传言“风声”再起传二套房贷首付提至七成

————房地产调控新政箭在弦上两会之后或推出组合拳

房天下深圳二手房网 2013-02-20 09:24:00 来源：东方早报

[提要]一则“风声”微博再掀敏感楼市波澜。昨日有微博传言称，近期相关房地产调控政策将出台，目前待选方案有2种，“二套房七成首付+贷款利率为1.3倍”，实施时间未确定。

2011年1月起，国务院要求各金融机构对房屋贷款实行差别化信贷：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

一则“风声”微博再掀敏感楼市波澜。昨日有微博传言称，近期相关房地产调控政策将出台，目前待选方案有2种，“二套房七成首付+贷款利率为1.3倍”，实施时间未确定。

针对这一传闻，多家银行相关业务负责人昨日均表示，“听到风声已经有一段时间”、“目前只能说是传言”，到目前为止尚未接到调整二套房贷政策的通知。上海某区房管局负责人也表示“没听说”。

受上述传闻影响，昨日地产股集体，招保万金四只地产龙头股齐齐下挫。截至收盘，金地集团跌幅超过7%，保利地产、招商地产和万科A跌幅均超过4%。

房地产调控传言再起

财联社微博昨日发布消息称：近期相关房地产调控政策将出台，“二套房贷需七成首付(原为六成)，而贷款利率为基准利率的1.3倍(原为1.1倍)。”而该微博账号曾于前日发布过“夜间重磅：周四楼市或有政策出台”的微博。

据早报记者测算，若二套房贷款利率由目前的1.1倍提高至1.3倍，以一套房贷款20年、100万元的总利息差距在13万元左右。

“(近期)不会出新政策，否则市场会乱掉的。”上海某区房管局市场科负责人表示，现在地方政府刚刚完成换届，即便是“两会”后政府完成换届，由于人事变动刚刚完成，也不会立即出台有重大影响的调控措施。

上海某区房管局负责人在接受早报记者采访时也证实了上述说法。“没听说(要出台新的二套房贷调控措施)，而且提高二套房首付比例、调整税率等，也不是房管局的事，限购政策也没听说有新的变化。”该负责人说。

“我本人没有听说，都是你们在说，我今天都接了好几个记者的电话了。”工商联房地产商会前会长聂梅生昨日称。她同时表示，虽然尚未听说会出台新的调控政策，但就近期的房地产市场而言，不排除出台这类政策的可能。

“这类信息不可能让我知道，知道我也不会说。”住建部政策研究前主任陈淮表示，二套房贷首付比例原本就是规定的“六成起”，传言的七成也不能算是新政策。

银行称尚未接到通知

针对二套房贷收紧的传言，多家银行相关业务负责人昨日表示，到目前为止还未接到相关通知。截至昨日，工农中建交五大国有银行在上海地区实行的二套房房贷政策均与之前保持一致——首付不低于六成，基准利率至少上浮1.1倍。

“我们也是在年前才听说，部门可能会考虑提高二套房贷的首付比例和利率，毕竟相比首套房贷而言，办理二套房贷的客户，非自住或投机性的人可能会多一点。”一受访的银行人士说。

“二套房的房贷利率可能会提高。”一大行人士称。 “即便调整也不会影响到已经递交上来的房贷申请。”另一国有大行房贷业务人士称，按照该行以往房贷政策调整的惯例，新的房贷政策一般仅会对新政出台以后递交的房贷申请产生效力。

“从目前的情况看，受理首套房贷和二套房贷的笔数一般是八二开或七三开。”一大行分支机构的负责人表示，银行受理的大部分按揭业务都是办理首套房贷，换句话说都是购买首套房的刚性需求，据此可以判断，二套房贷新政对银行按揭业务的影响可能较为有限。

谈及对首套房贷的影响，受访的银行人士认为，部门强调的是差别性的住房政策，可能出台的二套房贷新政不会影响到各家银行的首套房贷定价。“首套房优惠利率是各行自己掌握的，目前不变。”一大行人士表示。

关于传闻中的新政出台的时间节点，受访银行人士的说法不一。多数受访的银行房贷业务人士称，新政应会在“两会”之后出台，亦有大行的业务负责人称，“据说会在‘两会’之前”。

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值得注意的是，新华社本月15日发文指出，自2012年下半年以来，我国各地楼市加速回暖。面对不断走高的楼市预期，业内人士认为，如果未来房价上涨过快，现有的调控政策不仅不会放松，而且有进一步加强的可能性，“调控还有很多牌”。

文章援引上海房地产研究院副院长的表述称，“房贷也有进一步收紧的可能，三套继续停贷，首套贷款利率优惠可能减少或取消，调整领域可能是二套房贷，很可能提高首付和利率。”

昨日则表示，春节过后至5月，是新政窗口期。而对于网传二套房贷提至七成首付，贷款利率为基准利率的1.3倍，“宁可信其有！”

《人民日报》海外版1月9日亦发表文章称，楼市调控与稳增长不存在政策“撞车”，管理层继续坚持房地产调控政策不动摇，表明抑制楼市过热不仅是当前调整经济结构、转变经济增长方式的需要，也是我国经济安全平稳运行、促进经济可持续增长的重要保障。

文章指出，稳增长和房地产调控是不矛盾的。过去依靠房地产来拉动经济增长，这种增长模式消耗大量资源、占用大量的土地，同时造成了大量的产能过剩。

文章认为，如果不调控，一方面实体经济越来越受冷落，另一方面，房地产市场会累积越来越大的风险。现在进行房地产调控，是主动顺应未来结构调整需要，让房地产市场平稳着陆。

圆桌观点

中原地产市场研究总监张大伟：

二套房贷新政实施的可能性不高，而且即使实施影响也有限。从2012年中开始的市场反弹，主要出现在一线城市，并非性反弹，在三四线城市大部分房价依然平稳，不存在全面出台调控政策的空间。

相比首套房，二套房购房者的支付能力更强，同样增加一成首付，对于首套房购房者来说，可能会抑制30%的需求，而对于二套房来说，增加一成首付的影响小。再从贷款利率增加角度看，贷款20年，100万元的总利息差距在13万左右，而且大部分二套房购房者的还款能力都比较强。

上海同策资深分析师宋红卫：

这个只是市场的传闻，但是后期出台房地产调控加严的可能性较大。不仅仅是二套房，现在国有四大行中，除了工商银行以外，其他银行在苏州的首套房优惠利率都从9折上升到9.5折。如果二套房贷首付比例从六成提高到七成，对于楼市会有一定影响，但影响不会太大，毕竟仍保留着购房资格，随着居民收入的增长，以及其他行业风险的加大，资金回流到房地产的可能性也会加大，尤其是当前房价上涨预期较大。

房地产调控新政箭在弦上两会之后或推出组合拳

19日，受公积金收紧、二套房贷或调整等利空消息影响，地产股集体，“招保万金”跌幅均超过4%。

然而，大型房企的销售呈现强劲上涨的势头。截止到2月18日，万科等20家标杆上市房企1月份销售额合计为855.32亿元，环比增长6.42%，同比大幅增长174.95%。

业内人士指出，出台新一轮调控政策的可能性较大，但两会前一个月“应该是政策真空期”。虽然房企销售情况向好，但政策可能的变动将导致地产股面临调整。

调控“组合拳”或出

19日，一则“本周四楼市或有新政出台，待选方案为二套房7成首付+贷款利率1.3倍”的传言引发地产股集体跳水，金地集团跌幅超过7%，保利地产、招商地产、万科A跌幅均超过4%。

在大中城市房价上涨的情况下，不少业内人士预期新政将在近期出台。对于网传二套房贷提至7成首付，贷款利率为基准利率的1.3倍，告诉中国证券报记者，按照市场逻辑推理的话，这种调控新政可能性很大。

但中原地产研究总监张大伟对二套房政策调整持保留意见。他表示，今年两会前一个月“应该是政策真空期”。“用金融手段调控楼市的效果已经大打折扣。实际上，限制二套房贷款对市场影响很小。以一套总价200万元的房子为例，银行提高一成首付也就多20万元，大多数能买得起二套房的人对这部分资金是能承受的；贷款利率提至1.3倍，房贷压力是会增加不少，但以上述购房人的经济实力，他们肯定不是准备还20年甚至30年，可能几年就还完，因此影响也有限。”张大伟对中国证券报记者分析。

他认为，按市场情况判断，调控新政出台是趋势，但限制二套房的政策可能是政策组合拳中的一部分，不然单就这项政策不足以控制房价。

中国证券报记者就二套房信贷调整传闻向各大银行求证。包括工商银行、招商银行在内的大型国有银行均称尚未接到二套房贷调整通知。

房企销售业绩向好

虽然政策变动的传闻不断，但在市场明显好转的情况下，房企的销售业绩持续向好。据链家地产市场研究部统计数据，截至2月18日，万科等20家标杆上市房企1月份销售额合计为855.32亿元，环比增长6.42%，同比增长174.95%。且20家标杆房企中，一半以上房企销售额出现环比上涨。值得一提的是，从销售单价来看，这20家房企在1月的销售均价为1.13万元/平方米，同比增长5.78%。

除此之外，据中指研究院数据，春节期间(2月9日至2月15日)，从成交面积来看，重点监测的27个城市楼市成交面积较去年春节同期(2012年1月22日至1月28日)同比上涨的城市达21个。其中，14个城市成交面积涨幅超过一倍，贵阳同比涨幅，达到2675%。

市场基本面回暖已经成为既定事实，楼市“小阳春”可期。同策房地产咨询研究总监张宏伟表示，一季度房地产市场成交量还将继续攀升，房价上涨还将持续。

链家地产市场研究部张旭分析，房企加快推盘节奏，购房者积极入市，将推动市场走向火热，新开盘项目的去化率也将明显增加。而在买卖双方的博弈中，房企主动地位将大大增强。在这种背景下，2013年房地产行业的利润率将会出现明显的回归。