2013商业地产供应洪峰已至 空置率敲响风险警钟

从2009年开始的商业地产开发大热潮，在2013年将达到开业的高峰。

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世联地产的研究数据显示，由于开业面积远远大于零售商开店速度以及国内零售消费额的增长，商业地产尤其是购物面临空置企、租金下滑的困境。商业地产的项目周期也被迫拉长至8-10年。

世联地产商业部总经理宋春生说，突破困境的路径是，商业地产要重新回归到基本的定位与经营上来，充分挖掘项目周边的消费者需求，以打造匹配消费者的商业物业。而不是好高骛远，一味追求“地标”和。

多元力量下的供应洪峰

世联地产数据监测显示，购物在近几年受到追捧，中国7大城市未来5年购物面积将会至少翻一番，达到8700万平方米，其中，武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍。而北京、上海的值均超过1400万平方米。

2013年，上述商业地产计划开业量是2012年开业量的2.9倍，远远超过了零售品牌商开店速度以及零售销售额的增速，这必然导致空置率上升。

分析2013年商业地产的放量原因，宋春生认为，2009年后商业地产开发逆市崛起，2－4年的开发期将使得大量项目于2013年竣工开业；此外，原计划2012年开业的项目由于宏观经济形势不好，被迫推迟至2013年开业。

从开发商方面来看，国内零售商如茂业、金鹰等，鉴于租金上涨压力以及零售扩张的需求，大力推动项目扩张；住宅开发商如万科、保利、中海外、佳兆业，主动加大了商业配比，或者由于取地被迫增加商业数量；商业地产开发商如万达、凯德、华润和阳光新业，近两年来扩张的速度也明显加快。

各个地方政府也是推动商业地产放量的主要力量。基于对城市发展的需求，政府主导城市的规划，其中包括大量商业用地的规划及推出，对于开发商而言，商业开发能力成为其拿地的竞争筹码之一。

但是商业地产的另一面，则是消费增长乏力。2012年，在宏观经济增速趋缓以及零售企业销售额下降的环境下，连锁零售企业以商业物业的需求缩减，拓展谨慎，全年开店完成率普遍低于70%。

大部分零售品类在2012年同比降低，是电器类同比下降的更快，同比增长仅仅1.79%；但是，也有些抵抗力相对较强，如日用品和食品类等，同比增长超过12%，高于平均值。

只有通讯器材消费是2012年的消费亮点，2012年前10月同比增长了24.2%。

此外，商业地产还面临着电商的竞争压力。2012年四季度，淘宝天猫电商零售销售额突破1万亿元，增幅惊人，而当年来自于购物的零售销售额为2万亿-3万亿元，电商对购物尤其是二三线城市的购物替代效应明显。

空置率敲响警钟

阳光新业的副总裁沈葵说，从现实来看，我国很多城市的商业地产，这两年其实是在补课。中国的国情是，有些领域的往往都是一涌而上，然后再进行整合。有些城市出现的商业地产热，是商业地产发展过程中必经的阶段。激进的扩张之后，必然要进行调整，也就是洗牌或者说并购、重组，这个过程正在加快到来。

宋春生指出，一些二三线城市商业供应远超过需求。零售与商业面积增长速度是否匹配，是衡量商业面积是否供应过快的重要指标，从商业地产额与零售额的数值来看，过去5年（2007－2012年平均值），二、三线城市的商业地产速度远远超过零售额增长，风险激增。

其次则是经营的风险，由于商业面积供应过量以及消费支撑力的限制，部分城市的商业市场已经出现风险，空置率敲响警钟、租金不容乐观。

一般而言，商业地产的空置率警戒值在6%左右，但是目前一些城市远超此数值。如北京、上海、广州都在8%以上；而沈阳、天津的空置率已经超过15%。连恒隆等发展商在沈阳都出现不同程度的开业难。

宋春生表示，综合商业物业供应过快、零售品牌压缩开店计划、GDP增速下降、商业地产竞争加剧这几个方面的因素，使得招商周期延长、与租户的租金议价能力下降、空置率上升，终导致商业地产项目周期延长，由之前乐观的5－6年普遍延长至8－10年。

他还透露，一些开发商的资金实力和租金水平，根本无法覆盖前期的综合成本。以商业地产运营成功的样本凯德为例，凯德旗下商业项目地价+造价的综合成本约为5000-8000元/平方米之间，这是在二三线核心城市开发商业物业的合理水平，但其他很多开发商的项目综合成本已高达15000-30000元/平方米之间，后续经营将备感吃力。

此外，国内商业地产目前的租金不乐观。以万达为例，它通过与地方政府的土地高议价能力、住宅先售的资金滚动模式以及商户捆绑式开发，很快实现了资金自平衡。但是，万达2011年商业平均租金只有32元/月/平方米，除去2011年新增面积免租的影响，也仅仅46.5元/月，这也仅仅是大卖场或者大型超市的租金水平。

沈葵认为，两三年之后，人们就会发现，将有一批项目无法经营下去，要么关闭、转让，要么请更专业的公司或团队来打理，我们叫它轻资产管理，也有人称它是委托管理，我国商业地产要从数量多向高品质升级，这也是不可避免的阶段。

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