祝宝良：房地产调控的短期政策需要“变”！

我感觉中国要保持房地产稳定，房价上要做调整，房地产调控的短期政策要变。”国家信息经济预测部主任、经济师祝宝良在2013年中国经济预测发布与研讨会上表示。

以下是发言全文：

感谢汪老师，刚才汪同三老师讲得清楚，中科院跟社科院他们在方法上的科学性确实比我们强，但是汪所长也讲过了，预测是科学加艺术，我们这边可能更多的是经济学，在科学性上做一些。第二个经济学，恰恰这个经济学得出来的结果是截然相反的。有一点汪同三老师讲得很清楚，我们媒体在报道预测的时候，确实它是个概率性事件，所以我也经常去评，谁是名，谁是第二名，甚至我们券商们也为这个做了很多工作，刚才也讲了预测一个是趋势性，第二个把拐点看出来。实际上到目前为止绝大多数的预测，我们中国的经济开始进入一个叫浅U型的上升区间了，但是不是转折性的开始上升了？这个判断大家又开始有不同的看法了？就涉及到中国经济面临的风险、问题和挑战是什么？

从这个预测上来说，我简单的把我们的结果介绍一下，跟汪同三老师一样，我们基本上赞成这个预测，他们做的判断我们还是同意的，陈老师在讲到超预期回落的时候，也讲到了原因，除了陈老师讲到国内房地产的调控，我个人认为还有短期的库存调整，你可能长期的判断出不来，如果我们考虑到库存的因素，今年的经济增长由于库存调整结束以后的周期性上升，这一点我认为中国经济可能短期有一个回升的问题，至于再长一点的预测，中国经济的拐点是不是到了，这就是我补充的一个原因。

考虑到今年的经济形势我是这样想的，今年在中国的经济库存的调整可能有一条上升的判断以外，我认为中国经济今年面临几大问题，是需要我们去解决的。除了经济不确定性经济之外，当然近国际国内对美国经济，欧洲经济，甚至日本经济越来越高了，这样引起来的大问题，美国，日元，欧元汇率的波动到底是什么样的？马上就带来了很大问题，有人讲美元要贬值，因为美国的进口要增加，出口要下降，贸易逆差增加，那么美元就要贬值，这是一个判断，还有一旦美国经济好了，再加上欧元为了维持经济，也适当的宽松，有可能大量的热钱流到美国，按照利率评价的解释，美元是要收紧的，这样一个判断我们到底怎么看？如果美元对人民币来说，如果就过去了，如果人民币贬值，这个压力就大，马上带来中国的一系列进出口利益，这种不确定的环境在今年的形势是大的，这个就需要我们很多人去判断，那么从国内看，中国企业进入比较困难的问题，从两个方面说。

，讲到了是因为需求不行，需求为什么不行？是因为我们的产能研究过剩，过剩的概念经济学还可以研究，我个人认为，应该用质量和效益这些指标来看，效益不好，我估计那个产业是有问题的，而不仅仅可能说，如果经济到了10%，增长的质量和效益要进行探讨，现在很多经济学在这方面研究不够，那么根据我们的研究产能过剩是严重的，产能过剩到企业投下去的利润是低的，那么如果市场条件下的市场机制，这些行业的就可能会下降的，这个会带来很大的问题，实际上就是我们一些产能制造业的，我们会面临很大的困难。第二，企业利润确实不好，的意愿也在下降。这两年实际上企业反映的是劳动力成本上升，而这个恰恰是没法解决的，因为中国劳动力人口结构的变化造成的问题，那么企业为什么过去几年没有问题呢？因为那个时候劳动力成本很低，现在劳动力成本高了，实际上你看我们相对于过去来说并不高，为什么企业反映那么强烈，就在于劳动力成本的上升太快，他又没办法短期解决，这些问题相对于过去来说没有根本性的变化，我们的企业要心平气和的认识到这个问题，那么相对说来，它的比例并没有上升太大，但是这一块恰恰是刚性的需求。下一个要从税收上解决问题。

第二，我感觉中国要保持房地产稳定，房价上要做调整。我看咱们中科院的预测还是比较乐观的，乐观的前提就是在于对房价上升过度的乐观，那么房价涨了，投到这个行业的利润就上涨，企业就高兴。如果这个时候，再控制土地，房价涨得更猛了，房价是一个的门槛，在这种情况下，我们下了那么多力气限购，我房价调控已经取得了明显的成效，如果不是明显的成效，那会涨到多少了，涨到30%？如果是7.8%按照陈锡康老师说的，你跟CPI还不同步，并且高于CPI，所以我觉得房地产调控的短期政策要变，怎么处理我认为是个难点。如果我把房地产价格稳定作为一个很重要的目标，房地产的增长速度不可能涨得高。

第三，融资平台以及跟融资平台有关系的银行的问题。因为我们很大一部分来自融资平台，而经过三年的转型以后，现在到了高峰期了，如果这个问题解决不好的话，基础建设项目没有问题，十二五规划也好，现在城镇化也好，关键的问题就是这些项目的来源怎么办？我们投下去是要有的，如果政府通过债券途径，他可以不考虑规划，所以背后也涉及到改革的问题，如果按照现在这种融资平台的融资模式，我认为房地产保持资金来源也是有问题，但是你继续干下去，眼前的困难是过不去的，有银行的问题，那么对于企业来说，他不管用什么方式，把银行的利润给他要降下来，否则怎么支持实体经济，这几个问题相互联系在一块，再加上陈老师预测的通货膨胀，猪肉价格的上升，同时我们这边要抑制房地产的价格。还有部分财政的钱可以用于基础建设，把它作为资本金，资本金20%到30%，在这种情况下可以把房地产的稳定在一定程度，保持这个经济稳定。

回到政策上来，进出口没有什么太多可以谈的，主要的问题是人民币汇率到底怎么走？我现在确实看不明白。消费这个问题上，差不多就是稳定的了，房地产的消费跟汽车的消费在过去一两年之后，会有一定的反弹，这个问题不大，加上我们过去的食品、纺织、家用电器，还有手机、日用品等等这些，我估计明年的制造业要比今年要差，甚至差得不少，我可能比陈老师悲观一点，基础设施建设，无论如何它是保持今年经济增长稳定的一个核心，我认为未来五年，甚至再长的时间，中国的确是建设发展的时期，全球的大宗商品价格是涨不上来的，那么无论如何要加大基础建设的力度，在这点上很多经济学家都是一致的，我就讲这些。

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从去年下半年开始的这波房价上涨与开发商、个别学者的“组团忽悠”不无关系。是掌握话语权的开发商和在地产界较为活跃的个别学者，利用其影响力不断放出“房价要涨十年”、“房地产行业应该取消限购，用市场化的手段来调节”等话语，大大干扰了百姓对房价的市场预期，一定程度上促使市场对房价的预期由下降、平稳转为上涨。

开发商之所以如此忽悠，背后维系的是其在房地产开发上的巨大利益。笔者曾经说过一个观点，检验一项调控措施是否有效、管用，先要看看开发商的反映。如果开发商竭力反对，甚至公开谴责，甚至呼吁决策层取消，那么，这项调控政策肯定有效对路，就要坚定不移地执行下去。以限购政策为例，曾被开发商批得体无完肤，而恰恰证明这项政策是直接、管用、见效的。房产税政策也是如此。开发商以及个别学者拼命反对，是一种惧怕的心态，是害怕失去其巨大利益的反应罢了。

房价“只涨不跌”是经济规律，房价趋稳下跌是违背经济规律，政府调控是破坏经济规律？经济规律成了开发商维护自己利益的选择性工具。对自己有利了就是经济规律，对自己不利了就是背离经济规律。难道政府垄断土地市场就是经济规律？难道放“任”开发商做局忽悠百姓、炒作只涨不跌也是经济规律？

开发商“组团忽悠”楼市调控，可谓司马昭之心路人皆知。社会各界看得很清楚，普通百姓也心知肚明，就连官员也看得清楚。近日，北京市委常委、副市长陈刚表示：“不要被开发商‘忽悠’了，对于地产调控，政府还有手段。”“老百姓不要被开发商制造的气氛改变预期。”

我们需要思考的一个深层次问题是，为何开发商们一忽悠房价就上涨？调控就松懈？百姓就恐慌性入市买房呢？开发商为何有如此之大的能耐呢？回顾这几年房价走势，基本是被开发商忽悠着、牵着鼻子走。开发商忽悠说房价要上涨而且要涨十年，不买房是傻子，将越来越买不起。开发商们屡屡言中：这几年房价除了2011年下半年到2012年上半年处于僵持不下状态外，一路上涨。

血淋淋的事实告诉我们，开发商的忽悠屡屡变为房价上涨的事实。确实是，越晚买房越买不起，房价一路走高并且越来越高。包括相信调控能够管住房价的学者们，屡屡被动，有一种失信于民众的屈辱感。

笔者以为，问题的关键还在于政府调控的决心。开发商之所以能够“组团忽悠”干扰调控，屡屡成功，无一失手。地方政府和相关管理部门应该思量：自己执行楼市调控政策的态度是否坚决，执行限购政策是否到位，对房价上涨的苗头是否采取了及时、有针对性的措施，是否给开发商做局提供了可乘之机。

总之，只有政府调控楼市决心不动摇，并且能够实实在在让百姓看到房价下降的实际调控效果，开发商们的“组团忽悠”才不会屡屡得逞，甚至终会将自己忽悠进去。这种忽悠终将失去市场、失去效应，被市场抛弃，被民众唾弃。

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