“十八大”东风吹过来 1月京上海深圳二手房交易火爆

》》房产新闻快报——2013年1月22日 

刚需集中释放 1月京上海深圳二手房交易火爆

近期京沪深楼市成交显著回暖、二手房市场表现更加明显，房屋登记大厅甚至出现排队过户难。针对这一情况，接受证券时报记者采访的业内认为，这主要是消费者担心房价进一步上涨，积压的刚性需求集中释放的结果。

专业贷款机构“伟嘉安捷”指出，年初各家银行贷款额度相对年底更加充裕，或许是刺激年初贷款购房需求上涨的一个关键因素之一。另外，春节之前的时间往往是购房的好时机，相对享有优惠的购房价格，这是导致年初购房需求上涨的原因之一。此外，随着个人住房交易年初的持续升温，更多银行加入房贷市场“抢生意”，年初多家银行均推出了基准利率8.5折优惠，各家银行良好的贷款政策，抑或是刺激年初购房需求上涨的一个重要诱因。

原住建部政策研究副主任珏林认为，近期一线城市成交量的大幅上升主要原因是“十八大”的东风给了房地产和开发企业信心，拿地入市的积极性增强，而“十八大”后很多在选择过程中的消费者担心房价继续上涨，想赶快买房，于是积累较多的刚性需求集中释放，二手房市场好于新房市场。另外，部分二手房离市区近、交通方便，也更符合实际，消费者趋于理性而更多地选择一些地理位置优越的二手房。

认为，2013年市场将振荡上行，但上行之路不会顺利，政策是的变量和变因。在政策出台之前，市场会持续上涨，加速回暖；若政策升级，市场将降温。

不过，珏林则认为，在大的市场政策方向未发生大变化时，大量需求集中释放是不能永远持续下去的。因为现在限购、限贷政策仍很严厉，市场上自住性需求为主。“房价很贵，不是消费者都买得起的。”珏林说，需求释放到一定程度后，成交量的火爆不可能持续。但他认为，今年房价还会小幅上涨。

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据《深圳商报》报道，回暖行情继续在年初楼市得以体现。半个月以来，深圳楼市呈现供销两旺的格局，新建住宅成交量同比上涨逾一倍，售价上涨超过一成。

  房 价为什么上涨，一方面我们要看到这确实是恢复性上涨，何谓恢复性上涨？也就是说以前的各种需求，包括需求、刚性需求和改善性需求被过度压抑，当这种需 求集中释放出来，就会看到一个热销的场面。比如，随着时间的推移，一批又一批的人因为凑到了足够的社保缴纳记录，从而获得购房资格，这是刚需人群；也有人 卖出首套较小的住房，转而购买较大的改善型住房，这一部分人群数量也比较大。这两个因素的集中爆发，自然会推升销量，但是，我们同时也要看到，长期而言， 这两个因素对楼市的影响力在减弱，终会归于平淡。因为人口数量，是适婚人口数量是在逐步下降的。

  从另外一个角度来说，限购限 贷的长期化虽然没有被高层确认，但是中期，也就是说在两三年的时段里来看，全面放松调控政策的可能性不大。国务院参事、北京市政协委员刘桓前天在北京市两 会上提出，北京实行的房屋限购政策已到了适时退出的时候，应该放开高价商品房的限购，并可考虑先在北京市高房价区域试点房产税。从各种迹象来看，限购限贷 如果退出，房产税跟上的可能性很大。这必然加大者的成本。

  政府该怎么办？对地方政府来说，可操作的政策空间很小，只是一个执行者。对于加大调控也没有太大动力，毕竟还有不少地方政府有土地财政依赖症。

  对 于个人而言，我的建议是：如果你是刚需，比如要买房结婚，或者改善型需求，那没办法，该买就买，建议以贷款月供方式购买，这样就相当于在一个较长内做基金 定投，短期风险不是你应该考虑的。而且现在M 2(广义货币量)这么大，货币贬值的压力确实很大。政策风险也基本可以不考虑，因为放在一个十年以上的供楼 周期里来看，政策风险其实是没法预测的。况且，从各种建议以及相关部门透露的风声来看，持有一两套普通房的业主不用担心房产税的问题，即使第二套可能 被征收，税率也会很低。真正需要面对长期政策风险的，恰恰是一族和各种各样的“房叔”、“房婶”。

  但是对于准备房地产获利的人士，是准备在几年内准备卖出，甚至几个月之内准备转手卖掉的，我还是建议不要火中取栗：

  其 一，现在的房价确实处于高位，从以往经验来看，支撑它继续向上的动力除了货币量，还有政策，就目前的政策而言，基本都是利空居多，尤其是房产税政策。有人 憧憬两会之后会放松，我请大家回望一下2012年7月，经济数据不好看，楼市调控政策不但没有放松，政府反而推出房价调控问责制。现在房价回暖， 估计到3月都会持续，更不可能放松房地产调控政策，反而有从紧的要求。

  其二，房子作为品，者可利用的资金被大幅缩短， 拥有本地户籍者买首套房要三成首付，买二套房要六成首付，第三套不准买。这样一种政策限制，使得房价机会很小，因为房价的需要合力推升，中小 者其实也是合力之一，他们就是“羊群效应”的制造者，缺少了这一部分力量，房价上涨的幅度会受到限制。

  当然，未来不排除部分区域房价稳中有升，但是分化会比较严重。房地产，暴富的机会已经成为过去，如果只是用来保值也许还可以考虑，而且这与具体区域、具体楼盘以及者入市的时段有极大的关系。