赵卓文：楼市虚火上升政策可能随时逆袭（图）

进入2013年，国内房地产市场的“逆增长”引人注目。

依然严峻的国内外经济形势、从紧的房地产调控政策和依然处于“供大于求”阶段的房地产市场，都不支持楼价大涨。以广州为例，2012年广州一手住宅销量为768万平方米，新增供应量为1131万平方米。商品住宅存货足够市场消化一年。

广东省房协理事、广州市同创房地产顾问有限公司总经理赵卓文

不同寻常的是，进入2013年，楼价上涨的预期却已经具有普遍性。连一贯比较谨慎的中科院都预测，2013年商品房平均销售价格同比要上升7.6%。过去几个月国内一线城市房地产市场出现了“量价齐升”，楼市虚火很旺。

出于对货币贬值的担心和保值的需要，城市居民正陷入新一轮恐慌性购房的热潮。但是，地方政府难以通过干预楼市的供应体系来达到调控楼市的目标。

首先，地方政府没有办法通过调节土地供应量来控制房价。以广州为例，2010~2012年总共公开出让住宅类土地465万平方米，新增土地供应难以保证广州楼市一年700万~800万平方米建筑面积的成交量；其次，商品房供应结构与政府的调控政策没有发生关联性。市场产品结构体系的话语权在大开发商手上；第三，2013年，房地产垄断时代提前到来。中国房地产行业已经进入真正的资本时代，大开发商掌握话语权。

2013年上半年，国内一线城市楼价有大幅上涨（超过20%）的风险和可能性。政府调控楼价，将不得不尝试新的工具和手段。新一轮房地产调控政策的逆袭，随时会到来。快在两会前后就可能有新的调控政策出台。

如果楼价涨得过快，将直接导致两大举措的推出，其一，国内一线城市将对开发商楼盘实行“限售”、“限价”等规手段。其二，房产税试点扩大，有望在年内重新铺开，通过增加不动产的持有成本，将有力抑制需求。

微观点

@兴业银行经济学家鲁政委：当前依然以数量为主的调控工具与融资渠道多元化现实潮流的不匹配日益彰显。数量管理、严堵其他融资方式,本身也与缓解企业融资难的政策取向矛盾。逐步改弦更张到利率吧,让价格促使资金供求双方来“协商”解决融资难吧，而不是以数量来单边逼供方就范。

中国外汇研究院院长谭雅玲：听到很多关于美国经济的评价，美国经济悲观是基本论点。其实真实的美国经济并非如此脆弱和糟糕。美国经济悲观源于美元贬值，这正好是美元贬值的理由，因为汇率基础已不是经济。

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一线楼市房价和成交量正在考验我们的容忍度。事实上，北上广深这四个一线楼市近都在发烧，不仅商品房量价齐涨，而且从一手房到二手房都涨势惊人，土地市场也一片火热。

一线楼市如此亢奋，有以下几大原因：其一，一线城市刚性需求旺盛，加上投[简介 动态]资性需求变相入市，导致需求很大。其二，2011年下半年及2012年年初楼市低迷，开发商、拿地、开工进度放缓，导致供应不足。其三，货币政策持续释放流动性，流向楼市。其四，市场对调控产生一定抗药性，而新政策未见出台，尤其是未见治本之策出台。

尽管有关方面一直三令五申：楼市调控政策毫不动摇，但实际上，楼市关键政策在很多城市已经动摇了。以限购政策为例，在刚刚出台时确实发挥了重要作用，但据媒体报道，北京一度补齐5年社保就可以通过住建委审查，拿到购房资格，这一做法后来被紧急叫停；而在广州，花钱获得购房资格的现象一直存在。

在近地方两会上，楼市发烧再度成为热点。各地都有严格落实房地产调控政策的说法，舆论因此推测：一线楼市调控将加码。关键问题是，楼市调控政策究竟何时才加码，到底拿什么来加码？如果等到房屋交易量数倍增长之后，一手房价、二手房价及土地价格、租金价格继续上涨之后才来加码，显然，已经迟了楼市高烧之后，不仅会伤害自身肌体，而且还会影响到金融安全甚至经济安全，还增加了购房人负担、住房保障压力，导致宏观调控的难度和成本增大。

楼市调控拿什么加码，似乎也不明确。从一些官方说法来看，似乎储备了一箩筐政策随时可以发射炮弹，但却未见公开。从各种报道来看，房产税是铁定的必备武器，但各种否定声音又不断传出。在笔者看来，别等一线楼市发烧到“烧糊”的程度才来降温，应该现在就出手干预。犹如一个人发烧，要在38.5、39度时就应该及时物理降温，而不应该等病人发烧到41度才送医院。