中国房地产协会：2012房价上涨范围持续扩大

24日，中房协发布2012年第四季度及全年房地产市场研究报告称，2012年房地产开发虽然增速放缓，但全年总额再创历史新高。在新开工面积同比负增长、竣工面积同比增幅下滑、累计施工面积同比增速放缓的背景下，房价上涨范围持续扩大。

报告指出，2012年房地产开发总额为71804亿元，同比增长16.2%，虽然低于往年20%以上的增幅，但总额却再创新高。其中住宅总额49374亿元，同比增长11 .4%，楼和商业营业性用 房 投 资 同 比 增 长3 1 . 6 %和25.4%，远高于住宅增幅。

与此同时，房价上涨范围持续扩大。报告显示，以统计局公布的70城市为例，自2012年7月起，房价环比上涨城市数量明显增多。另外，房价环比上涨城市也由前期的一二线城市逐步向三四线城市蔓延，房价上涨幅度也出现逐步提高的现象。

中国房地产协会副会长朱中一指出，在总额增长同时，2012年房屋新开工面积的值却在下降。因此，要注意现阶段房地产行业结构上的变化，如果新开工面积的值持续下降，将对房地产市场的持续发展不利。

“现阶段房地产市场发展不平衡。”朱中一认为，开发、销售面积、销售价格等方面在不同地区、不同城市、不同企业之间差异性明显存在。例如，北、上、广、深等一线城市，杭州、武汉等二线城市面临着较大的房价上涨压力。而在部分三四线城市和中小房企商品房却面临着较大的去化压力。

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【相关】70个城市54个房价上涨或招致楼市更严厉调控

国家统计局18日发布的数据显示，去年12月70个大中城市近6成新建商品住宅同比上涨，近4成二手住宅价格同比上涨。

认为，房价过快上涨，可能招致对楼市进行更为严厉的调控，同时，市场分化愈加明显，中小房企、三四线城市、商业地产面临风险加剧。

压力

根据国家统计局数据进行测算，新建商品住宅价格环比已连续七个月上涨。

有关资料显示，2012年12月，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市54个，同比上涨城市40个，二手住宅价格环比上涨城市46个，同比上涨城市25个。根据国家统计局数据进行测算，新建商品住宅价格环比已连续七个月上涨。

从房屋供应有关指标看，2012年房地产开发增速、房地产开发企业土地购置面积比2011年分别回落11.9%和下降19.5%，房屋新开工面积下降7.3%，其中住宅新开工面积下降11.2%。这预示着未来房屋供应偏紧，不利于稳定房价。

瑞银中国内地和香港房地产行业研究主管李智颖预测，2013年房地产政策将基本保持不变，但政府会继续支持置业者。

国家信息预测部主任祝宝良表示，本轮调控政策以限购和限贷为主，并未涉及房地产保有环节税收，调控只是对新的和投机性需求形成影响，对调控前持有多套住房的房地产者来说，持有住房的成本并未发生明显改变，在市场博弈导致房价没有出现显著下调、房租反而上涨情况下，多套住房的持有者更是不急于出售。

静观政策

认为，限购、限贷等政策将会继续执行，如果房价涨幅过大，不排除进一步出台限制性政策。

上海某房地产研究院副院长认为，如果没有更为严厉政策出台，房价上涨的势头可能不会改变。2013年中国政府对楼市调控将面临难题，必须要有更具针对性的措施来抑制房价过快上涨。

汪康指出，房产税改革比较复杂。在当前房地产信息管理系统不健全情况下，要拿出一个完善的、可推行的方案还有一定难度。

有业内人士说，我国持有房产的成本较低，通过房产税向拥有多套房子的业主征税，提高业主持有房产成本，可以抑制投机需求，逼出空置住宅走向市场，从而调整楼市的供求关系，抑制房价。但征收房产税要合法、合理，现阶段想用房产税替代限购政策起到调控作用不现实。

认为，房地产市场调控已取得一定成效，但房价开始反弹，在此背景下，限购、限贷等政策将会继续执行，如果房价涨幅过大，不排除进一步出台限制性政策。

市场分化

当前房地产市场出现了几种分化：一是地域分化，一二线与三四线城市情况各有不同；二是住宅市场与商业地产分化，有的开发商倾向于住宅，有的倾向于商业地产，但都有风险。

多家房企公布了2012年业绩报告，大型房地产开发企业业绩出现较大幅度增长，万科、保利、绿地等房地产企业年度销售规模超过千亿元。基于对2013年楼市良好预期，不少房企调高业绩目标。

瑞银证券统计数据显示，房地产市场的整合步伐在加快，龙头企业的市场占有率进一步扩大，意味着部分中小开发商退出市场。预计今年将有更多中小开发商面临困境，压力的是那些已经购置土地但无法IPO的中型房企，资金链紧张可能会给企业带来较大风险。今年房地产市场将出现明显分化。

绿地集团董事长张玉良表示，一二线城市因其经济发达程度、商业密度及由此产生的产业聚集和城市人口聚集效应，带来对包括住宅、商业地产的大量需求，其中蕴育的广阔市场空间和为三四线城市短时期内不可比拟的，而三四线城市近年地价上涨很快。

宝龙地产副总裁林峰利认为，当前房地产市场出现了几种分化：一是地域分化，一二线与三四线城市情况各有不同，即便是三四线城市，东部沿海地区与中西部地区相差较大；二是住宅市场与商业地产分化，有的开发商倾向于住宅，有的倾向于商业地产，但都有风险。

瑞安集团主席罗康瑞则认为，内地商业地产的风险正在累积，一些开发商盲目上马商业地产项目，超出部分城市对商业地产的实际需求量，未来肯定会有一批中小房企退出市场，对于大型房企来说会出现并购的机会。

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