美联江少杰：制定并公布房价控制目标是新政亮点

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【房天下深圳二手房讯 陈金龙】昨日（2月20日），国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，出台了五项房地产调控措施。会上提到要严格实施差别化的住房信贷政策，扩大个人住房房产税改革试点范围。

此次调控政策采用“组合拳”形式：稳定房价工作问责，房产税试点扩容、增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设等等，将对新的一年楼市奠定基调和和楼市置业产生深远的影响。楼市新“国五条”将把房地产带向何方？房天下深圳二手房记者特此连线采访了美联物业董事总经理江少杰。

江少杰指出，“新国五条”的五大调控措施中，的亮点应该是各地方制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。今年可能会再次出现“限价令”。而对于市场上二套房贷首付提至7成的传言，江少杰认为，即使政策出台，也不会有太大影响。

美联物业董事总经理 江少杰

采访时间：2013年2月21日 采访记者：陈金龙 采访对象：美联物业董事总经理江少杰

房天下：这次一声春雷般的“新国五条”出炉，您是怎样看待此项针对房地产市场出台的五项政策措施？

江少杰：此次楼市的“新国五条”主要是对原来房地产调控政策的重提。我相信此次新政的出台，主要是由于自去年年底，还有今年的1月份，房地产市场有一个明显的回暖趋势。按照以往情况来看，如果在年底之时房地产成交有回暖的趋势，那么在3月份楼市成交就会出现一个。所以在这个时间段，出台“新国五条”，对楼市起到抑制作用，防止楼市“过热”。

从此次房地产调控的五项政策措施来看，主要是楼市“限购”政策的一个延续。还有机会改变的就是二套房贷政策。网上传言二套房贷首付提升至7成，房贷利率从1.1倍提高到1.3倍。我相信这个实际上的影响不会大。从市场反映来看，一般的买家，他可能会找自己的亲人，用首套来做按揭。如果是二套房的话，他宁可不做，因为首付都已 过他的贷款比例了。所以我认为，即使二套房贷政策出台，也不会有太多影响。

我认为“新国五条”的五大调控措施中，的亮点应该是各地方制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。因为国家房价的数据，主要是以预售的新房房价为主。在过去的两三年，深圳房地产市场与调控政策之间都已经达到了一个平衡点。官方的数据显示，深圳房价这些年没有明显的增长，就是因为单价高的一些高档豪宅，它都会被现售，并不能影响预售价格。如果今年国家重新强调房价调控目标，那可能又会出现“限价令”。我相信，这条政策会影响开发商，是新盘供应量大的，价格拉动会比较多。

但是毕竟通过2012整年市场的火热，其实很多开发商的销售目标都达到比较理想。其实去年有不少大型开发商去香港、国外上市集资，所以他们的资金压力较小。那么在当前楼市调控政策的影响下，开发商可以分为两种，一类是大型开发商，他们自身资金充足，有一些的楼盘会等限售。而一些小开发商，他们自己的资金不是很充足，他们可能开始有一点点不是太乐观，而是选择赶紧出货，以价换量。

房天下：请结合目前的市场状况，谈谈接下来的3个月市场的发展趋势。

江少杰：从成交量来看，1月份成交量很高，二手房成交达到了8000多套。2月份肯定会出现一个大幅度的下跌。3月份应该会有明显回升，但是成交量不会超过1月。原因有两个，一方面，刚刚新政的出台，肯定对购房者产生一定的心理影响。另一方面，通过去年年底的和1月份成交的活跃，市场已经消化了很多有诚意的房子，盘源。

从价格上来看，总的来说是个平稳的趋势。当然还要看政策，看换届政府会不会对调控政策进行一个细化。从当前来看，政策影响不是很大，未来一些新房供应量大的，都会是一个平稳的势态，不会出现明显的上涨。

二手房价方面，还是要分为两个不同的地方来看。在龙华、龙岗城、宝安西乡等新盘供应量大的地方，二手房价会呈现平稳的态势，甚至不排除有开发商在资金压力下，以低于市场价一点点的价格来卖。

而对于新房供应量少的地方，像福田、华侨城、罗湖，价格会出现稳中有升的态势。因为始终怎么调控都好，供求关系没有解决的话，价格会稳中有升。在这种情况下，更多的置业者可能选择关外。

房天下：请你谈谈对于后市置业的观点，给市民一些建议和启发。

江少杰：在一些新房供应量少的地区，我相信现在出手是一个合适的时机。因为毕竟有新国五条政策的出台，过去业主那种随意“反价”的情况会相对减少，议价空间会比较多，选择也会比较多。当然，这个要算上买房者自身的承受能力，供款能力，包括加息之后，是否能够承受，这些都要准确地去计算。

如果选择在新房供应量大的置业，因为它房价总体呈现稳定，就算将来有推出新盘，价格也不会出现很大升幅。所以，购房者如果要选择关外置业，现在可以具体去看，慢慢去选择。

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