平；库存继续下行趋势。

而开发商似乎也明显感知到需求回暖的信号。10家标杆房企去年12月购地金额均出现环比上升，新增可建面积环比更是大增约83%。

潜在需求或提前释放

除了成交的火爆，房价也出现上涨态势。此前，中指院数据曾披露百城房价已经连续7个月上涨，而链家发布的数据也显示，北京市1月份第二周新建纯商品住宅成交均价为23833元/平方米，环比1月周上涨0.8%。

张旭分析说，从结构上看，1月第二周，五环以外和均价2万以下的成交占比分别比周下降了约2.3和9.8个百分点；另外，全市成交前100个项目中，1月第二周成交均价比周出现上涨的比例超过64%。需求旺盛而新增供应不足，成为价格上涨的主要动力。

北京某开发商的销售人员告诉《每日经济新闻》记者，公司在去年10月开始接连开了几个项目，越卖越好，一期甚至出现日光盘。今年公司由于库存不多，所以并不急于开盘，可能会等房价高一些再卖。

“从当前各要素看，市场回暖已经较为充分，量价指标皆出现上涨。未来对市场产生影响的主要因素将是新增供应情况。”张旭说，从去年土地以及新开工量看，未来整体供应不会出现明显上涨。在购房需求依然不减的情况下，由于目前恰逢供应的传统淡季，所以价格上涨压力较大。

张大伟也认为，国内楼市向来有着买涨不买跌的传统，在价格上升情况下，部分潜在需求反而可能提早释放，短期市场出现明显回落的概率很小。

方圆地产市场分析师邓浩志也表示，由于国内一线城市去年土地供应计划完成情况不佳，带来的直接影响就是2013年开始将逐步出现一手住宅供应减少的局面。

另一个导致房价上涨的原因或许来自政策。目前住建部和国土部的年度工作会议已经结束，虽然两部委都强调调控的重要性，并坚持不放松的口径，但并没有进一步出台实质性的举措，业界由此也猜测调控对市场的威慑正逐步减小。

而炒得火热的房产税恐怕也难以在“两会”前取得实质进展。国税总局总会计师汪康在国研企业所中国企业发展高层论坛上表示，房产税试点扩容复杂，也敏感，是在当前房地产信息管理系统不健全的情况下，要一下子拿出一个完善的、可推行的方案可能还有一定的难度。

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导语：2013年1月11日上午召开的国土资源工作会议上，国土资源部部长徐绍史指出，2012年全年新增建设用地计划稳中有增，存量国有建设用地供应量加大，土地出让合同价款2.69万亿元。

2013年国土部要进一步拓展建设用地新空间，保障经济社会发展合理用地需求，促进房地产健康发展。相较2011年，2012年的土地市场成交仍有所下滑，但是全年呈现先抑后扬的翘尾趋势。

2013年1月8日中指研究院公布的数据显示，2012年300个城市的土地出让金总额近2万亿元，同比减少了13%。其中住宅用地出让金为1.3万亿元，较2011年减少14%。

年末土地市场的火爆，大大缩减了全年的下滑幅度。土地民生领域一大突出问题，首推征地问题。据国土资源部部长徐绍史介绍，从2008年至2011年，征地补偿标准提高30%以上，用于征地拆迁补偿、农民补助等支出3.5万亿元，2500多万被征地农民纳入社会保障。

国土资源部部长徐绍史表示，然而不容忽视的是，随着经济发展社会进步，是农村居民土地权利意识觉醒，征地问题已成为土地民生问题的焦点，必须按党、国务院要求，严格征地程序，约束征地行为，强化征地实施，补偿资金不落实的不得批准和实施征地，坚决维护被征地农民合法权益。

要坚持“缩小征地范围、规范征地程序、提高补偿标准、多元安置保障”原则，全力维护被征地农民权益。土地民生领域又一突出问题是城市民生用地。必须做好保障性安居工程用地供应。

在2012年700万套保障性安居工程用地计划单列、应保尽保基础上，对今年600万套保障性安居工程的新增建设用地，继续实行计划专项安排，提前单独报批，应保尽保并实行目标责任考核。

同时要加大普通商品房供地力度，坚持房地产用地调控政策不动摇，根据房地产市场形势，普通商品住房用地供应要确保不低于过去5年年均实际供应，确保土地市场平稳运行，坚决防止小户型等普通商品住宅供应不足，地价、房价“滚雪球”式互助上涨。

要以城镇新区和旧城改造为重点，围绕统筹解决“地从哪里来、人往哪里去、钱从哪里出”，探索建立与户籍、金融等政策相协调的保障和促进城镇化健康发展的土地管理新机制。要加强规划统筹和土地管理，确保城镇建设合理用地。要着力建设节地型城镇，优化城市建设用地布局，合理安排生产、生活、生态用地。要以征地制度改革为重点，推进农村土地管理制度改革，加快城乡统一的土地市场建设。

2013年1月11日上午召开的国土资源工作会议上，国土资源部部长徐绍史指出，2012年政府卖地总收入即土地出让合同价款2.69万亿元，比2011年回落了10.9%，4600亿元。这一数字低于2011年的3.15万亿元，与2010年的2.7万亿元基本持平。

根据《国土资源统计年鉴》的数据，从2001年到2010年，国有土地出让收入从1295.89亿元增加到2010年的2.71万亿元，增长了19.9倍。2011年，土地出让合同价款更是一举突破3万亿大关，达3.02万亿元。

考虑到楼市销售情况，预计今年土地市场继续升温的概率大。虽然去年一二线重点城市的销售释放较为充分，2013年的增幅可能略小。

但从范围内来看，楼市销售到去年11月才实现同比正增长，是一些三四线城市的销售复苏较晚，2013年可能会有较明显的增长。目前买房动力正在平稳释放，而2013年销售的稳中有涨将保证房企有更加充足的现金流进入土地市场。

新开工已长期处于低位的情况下，一些城市的潜在供应不足也会推动房企加快拿地以增加供应，2013年的销售和土地市场好于去年应该是大概率事件。

事实上，新年伊始，房企的拿地热情仍然不减。1月4日华夏幸福和华远地产公告斥资逾10亿元拿下两幅地块，1月7日包括招商地产在内的五公司亦公告以总计54亿元拿下多幅地块。

一方面是销售带来的房企拿地动能增加，另一方面地方政府供地的热情在今年或也有增无减。整个楼市需求的持续回暖将继续增加政府的供地热情，而土地财政的压力也是助推供地增加的动力之一。

随着信用债市场的有所趋严，未来土地市场或将在地方政府资金来源上充当更为重要的角色。

2013年这种区域分化的趋势仍将延续，一线城市的土地资源紧缺或将限制其供应规模，而在城镇化建设推动下二三线城市的空间较大。

随着销售的回暖和一些一二线城市的住房供给压力较大，今年在整体房价稳中有升的背景下，核心城市涨幅可能更为明显，因此土地市场溢价率也将较去年有所上升并呈现区域分化。

为什么中国的房价自2007年以来爆发5年“恐慌式”上涨？因为中国的房价不是舆论左右的，也不是哪家开发商与代理及中介机构哄抬高的，更不是教授、学者、、评论人士唱涨的，而是政府与供求关系共同决定的，土地是政府的，出让多少是政府决定的，出让金与税费是政府收的，买不买房是购房者自己决定的。

十年间土地出让金增长近20倍。2012年10月22日，国务院发展研究发布“国务院发展研究研究丛书(2012)”。报告称，2007年之后，房地产行业的毛利润率年均达到30%左右，超出工业整体水平约10个百分点。报告还指出，国内部分开发商的毛利润率接近甚至超过了50%，远远高于日本和美国的房地产开发企业。

据西安当地媒体10月20日援引陕西省住建厅消息称，房地产开发项目要按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，确定合理利润率并控制在10%左右。

据国务院发展研究《土地制度改革与转变发展方式》披露，2001年土地出让金仅为1295.89亿元，2010年土地出让金已经攀升到27100亿元，十年间土地出让金增长了近20倍。房地产行业近五年年均利润30%，2003年前后，中国房地产行业的毛利润率大致在20%左右，与大多数工业行业相近。但随着房价的不断上涨，房地产利润率明显上升，2007年之后年均达到30%左右，超出工业整体水平约10个百分点。

报告还指出，国内部分开发商的毛利润率接近甚至超过了50%，远远高于日本和美国的房地产开发企业。但国务院发展研究市场所副所长微表示，利润率的控制对不同的企业很难做到，随着城市化进程的发展，未来房地产行业利润水平会进一步缩小。

与此同时，地价水平的涨幅也有趋缓态势。据国土资源部统计，105个城市居住地价平均水平同比增幅由2010年的11%下降到2011年的6.4%、再下降到2012年的2.3%。

国土资源部部长徐绍史强调，2013年将坚持房地产用地调控政策不动摇，合理调整普通商品住房用地供应，确保不低于过去5年年均实际供应，保持土地市场平稳运行。加强对闲置土地和各类违规违约用地行为的查处，促进已供土地开发利用。各地要对国土资源部公布的房地产大企业和大地块名单加强监督并实现制度化、常态化。每年年初是申报用地指标之时。

徐绍史的一句话给各地前来开会的国土厅、局长们吃了“定心丸”，报告中提出，“初步考虑今年新增建设用地计划指标原则上不低于去年。强化计划的差别化管理，加大对西部欠发达地区是集中连片特殊困难地区倾斜力度。将优先安排农村建设用地，符合“一户一宅”要求的农民宅基地应保尽保。与此同时，还将重点保障基础设施、民生工程和鼓励发展的产业用地，严格限制产能过剩和重复建设项目用地。

2012年，广州通过招拍挂方式挂牌出让地块126宗，为当地政府带来247亿元人民币的收入。2013年1月10日，搜房网数据监控显示，2012年，广州通过招拍挂方式挂牌出让地块126宗，其中7宗地中止出让，119宗地成功成交，为当地政府带来2475907万元人民币的收入。

对比“惨淡”的2011年，2012年广州地市已慢慢恢复“元气”。据统计，在126宗挂牌出让的地块中，主要还是以工业用地、宅地和商业地为主，分别达到61宗、32宗和22宗，从土地成交面积来看，2012年广州挂牌成交地块土地面积约686万平方米，而2011年仅为263.4万平方米。

与往年的情况一致，2012年广州地市推地高峰集中在第四季度，四季度共卖地62宗，占全年土地出让总量的52%，而同样收入也是全年，共收入1418379万元，占据全年总收入的57%。其他季度的情况为一季度20宗、收入249210万，二季度21宗、收入419516万，三季度卖地23宗、收入388802万。

来自搜房网数据监控统计数据，在2012年12月，广州十区两市一手住宅成交11417套，环比11月8843套上涨了29%，同比2011年12月上涨了112%，从数据层面分析在某种程度上，广州的土地和房地市场都有回暖的趋势。

2013年1月8日，中指研究院发布2012年土地市场报告称，2012年300个城市土地出让金总额近2万亿元，同比减少12.6%。其中住宅用地出让金为1.3万亿元，同比减少14.3%。

据上述报告统计，住宅用地出让金总额前三位均为二线城市，分别是武汉、重庆、成都，其中武汉、成都出让金同比增长幅度均超过50%。

而一线城市由于土地供应成交量下降，导致住宅用地出让金总额呈现下滑，上海、北京分列第4、第7位，同比降幅分别为27%、20%，而广州、深圳全年住宅用地出让金仅列第23、第39位。

2012年300个城市共推出15.8亿平方米，同比下降8.2%，其中住宅用地推出5.4亿平方米，同比下降17.3%;土地共成交近12亿平方米，较上年同期下降14.6%，其中，住宅用地成交3.8亿平方米，同比下降23.1%。

值得注意的是，2012年土地成交面积前20位的城市，绝大多数为二线城市。如位居首位的重庆成交面积超过2000万平方米，分列2、3位的武汉和沈阳，也都在1000万平方米以上。

2013年1月10日，据某网站监控广州市国土房管局网站显示，2012年广州全年通过招拍挂方式挂牌出让的地块一共126块，共有7宗地中止出让，成功成交119宗，为广州政府带来247.6亿元的收入，全年推出土地面积达686万平方米，累计建筑面积1261万平方米。

在这126宗地中，共计有宅地32宗，地2宗，商业地22宗，工业用地61宗，其他用地9宗。而除挂牌出让地块之外，2012年全年还成功转让8宗地块，协议出让38宗地，加上这些地块，广州2012年共成交地块165宗。

与往年情况一致，2012年广州地市推地高峰在第四季度时到来，四季度共卖地62宗，占全年土地出让总量的52%。开发区成为年度供地“巨头”，全年共推61宗地，并成功卖出59宗。由于市区地块减少，拥有广阔地块的开发区无疑成为主要供地区域。

2013年1月10日，统计数据显示，2012年北京共成交经营性、工业地块164宗，土地出让金647.92亿元，相比2011年的1055.41亿元，下跌38.6%。上海方面，2012年全年土地总出让金额954.42亿，同比减少19.6%。

另外，2012年杭州市区土地出让总成交额为611亿元，同比增长7%。2012年12月31日，西安市国土资源局在其官方网站发布“西安市2012年出让土地统计表”。

统计表显示，西安市2012年共成交土地422宗，共计21479.328亩，2012年土地出让金收入共计349.75亿元。2011年西安市共成交土地225宗，成交面积891.85万平方米(13391亩)，成交金额234.94亿元。这意味着，2012年在各地土地出让金收入大幅缩水的情况下，西安2012年土地供应面积、成交金额分别较2011年大幅增长60.4%、48.87%。

始于1998年的住房改革制度，让城镇居民住房由计划时代进入市场化轨道。然而，2002年土地招拍挂制度的确立，却在地方政府垄断供应体系的发酵下，刺激土地价格不断攀升和房价。

而过去十年间剧增的货币发行量，在实体经济的升级转型阵痛期中，铺天盖地涌向房地产市场，进一步对房价推波助澜。土地供应的紧缺和超发货币涌入，很大程度上成就了房地产业供方的“十年”。但同时，房价飙升之迅猛远远超出了普罗大众自身收入水平的增长。

经历了2003年和2008年两轮“弹簧式”调控后，2010年再次祭出调控组合拳，采取限贷、限购等手段，强压房价至相对稳定的水平上。

治标之外，政府也开始通过制定大量新建保障房计划和试点推广房产税等手段，来平抑未来房屋供求矛盾。但房价归根结底是由供需关系决定，只有在供需达到合理动态平衡的状况下，价格才会较为平稳地围绕价值波动，而未来8～10年能够从根本上影响房价的，除了中国城镇化进程、人均收入水平、居民住房改善需求等影响需求的因素，还要算上土地制度、财税制度、土地供应制度、住房保障制度等影响供给需求的因素。

中国的土地供应制度的特色在于土地由地方政府垄断，而通过价高者得的模式竞拍，并以预算外政府性收入的形式入缴地方国库。

据统计，2010年，土地出让收入达到2.7万亿人民币，同期中国的财政收入为8.3万亿元，地方本级财政收入(不含税收返还与补助)为4.06万亿元。土地收入占到地方财政收入超过六成，占到财政收入的32.5%。

然而，在经过过去三年的调控之后，资金链紧绷的开发商明显减缓了获取重要生产资料——土地的节奏，让地方政府的土地收入锐减，不得不通过其他方式开源节流。其中，上海、南京、杭州、武汉、成都等地都在调控期间逐步扩大了土地供应量。

但在严保18亿亩耕地红线的土地政策下，地方政府过去几年中增加的住宅用地供应仍显杯水车薪。1995年到2011年商品房竣工面积为60.7亿平方米，而因为预售制度的存在，同期实际销售商品房面积为68.6亿平方米，而这段时期存在的潜在需求高达130亿平方米。如果以目前供给速度，还需要至少十年才能实现供需平衡。

土地的稀缺和垄断，更深层次的原因，还涉及到现存土地制度和地方唯GDP至上的诉求。中国城镇居民的居住生活用地始终被排在国防、工业与生产用地的后面，“先生产后生活”的理念，从历史的过去延续到改革后的今天。

不过，一些情况正在发生改变。显著的是，从2004年国务院打开“农民集体建设用地使用权可依法流转”的窗口，在各地纷纷试点下，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。

但值得注意的是，近年来“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。

从土地流转渠道获取新建设用地，似乎需要更有效的制度变革去加快推动。除了供应端的变化，政府通过市场化机制的限制性手段，也出现在一轮房地产调控中，比如保障性住房计划、征收房产税等政策。可以预见的是，它们将在未来10年稳定房价的长期任务中取得效果。(来源：BWCHINESE中文网)

谢逸枫，国家住建部政策咨询，美国格理集团经济学家。亚太城市房地产研究院院长，亚太城市房地产业协会会长。