解读新“国五条” 二套房贷政策收紧有可能

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楼市上涨预期愈演愈烈，国务院常务会议再出重拳，出台五项政策措施，释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号。

限购、信贷、房产税是抑制投机性购房需求的三柄利器，记者时间采访有关和业内人士，解读国五条释放的调控新信息。认为，“国五条”出台后，接下来按照常规流程，相关部委将下发措施更加细化的通知，“二套房贷收紧，不是没有可能。”

利器一：限购范围或扩大

[政策]

严格执行商品住房限购措施。

[解读]

中国房地产业协会副会长朱中一说：“这是从严的表现，体现了两个层次的要求，一是继续严格执行既有的限购政策，二是意味着限购范围有可能扩大。”

同策咨询研究总监张宏伟表示，当前局部市场出现房价过快上涨的现象，国务院此次出手意在强化这些省市的房地产调控政策的执行情况，尤其是限购执行不严格现象，导致局部市场投机需求的出现。

利器二：二套房贷政策可能有变

[政策]

严格实施差别化住房信贷政策。

[解读]

中原地产市场研究部总监张大伟说，从范围来看，当前房地产市场并未呈现“普涨”，一、二线城市和三、四线城市差异很大，再次重申严格实施差别化信贷政策，对于当前房价上涨压力较大的一、二线城市来说，效果应该更明显。

由于楼市的火热，使得调控政策收紧的风声一阵紧过一阵。事实上在春节前，网上就传出一则“一线城市将停贷二套房”的传言，从之后各方对“北上广”等一线城市的调查和从各银行的信贷部了解的情况来看，关于房贷方面并未出现网络上传言的停贷或者明显的收紧情况，可以说目前房贷政策和春节前相比没有明显变化。

随后，部分二、三线城市先后出台了下调住房公积金贷款额度的通知，有的提高公积金贷款门槛，有的降低贷款额度，这与去年下半年各地传出松绑公积金政策的情况形成强烈反差。“这是本轮房地产调控自2009年12月份启动以来的第五次升级。”业内认为，接下来几天，相关部委会下发通知，明确实施细则，而内容则可能包括、信贷、税收、土地等方面，其中必有信贷方面的收紧措施。“比如这两天一直传言的二套房贷收紧，不是没有可能。‘严格实施差别化住房信贷政策’就有进一步细化的可能性。”

21世纪不动产分析师黄河滔也认为，一些房价反弹幅度较大的城市，近期或将进一步收紧现有政策，以求达到平抑市场此前过热行情的目的，完成相应制定的终年度房价控制目标。

楼市“国五条”解读：房价调控锁定新建商品住房

利器三：房产税或扩至部分高房价二线城市

[政策]

扩大个人住房房产税改革试点范围。

[解读]

针对房产税扩容，朱中一认为，虽然当前扩大房产税试点范围面临一定困难，但是国务院常务会议再次提出这样的要求，说明这个方向是不变的。

“扩大范围，至于会增加什么城市，不太好预测，我估计以一线城市和少数高房价的二线城市为主。”地产表示。

房产税试行将近两年，各界反响不一，这两年房产税是否确实起到了一定的调节房价的作用？

同策咨询研究总监张宏伟认为，细察这两年的试点落实情况，房产税作为一项单独的政策，由于其税率较低、征收对象范围较窄等原因导致其作用有限，甚至导致有些开发商为了吸引客户购房，打出房产税的口号。这一定程度上说明房产税的征收税率幅度并不是很大。“从房产税试点对市场可见的影响来说，主要还是来自房产税与楼市限购、限贷等其他政策性措施的叠加而执行的效果。”

业内有种观点认为，房产税推广后，将代替限购令。对此，张宏伟表示，房产税代替限购令是解决土地财政问题的长期趋势，但短期内房产税代替限购令难以解决房产投机现象，因此，限购令不一定会因为房产税试点而取消。

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三大国际机构预测中国房地产将回暖

据新华社报道 标准普尔评级服务20日宣布,将中国住宅房地产开发行业的评级展望由负面调整至稳定。这也是继惠誉和穆迪之后,国际三大评级机构在一个月之内再次表态看好房地产市场前景。

标准普尔在题为《中国住宅房地产开发行业重新站稳脚跟:评级展望调整至稳定》的报告中称,2012年住宅销售增强,且依旧维持正面势头。标普信用分析师符蓓表示:“我们预计2013年中国房地产开发商迎来正面评级行动的可能性上升,这部分归功于良好的销售前景。很多开发商在财务管理和扩张方面的纪律性有所增强。过去18个月内我们下调了很多开发商的评级,也将很多评级展望调整至负面。”

1月29日,另两大评级机构也预计房地产行业在2013年将回暖。惠誉预计,中国将继续实施住房限购政策,因为政府仍在努力遏制房价过度上涨。但长期而言,该行业的增长将继续受到城镇化以及家庭收入增长的支撑。穆迪预计2013年季度中国房地产企业的签约销售额仍会实现同比增长。

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【相关阅读】楼市新"国五条"出台 评：房价"维稳"需先搞清四个为什么

导读：国务院出台楼市调控“国五条”，业界关于废除土地出让金预收制度的呼声再起。解决中国房地产问题先弄清楚四个“为什么”。

在楼市响起一片“涨”声之时，昨天举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。其中，严格执行商品住房限购措施、扩大个人住房房产税改革试点范围等内容引起高度关注。不过，一些和学者把目光聚集在废除土地出让金预收制度上。

这是“新国八条”出台两年来，政府针对房地产调控做出的又一次明确表态，很多人都嗅到了“国五条”可能给火热的房产交易市场带来的寒意。但是和市场传言的政策力度相比，这一次政策手段显得似乎有些温和。多数业内人士认为，这五方面政策措施大多是对原有措施的强调，对市场的影响可能比较有限。

和多数学者重点关注限购、二套房贷政策不同，国家信息经济师范剑平指出，中国房地产价格问题的解决需要制度性根本改革。具体来说，一是废除土地出让金预收制度，由预收70年改为购房后每年征收。二是降低购房环节税负，实行对人均基本居住面积外的房产重税。三是房产征收利得税，使、投机获利机会趋于零。四是把40%的家庭纳入保障房范围，并根据收入动态调整，禁止转租。

还有人分析指出，从根本上来说，中国高房价的症结是在于高地价，高地价的原因在于政府对于土地收入的依赖。

有人说，房价上涨过快的问题，喊了N年了，什么时候才是个头？昨天开会提出的五项措施，能不能真正解决这个问题？范剑平提出的四点建议，看起来很有道理，似乎也不是很难做到。但是为什么这么多年过去了，我们一直没有采取行动，或者说难以实现？要想真正解决中国的房地产问题，我们需要探索这些问题的答案，多问几个这样的“为什么”。

编辑短评：

2009年12月以来，楼市调控已经经历了五次升级。不断升级的调控措施，凸显住房价格之扭曲、房价“维稳”之艰难。

调控的目的，是要促进房地产市场平稳健康发展、实现居者有其屋。但要实现这个目标，仅靠一轮又一轮的调控，恐怕是不够的，我们还需要视角更高、层次更深的思考和探索。比如提出的改变土地出让金预收制度、征收房产利得税等，可行不可行？为什么可行？为什么不可行？退掉楼市的“高烧”，让房价合理回归，很有必要先把这些“为什么”搞清楚。

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其他评论：

新华社的评论指出，当前，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。在楼市上涨预期愈演愈烈之时，国务院出台五项调控政策措施，无疑是扭转市场预期的及时举措。

中国房地产业协会副会长朱中一认为，以前的调控目标是“遏制房价过快上涨”，2012年变成“促进房价合理回归”，但是这个目标实现有难度，现在重申制定并公布房价调控目标，并且范围缩小了，更加符合实际。“但是要落实这一目标难度很大，地方政府要下力气。”

住建部政策研究原主任陈淮说，房地产市场迫切需要的是优化城市结构、发育土地资金要素市场、完善与地方稅赋关系、调整收入分配结构；需要的是改革！需要的是形成良性的供求关系！

厚德安泰资产管理总监李飞分析，从根本上来说，中国高房价的症结在于高地价，高地价的原因在于政府对于土地收入的依赖。之所以说前期的调控收效甚微，在于并没有给出足够数量的保障性住房来应对购房需求的分流。没有分流，仅仅用“堵、盖、捂”的思路来抑制房价的增长是不现实的。思路不改变，中国房地产市场就不会迎来真实的出路。

房地产研究机构兰德咨询总裁宋延庆认为，房价上涨的原因，不是成本越来越高，而是土地垄断下的伪市场化和分配不公的供需失衡。这两者不改革，房价便是死结。