香港发布2013年“按揭贷款的审慎措施”文件

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香港22日正式发布2013年的按揭贷款的审慎措施

财政司司长曾俊华22日正式宣布推出两项楼市需求管理措施

鉴于楼市过热风险近再次恢复上升，香港金融管理局（金管局）（星期五）2013年2月22日就物业按揭贷款业务向银行发出指引，推出新一轮的审慎措施，以提升银行风险管理和抗震能力。这些措施包括：

：银行为按揭贷款申请人进行还款能力压力测试时，会由现时假设两个百分点的上升幅度增加至三个百分点。这项措施适用于物业按揭贷款，包括住宅及工商物业贷款。

第二：工商物业的按揭贷款，不论是否自用，贷款的按揭成数，一律按目前适用的上限下调一成。

第三：车位按揭的按揭成数，一律定为四成，贷款年期上限亦统一为15年。其他适用于工商物业按揭贷款的按揭成数上限及供款与入息比率要求，亦同时适用于车位按揭贷款。

以上措施即时生效，但是在2月22日或以前已签订临时买卖合约的借款申请可以不受影响。

此外，为了进一步提升香港银行的风险管理，金管局决定为香港采用《内评法》（InternalRatings-based Approach）的银行，在明天或以后批出的住宅按揭贷款，设立一个百分之十五的《风险加权比率》（Risk Weight）下限。

金管局总裁陈德霖先生表示：「香港正处于一个极度不正常的宏观金融环境。全球先进国家正进行量化宽松货币政策，规模之大、时间之长，是。现时利率被人为地压至极低的水平，同时大量资金流入包括香港的新兴市场。这个不寻常的宏观环境是香港今次的楼市上升周期持续了很长的时间的主要成因之一。我想再次强调，现时楼市过热对香港金融稳定造成的风险是不小于97年。尤其是97年按揭利率一般是10厘或以上，但在楼市泡沫爆破后，美国利率下跌，香港的按揭利率亦持续下降，在2004年跌低至2厘左右。目前情况刚好相反，按揭利息只是2厘左右，即使低息环境如美联储局预测一样维持至2015年，往后美国利率一定会上升至较正常水平。届时香港的供楼人士能否承受利息上升和楼价下调的双重冲击呢?以一个30年的按揭为例，即使头两年能享受低息，往后就要承受可能高好多的利息负担和楼价大幅波动的风险。这些风险可能会严重影响置业者和他们的家庭往后十多廿年的福祉。所以我希望大家要审慎从事，千万不要低估利息上升时会为供款能力，资产价格及香港整体经济带来的风险和冲击。」

香港金融管理局

2013年2月22日

修订日期: 2013年2月22日

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港府打击炒楼 印花税率

香港楼市高烧不退，港府再推“辣招”调控楼市。财政司司长曾俊华昨日宣布推出两项楼市需求管理措施，包括提高买卖印花税税率至为交易额的8 .5%，和非住宅物业买卖在签订买卖协议后，便须缴付印花税，以防范楼市风险进一步恶化。曾俊华表示，去年10月推出两项措施之后，楼市平稳了一段时间，但近日又再度亢奋。由于楼巿泡沬风险持续上升，政府决定推出新一轮的措施，加强需求管理。香港金融管理局 总 裁 陈 德霖指出，香港正处于一个极度不正常的宏观金融环境。现时楼市过热对香港金融稳定造成的风险是不小于1997年。

港人首套房可豁免加税

继去年底推出的额外印花税和买家印花税后，昨日港府再度出招，推出两项楼市调控措施。项措施为全面提高楼宇买卖印花税的税率，增加楼宇交易的成本。200万元（港元，下同）或以下的交易，印花税的税率将由100元增加至交易额的1.5%，如以200万价格计算，即由100元飙升至3万元。

高于200万成交的印花税全面增加一倍，的税率由交易额的4.25%调整为8.5%.而且新税率适用于个人或公司购买住宅或非住宅物业的交易。但是，香港性居民在购买首套住宅物业，可获豁免缴付新增的税率。

第二项措施为修订《印花税条例》，让非住宅物业包括商铺、写字楼、工厦、车位等的交易，在签订《买卖协议》之后，就须要缴付印花税，而不是等待签订《转易契约》时才缴纳。这个做法跟住宅物业交易的做法看齐，会增加买卖非住宅物业的成本，阻止炒风蔓延至非住宅市场。

两项措施在2月23日生效。在2月22日或以前签署的买卖协议不受影响。政府将尽快向立法会提交法案，更会要求立法会赋予权力，在适当时间用附属法例形式更改相关税阶和税率。

按揭贷款上限下调一成

除了港府推出的两项调控楼市措施外，鉴于楼市过热风险近再次恢复上升，香港金融管理局（金管局）昨日就物业按揭贷款业务向银行发出指引，推出新一轮的审慎措施，以提升银行风险管理和抗震能力。

工商物业的按揭贷款，不论是否自用，贷款的按揭成数，一律按目前适用的上限下调一成。车位按揭的按揭成数，一律定为四成，贷款年期上亦统一为15年。其它适用于工商物业按揭贷款的按揭成数上限及供款与入息比率要求，同时适用于车位按揭贷款。以上措施实时生效。

楼市泡沫再升将出新招

曾俊华强调，置业是市民一生中重要的决定之一，有意置业的市民，作出决定前须考虑自己的负担能力、未来的楼宇供应和市场的风险。当局将继续密切监察楼市的发展，如果楼市泡沫风险持续上升，会毫不犹豫地再次推出措施。

长官梁振英表示，继政府去年10月底推出两项需求管理措施后，财政司司长曾俊华及香港金融管理局总裁陈德霖昨日宣布应付楼市过热的新一轮措施，说明政府不断监控楼市，包括住宅和非住宅楼市的表现，随时推出减低对物业需求的新措施。

梁振英指出，这次的措施适用于非住宅物业，因为非住宅物业市场过热，同样对金融体系和整体经济造成影响。政府将继续监控楼市，如果市场继续过热，将会适时再次推出遏抑措施。

新政要点

1 全面增加楼宇买卖印花税税率，新税率适用于住宅与非住宅市场。200万以下住宅物业，印花税由现时100元增至交易额的1.5%；其余物业由现时4.25%，增至8.5%；

2 修订印花税条例，一旦签定买卖协议，需实时缴交印花税。两项措施将于2月23日生效；

3 香港居民购房，豁免加税。

政府要员意见

陈家强冀降低楼市亢奋情绪

财经事务及库务局局长陈家强说，政府因应物业市场变化而推出的新措施，目标是要看见楼市健康稳定的环境，希望能够减低楼市的亢奋情绪。

陈家强今天（2月23日）出席电视台节目后向传媒说，去年10月推出买家印花税及加强额外印花税，为了处理非香港性居民置业的需求，措施是成功的，除了减少买卖外，亦大大纾缓了豪宅及大型楼宇价格的升幅，甚至在某些地方有减价。

不过，他表示，当局看到中小型楼宇的升幅明显增加，不排除有很多或置业的活动转移到这市场，所以这次推出新一轮的措施，主要是增加整体市场的交易成本，同时希望照顾真正有置业需要的人士，所以豁免没有物业的人士。

陈家强说，政府会以控制需求，增加供应，双管齐下，甚至是多管齐下去改变市场情况。现时市场有预期，可能是因为供应短缺，亦可能是因为利率很低，大家认为利息如此低，无须担心楼价不会跌。这预期正主导市场，令市场出现亢奋的迹象。所以政府要控制、改变这预期，从而令市场重拾健康发展的环境。

他表示，政府评估推出措施后，自然会令交投放缓，这是必会发生。无论是买方或卖方都会观望市场变化。这次增加交易成本一定会令一些者三思，当局会继续评估市场发展，考虑以后的部署。

谈到非住宅物业市场时，陈家强说，不认为应给予豁免，因为这次调高印花税，其实是令住宅及非住宅物业看齐，所以两类要同时增加。至于非住宅物业是否需要给予某些豁免，当局认为这并非民生必需的事物，所以无须豁免。

运输及房屋局局长张炳良今天出席电台节目后向传媒说，楼市泡沫风险不断上升，不是的说法。去年10月推出额外印花税加强版及买家印花税时，政府都曾表示关注市场状况。

张炳良说，政府今次引进从价印花税，以增加交易成本，令市民做压力测试，从而作出抉择。他表示，税率增加后的主要例外是，若买家是香港性居民，而他个住宅物业时，在他的名义下没有其他香港住宅物业，在这情况下可以支付旧的税率；又或者一名性居民想楼换楼，目前在其名义下有一个住宅物业，他将之卖出，之后再买入新的住宅物业时就只有这一个单位，那么他只需支付旧税率。

他说，若市民先买入新单位，再出售旧单位，现时的安排会给他六个月时间，以签订买卖协议日期计算。换言之，若他能够在六个月内卖出原有物业，以签订买卖协议计，他可以讨回新旧税率的差额。不过，在正式提出申请时，必须已完成转易契约的程序。

政府昨天宣布推出两项楼市需求管理措施，包括提高买卖印花税税率至为交易额的8.5％，和非住宅物业买卖在签订买卖协议后，便须缴付印花税，但香港性居民购买住宅物业，在签署买卖协议时并没有拥有其他香港住宅物业，可获豁免缴付新增的税率。