2013房价上涨还是下跌 剖析中国楼市调控的底线

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中国住房市场有浓厚的政策市味道，因此，要判断2013年中国住房市场会走向哪里？要判断2013房价是涨还是跌？它与市场内在性无关，与市场供求关系无关，更与住房市场买卖双方的偏好无关，而与明年政府的房地产宏观调控底线有关。

首先，我们来看当前住房市场的基本态势。12月18日国家统计局的数据显示，70个大中城市房价环比上涨的有53个，占比达七成以上。

同日央行公布的四季度问卷调查显示，29%的居民预期房价上涨，同比上涨10个百分点，比年初高11.3个百分点。

据报道，随着一些城市的楼市价格上涨，京沪广等地再次出现恐慌性购房潮。在这种情况下，国内地产股表现抢眼，不少企业纷纷进入土地市场。

这种现象说明，多年来房地产宏观调控效果十分有限，说明顶在天花板上的房价不仅没有下跌，反之又开始上涨，说明国内以投机炒作为主导的房地产市场性质根本就没有改变。

由于住房市场是投机炒作为主导的市场，所以市场价格完全由预期来决定。当房价上涨的预期强化时，必然导致房地产开发商、国内其他企业、住房者以及其他相关利益者开始涌入市场。

近相关报告指出，当前过高的住房价格使得80%以上的民众没有支付能力进入住房市场。而住房是每一个人的民生，它不仅是每一个民众必需的生活用品，而且住房购买支出费用在每一个家庭的日常消费中占有高的比重。

从早几年国内经济发展的态势来看，过高房价使得房地产利润惊人。比如，有一家早年做家电销售的企业，其做一个房地产项目的利润达到该企业前16年经营利润的总和。

有不少者，本来初期拥有的财富在10万元左右，但就在不到10年的时间里，其财富飙升到千万或亿万元以上。

而地方政府的情况也是如此，因为有了高房价，各地土地的价格就水涨船高，不少地方一年获得的土地出让金可以与该地多年的财政收入相等。

这些企业、个人及地方政府的财富增长从何而来？在一个零和博弈的市场内，这些房地产相关利益者所获得的暴利，必然要广大中低收入的住房购买者来承受。

同时，在房地产逐利的这10年里，各种各样的资源都涌入了住房市场，各种不同的企业都涌入了房地产市场，中国经济可以说完全变成了一个“房地产化”的经济。

这种完全以“房地产化”为主导的经济，不仅严重阻碍了国家经济产业结构的调整和经济发展战略的转型，也引发了一系列严重的社会问题。

如严重财富分配不公、官商勾结严重、政府官员腐败盛行、民众创造财富的价值观念扭曲等。整个社会与经济都完全装入住房这个不可破解的“套子”里。

中国持续10年被吹得巨大的房地产泡沫不仅没有经历过周期性调整，这泡沫反而越吹越大。这与政府要提高经济增长的质量与效益相冲突，如果这种吹得巨大的房地产泡沫得不到遏制，它的破灭不可避免。

中国房地产泡沫一旦破灭，必然会引发中国的银行危机、金融危机、经济危机及社会危机。所以，遏制国内房地产市场巨大的泡沫是政府工作的重中之重。

当前国内住房市场的房价为何又重新上涨？为根本的原因就在于市场预期现有的住房政策会进一步放松。因为，尽管经济工作会议强调对房地产宏观调控不动摇，但新领导层强调城镇化的重要性，这使得一些人自以为看到了楼价上涨的“新机遇”。

2013年国内房地产市场会走向哪里？关键不仅在于新一届领导班子对当前房价水平的容忍度，也在于是不是会对住房市场采取真正的新政策，以便让住房市场的性质实现转型。这两个方面应该是衡量未来政府房地产宏观调控政策的底线与决心的基点。

如果政府没有真正要求住房市场转型为消费为主导的市场，而是为了稳增长让当前这种以投机炒作为主导的市场持续，那么国内房地产市场的价格会继续飙升，房地产泡沫将继续吹大，中国经济又可能走上早几年以房地产拉高“GDP”的老路。

如果政府不能容忍当前以投机炒作为主导的住房市场继续发展，而坚决要挤出当前中国房地产市场的泡沫，并对这个市场动大手术，进行重大的制度改革，并出台坚决遏制房地产投机炒作的严厉的信贷和税收政策，那么中国楼市的房价水平将回归理性，中国住房市场将走上健康发展之路。

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近关心楼市新政的传言多了起来，一个是说停止二套房贷，二是说北京准备开征房产税。当然有关部门已经对此事做了回应，都说是没有接到相关通知。这样的否认倒不如说是印证了传言的可能性。这些年来，好多重大事情都是从传言到否认，到关头承认。按照国家管理制度的要求，在政策正式发布前，都算是国家机密，任何人透露出去都是犯罪行为，因此相关部门予以否认是一种常识性的反应。如果没有有关部门的否认，而是听之任之，说明有关部门根本没有对此事当回事。

另一个可能出台新政策的信号是，新的领导对执政党行为的拨乱反正，效果明显。近这段时间，餐厅的浪费正在减少，好多政府部门的年会已经取消，长期在官场横行的酒文化已经消沉下来。只要老百姓认为不满意的，正在开始整治。虽然楼市里的正面动作还没有展开，但是，房氏家族一个一个地被拉出来示众，足见对楼市的关照。

高房价已经成为老百姓头上的座大山，而推动房价上涨的主要是腐败资金和所谓的灰色收入。如果决心反腐，而对楼市放任不管，这是不可想象的。多年来的反腐事实证明，官员腐败没有一个和房子脱离关系，百分之九十五以上和女人有关。我们可以期待的是，只要坚决反腐败，必然会把反复烈火引向楼市。如果要想取得反对腐败斗争的胜利，必然要对楼市进行翻天覆地般的整理。

中国房地产研究会的一份报告指出，2012年全年商品房销售面积111304万平方米，同比增长1.8%，商品房销售金额64456亿元，同比增长10%。其中，住宅销售面积一项，总面积为98468万平方米，同比增长2.0%，住宅销售金额则为53467亿元，增长10.9%。国家统计局发布的12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与2011年同月相比，70个大中城市中价格下降的有26个，持平的4个，上涨的40个。而与2012年11月相比，新建商品住宅价格上涨的城市则达到54个，占比将近八成。上涨城市范围持续扩大，可见房价上涨明显，提出的让房价理性回归目标彻底落败。

面对越调越高的房价，面对越严厉越是无效的现实。有人建议，干脆一步到位，把拿得出的降房价招数都拿出来，看看房价到底会怎么样。免得大家望眼欲穿却看着房价不断上涨。其实，真心要把房价打下去，还有很多办法，还不是出台新政策都是不重要的，无论是土地政策、货币政策，还是税收调整，或者是手段，其实只要抓住不放，都是可以取得明显效果的。

2011年房价下跌就是例证，为什么房价会在2012年下半年开始上涨，只拿自住刚性需求是不能说明问题的。因为近曝光的房姐、房妹们都是持有十几套、几十套房源，投入资金十数以，甚至几十亿，这种腐败刚性的推动，形成极大的反抗力量。现在看来，说调控目标还是存在一些问题的，推高房价的现在看来仍然是需求，他们见不得房价下降，同时他们能汇集强大的资金力量，在短时间内消弱调控措施的威力。

说楼市是中国货币的蓄水池是有道理的，房价的上涨不断吸收央行超印的货币，而不断超发货币自然就推动了通货膨胀的一步一步地升高。说房价快速上涨对经济的影响，主要的是由于房市的暴利，让中国大地形成一种遍地开发的繁荣景象，楼市的暴利对传统行业和高新产业的影响，就是让很多传统行业企业放弃本行投身地产业，这个转变的结果不仅仅是地产泡沫的越吹越大，而是整个经济体系的脆弱和崩溃危险。

我们看到的事实是，继去年四季度的“翘尾”之后，今年1月份的楼市依然高烧不退。的数据显示，北京1月二手房房价突破3万，同比上涨36%，上海1月商品住宅累计成交面积为88.6万平方米，有望迎来限购前的水平，深圳、广州1月的成交量或也将达到历史成交高峰。一直唱涨房价的地产大炮任志强都不禁发出了，调控失败，房价将的惊叹。

在去年十八大新闻发布会上，住建部部长姜伟新曾经表示，判断楼市的动向，不能只考虑一个因素，一定要综合考虑成交量和价格。交易量增加、交易价格同时上涨，就会出台相应的政策进行调控。从近楼市情况来看，频出，成交量上涨，价格同时上涨的形势越来越明显。也可以说，出台新一轮调控政策的条件已经具备。

不但住建部信心十足地表示有储备政策应对楼市，北京市的领导也少有地表示了对楼市调控的决心，郭金龙书记直指开发商不要做局，陈刚副市长也提醒不要被开发商忽悠。这是继温总理要求开发商要留点道德的血液之后，又一次高层领导把楼市问题上升到了开发商道德的层面上。

三月份将召开两会，历年两会都会对楼市调控进行检讨和布置，如果我们认真观察一下近高层领导的活动行迹，就会发现，楼市回归就在两会之后。

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