楼市调控：“冰点”在浙江 一线城市凶猛

昨日（1月29日），数据统计显示，2012年12月，70个大中城市新建商品住宅价格定基均值为104.1。根据国家统计局的定义，定基是指以2010年住房价格为100，这也意味着新建商品住宅价格比2010年上升4.1%。而在这70个城市中，房价出现上涨的有65个，下降的有5个。

房地产调控迈入2013年，回首望，仍然是主流。

《每日经济新闻》记者发现，在房价下降的城市中，浙江占4席，而温州更以高达17.7%的降幅领跌，也成为国家统计局监测的70个城市中近3年来跌幅超过两位数的城市。

中西部城市涨幅明显

2010年4月，国家祭出严厉的房地产调控政策，随后又两次加码，地方也纷纷出台各自区域内的“限购令”等。尽管调控威力无可否定，但仅以数据来看，绝大多数城市房价相比2010年仍处于上涨区间。

据统计，在2010~2012年区间内，70个大中城市房价仅上涨4.1%，其中上涨的城市有65个，下降的城市有5个。

处于上涨前五位的城市分别是：乌鲁木齐、西宁、石家庄、长沙和秦皇岛，乌鲁木齐以12.2%位居涨幅首位，也是涨幅突破两位数的城市。

上述报告显示，分地区看，东、中、西部城市新建商品住宅价格比2010年分别上涨2.71%、5.33%、5.29%，中西部城市成为本轮调控过程中房价上涨的主力，尤其是西北、华中地区房价涨幅势头强劲，华中地区整体涨幅6.33%，西北地区整体涨幅8.10%。

“一些地区价格上涨较快与它们基价较低有关。”分析师郑红玉告诉《每日经济新闻》记者，由于中西部城市购房结构以自住性需求为主，调控政策实施的影响要小于东部沿海城市。此外，东部城市的严格限购也让少量投机性需求转向中西部。

不过，也有部分三线城市如营口、常州等，由于库存达到“天量”，房价也面临较大下行压力。郑红玉分析认为，像房价涨幅较高的秦皇岛，可能由于旅游产业支撑等因素房价还有上涨空间，而某些非热点城市的房价则存在一定风险。虽然部分城市及区域房价涨幅明显，不过总的来看，已脱离、疯涨等不合理区间，同时个别城市在调控之前的房价飞涨已基本得到遏制。

一线城市凶猛

自去年下半年以来，国家统计局公布的房价指数已经连续7个月上涨，在12月还出现一线城市同比环比均上涨的明显回暖现象。郑红玉认为，房价或许正面临拐点，今年楼市可能在震荡中上行。

去年12月，我国一、二、三线城市新建商品住宅价格定基均值分别为104.60、104.57、103.67，即新建商品住宅价格比2010年分别上升4.60%、4.57%、3.67%，一、二线城市涨幅基本持平，均高于三线城市。

郑红玉表示，随着2012年下半年楼市逐渐回暖，一线城市连续两个月领涨，反弹迹象明显。未来楼市政策如不加码，目前的调控效果将很难维系。

链家分析师张旭认为，在市场长期回暖趋势下，政策环境没有出现明显收紧，成为主流。大部分购房者预期向好，对于后市看涨情绪较为普遍。

伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉《每日经济新闻》记者，在市场供应量增长不明显，尤其是保障房数量未形成一定规模之前，以限购为主的“抑需求”政策不会出现根本变化，短期内一、二线城市的“限购”政策很难退出。

温杭楼市仍处“寒冬”

在楼市重归红火的强烈预期下，浙江省可能与整体趋势不太一致。数据显示，自调控以来，5个房价下降城市除青岛微降0.2%外，浙江占了其余4席，而且降幅均超过青岛，分别是：温州、杭州、宁波、金华。

温州的房地产可以用“泡沫破裂”来形容。从房价定基数据来看，2012年12月份温州新建商品住宅价格指数相比2010年下跌17.7%，位居跌幅首位。温州楼市近3年来的悲喜，也成为本轮调控目标和效果的一个典型样本[消息 价格 户型 点评]。

郑红玉表示，2009年至2010年温州房价曾一度快速上涨，其中数月房价领涨。当调控政策出台之后，温州楼市开始降温，随后转为直线下跌，尤其是市场明显萎缩，部分高利贷资金等流进房地产开发领域的资本迅速逃离。这其中既有浙江省调控力度较大、执行从严的原因，也有该省自身经济环境改变的原因。“浙江作为民营经济大省，经济下行压力、融资环境恶化等对楼市的影响较大。”

2011年，浙江省11个地级市中有8个进行限购，限购城市数量为之冠。当年上半年，浙江省房地产行业的税收收入对地方财政的贡献率由2010年的63.7%降至27.9%。2012年下半年，浙江省房价连续数月领跌。 

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“年底的楼市好像疯了！”准备在今年上半年结婚的广州市民小储怀揣50万元现金，打算挑选一套二手作为婚房。可从2012年11月开始至今近2个月内，他却始终买不到心仪的房子。“不是因为我犹豫或者挑剔，实在是因为业主反价、、观望的情况太普遍”。“有，我约了7套房子的业主谈，没有一套谈成的，不是大幅提价就是临时反悔不卖了”。小储十分担忧：“都说过完年后房价会涨，可实际上过年前就涨了不少，这样下去不知道什么时候才能买到房子”。

小储的情况虽然只是个案，但年底楼市的翘尾引人关注。来自国家统计局的数据，2012年12月70个大中城市中54个城市新建商品住宅价格环比上涨。其中一线城市首现同比、环比全面上涨，创2011年4月以来新高。广州更以环比上涨1.2%和同比上涨2.4%成为环比、同比涨幅的城市。而二手房方面由于业主心理受市场预期向好的影响更大，反价、、观望的现象不少。

个案

业主宁可赔钱也要反价

年底小储的头等大事就是买房。已近而立之年的他有一个交往多年的女友，两人已获双方父母首肯订婚，并计划在2013年上半年完成终身大事。万事俱备只欠一房。于是从2012年11月起，凑够大约50万元现金，小储就开始一头扎进了楼市。

“因为考虑到未来生了孩子的问题，所以想一次性到位买个好点的二手房。”小储说：“我考察了一番，大致决定在广州淘金、建设或者东风东、东山口购买。老东山区嘛，名校集中，有保证！”

按照小储的规划，首套房三成首付，50万元的现金预留一部分作为交易的税费后，大约可以购50万元左右价位的房子。小储心仪的淘金、建设、东风东、东山口，虽然二手房价因具体楼盘差异较大，但以2万元/平方米的价格计算，大约可以购买75平方米左右的两房单位。

目标明确后，2012年11月下旬，小储开始光顾各大中介，频频看楼。“一开始我还比较挑剔，除了要外，还想尽量是电梯楼，楼龄新点。有的房子格局、采光不好，我也没有考虑。可没看几天我就发现苗头不对，和业主见面砍价的时候，业主不但死咬价格不放，还往往一副不着急卖的姿态”。“好几个业主跟我说，都听说过完年房价会涨，所以现在挂牌只是探探风”。

小储开始觉得自己非但没有议价空间，恐怕也得尽快出手。12月中旬，小储在淘金东路某楼盘看中了一套71方平方米的两房单位，“总价是160万，是中星，房产证已经过5年，又是业主的住房，税费很少，总体费用也在我的预算之内，我当即告诉中介就是这套了”。和业主见面后，小储也很干脆，砍价走走过场，当天就签了协议下了3万元定金。“我原本以为心中一块石头落下，这事就算定了。可正当我准备各种购房资料的时候，不到一个礼拜，中介就通知我说业主反悔了，要么赔我3万元定金解除协议，要么就要提价到175万”。“我一算175万三成首付就要52.5万，再加上交易中的各种费用，超出了我的预算。更关键的是心里堵着一口气，凭什么一下子涨15万啊！”于是小储收了3万元违约金解除了合同。

但小储很快就后悔了。随后一段时间，且不说没找到比较满意的房子不说，光是业主频频反价、就让他心惊胆战。“有，我约了7套房子的业主谈，没有一套谈成的，不是大幅提价就是临时反悔不卖了”。“离谱的是有一套，当天下午我去看的时候，业主开价还是125万，我说考虑一下，结果到了晚上就接到中介的电话说，业主提价到145万了。才几个就了20万！”后来小储又一打听，当初他已经下定的那套房子，很快到1月初已经到了190万元，更是悔得想扇自己：“要是那时候我忍了这口气，再多凑几万把它买下来就好了。

分析

广州区涨幅明显

来自国家统计局的数据，70个大中城市中，新建商品住房价格环比上涨的有54个近八成，仅8个下降；二手房价格环比上涨的有46个，下降的仅15个。是一线城市，2012年来首现同比、环比全面上涨，创2011年4月以来新高。广州更以环比上涨1.2%和同比上涨2.4%成为新建商品住房环比、同比涨幅的城市。

事实上，下半年楼市缓慢复苏，交投量、价格均呈逐月温和回升的态势，并在第四季度恢复到较为活跃的水平。一手房市场的回温也传递到二手市场并形成互动，是年底的二手市场，“相中即入”的买家增多，甚至开始小幅追价；相应的，卖房业主心态走强，提价、的现象也开始较多出现。

是在一手新盘供应不足的城区，在市场预期向好和“物以稀为贵”心态的双重刺激下，反价、、观望的现象更为明显。来自合富置业的数据显示，上月广州各区当中，越秀[简介 动态][简介动态]、天河、海珠等区成交量增幅较大；其中楼价涨幅的区域为天河、越秀两区。

合富置业市场分析师龙斌分析，一手新货稀缺以及等资源、配套、交通等区域较为突出，因此受到买家追捧。如天河的东圃—车陂、天河北、天河公园、员村；越秀区的淘金—建设、东风东—东山口；荔湾的中山八—陈家祠、花地湾；海珠的工业大道、海珠等板块涨幅明显。其中，东圃板块12月环比上涨13.7%居首，淘金—建设板块上涨13%紧随其后。

警惕

投机活跃度提升

值得注意的是，目前的楼市调控政策虽然以鼓励首置需求为基调，但年底撑起楼市的不仅仅是刚性需求，投机需求也开始驿动。

合富置业数据显示，2012年第四季度，较大面积、物业呈逐渐增多的态势，由此显示中二手买家的活跃度有所提升。2012年第四季度二手住宅成交套均面积达89 ，较此前一直较平稳的约85 有所上升。此外由单价看，1.5万元/ 以下的交投占比明显呈下降的趋势，而1.5万元/ 以上的占比则由原来的约四成，上升至五成以上。

一位职业炒家告诉记者，此前有中介预测2012年底房价将出现一波10%左右的涨幅，再加上市场普遍预测过年后房价仍将继续上涨，因此不少炒家都赶在2012年底出手以期明显大赚一笔。而目前虽然限购、限贷、限外等政策较严，但炒家还是可以通过全委等方式变相购入房产，从而推高了房价。“我的一个朋友，甚至把一个楼盘在售的二手房全部包了下来，然后再统一提价形成垄断。”

龙斌分析，目前国内经济环境总体还会保持平稳，政策面再度大幅加码、收紧的空间不大，预计仍以“向紧微调”为主，如加强土地和资金、加强地方政府问责、加快推进房产税、控制房地产领域的货币量等。因此，2013年房地产政策将以“稳中微调”为主。是受楼市大环境好转、通胀有所加剧等因素的影响，二手楼价将会继续走高。预计2013年改善型买家以及需求的活跃度将继续提升，“不过，一旦价格涨速过快，政策收紧的压力将会增大，预计这种情况有一定的可能性，并会出现在2013年下半年”。

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