新“国五条”打出 深圳2013年房价走势增添变数

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新“国五条”对楼市的影响正在发酵。业内人士近日接受深圳商报记者采访时认为，新“国五条”的核心在于控制房价非理性上涨，后期配套政策和细化措施或将陆续出台，房价走势增添变数，对房价后市持谨慎观点者增多，少数甚至“改口”。

少数改变立场

新“国五条”出台，少数改变了对房价走势的看法。

华远地产董事长任志强看到此新闻时在微博发出一声长叹。去年大部分时间，任志强一直坚持3月论，他认为：2012年土地一直呈负增长状态，将导致供求关系紧张，终的结果是今年3月房价上涨。但19日其微博突然改口：“别涨了！”，让大量网友大呼“不习惯”。但任志强并未说明更多原因。

更多的业内人士持谨慎态度。深圳中原地产副总经理贺晓丽上周五接受记者采访时表示，之前预测深圳今年房价小幅上涨一成左右的观点并没有因此改变，新“国五条”对近期日渐趋热的楼市适时起到警示和稳定预期的效果，而未来随着市场的变化，深圳楼市将随时面临限购限价升级、差别化信贷和征收房产税等“组合拳”的出台，对于后市持谨慎态度。

“‘新国五条’增添了房价后期走势的不确定性，”深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁上周五对记者说，“如果不考虑新政策因素，今年深圳房价将有10%以上的涨幅。但是宏观调控和财政政策已经发生了微调，影响房价因素增多。综合来看，今年深圳房价下跌几率很低，保持稳定是大概率事件。”

英联不动产董事长郭建波是典型“看跌派”，新“国五条”坚定了其立场，他认为一线城市房价将在3月出现拐点。深圳今年新房供应创新高，而需求将萎缩，供求关系倒挂也不支撑深圳房价上涨。

深圳房价差异化特征将持续

深圳规土委统计数据显示，2012年深圳新房住宅成交均价为1.89万元/平方米，同比微跌0.5%。2011年深圳新房成交均价18992元/平方米，同比下跌6.0%。这是深圳楼市有统计数据的历史以来惟一一次“两连跌”。

对于去年深圳房价“微跌”，市民并非“感同身受”。居住在南山后海的网友“叹房价”称，后海的房价从去年2月份开始就没跌过，普遍在4万元/平方米以上，听说前海马上要出现单价在7万元/平方米以上的房子。

对于市民感觉房价“明降暗升”，深圳《2012年深圳房地产统计分析报告》认为，尽管下半年深圳房价触底回升，但新房成交以“刚需产品”为主导，导致新房成交均价同比继续下跌。而且供应结构上，原特区外区域的成交持续活跃，一定程度上“稀释”了高房价。

各区房价对比显示，深圳六大区中，福田、罗湖、宝安、盐田同比均上涨，仅南山、龙岗同比下跌。其中龙岗区同比下跌4.3%，均价降至1.4万元/平方米，成为拉低全市房价的主力。南山房价则在跌2.3%之后仍以3.44万元/平方米的均价高居各区榜首。

贺晓丽认为，这种结构性因素在今年的深圳楼市仍然存在，刚需仍将占据市场成交比例的七成以上，低价位楼盘仍大量集中在龙岗、宝安，或将在一定程度上拉低总计均价。

关键在于政策“后手棋”

新“国五条”出台第二天，深圳市规划国土委随即做出回应，称今年我市将按照国务院的决策部署，继续贯彻执行国家房地产宏观调控政策，按照保持房价基本稳定原则，结合本市实际，尽快研究制定我市年度新建商品住房价格控制目标，抑制投机性需求，增加普通商品房供给，确保房地产宏观调控各项目标的实现，促进我市房地产市场健康平稳发展。

业内人士表示，房价走势关键在于后期配套政策和细化举措。

长江证券房地产行业分析师刘俊认为，对于“国五条”的解读，市场存在一定的分歧，有认为“国五条”并无新意，力度不如之前的传言。但“国五条”本身作为指导性意见，后面很有可能紧接部署具体细则，可能的想象空间在于“差别化住宅信贷”和“严格执行限购”，提高二套房贷首付比例并无可能，同时也有提高限购门槛的空间，“房产税扩围”也具有一定的想象空间，因此市场很难乐观起来。

爱建证券房地产行业分析师左红英表示，新“国五条”虽然低于市场预期，但措辞中伏笔众多，更严的调控一触即发，具体影响仍须待各部委和地方细则出来之后再作评论。

在宋丁看来，新“国五条”本身的影响有限，但后期可能出台“下拉式菜单”的配套政策，届时政策的“杀伤力”才会真正体现，时间点可能在二季度。

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调控影响深远 深圳开发商定价策略或发生变化

上周，国务院常务会议提出了 “完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机性购房”等五条意见（以下简称“国五条”），这被业界普遍认为是为今年楼市调控“定基调”的举动。深圳随即做出了继续限购、尽快制定今年房价控制目标的回应，和地方的这次联动将对深圳房地产市场带来怎样的影响？记者上赴多个热点楼盘调查发现，虽然短期内调控的效果并未明显呈现，但它传递出严控楼市的信号和地方稳定楼市的决心，将对市场起到足够的震慑作用。分析，此次调控从提高供给、加快保障房建设、税收等多角度去综合解决市场过热问题，远比单一政策有效，从中长期看，将有效抑制房价上涨势头。

开发商定价策略暂时未变

记者调查发现，政策对楼市的影响还没有马上显现出来，绝大多数开发商未调整营销策略，观望情绪浓厚。另外，置业者也对政策的实际效果充满期待。

处在龙岗大道的某楼盘是上周全市一手房成交，记者了解，其定价也是该区域的值，目前还没有调整定价。

在该楼盘销售大厅，前来看房选房的人依然络绎不绝，入口处左侧摆放着销售许可证和一房一价明细表，有意向购房者先要出具非限购类人证明，才能签订预购合同。

一位赵经理告诉记者，上周前来看房购房的人明显增多，2月21日就售出27套，成交均价为21325元/平方米。当记者询问“国五条”是否会影响该楼盘的定价时，这位经理表示，现在的销售定价都是根据年前确定的销售策略在执行，目前并没有改变。

至于“国五条”带来的影响，该销售经理表示，“国五条”中提到的关于限购、限价等有关意见，两年前深圳已经开始实施，目前该楼盘的销售也是严格按照深圳的有关限购限价政策在执行。以后会否调低价格？短期看，由于没有实际“杀伤性”的细则出来，所以在定价上并没有调整，只是按照市场的趋势在操作。未来随着政策逐步发挥效应，不排除会采取调低价格的可能。

现场的多位看房者也都表达了对“国五条”的关注，一位张姓市民表示，如果政策能达到像2010年限购令出来时的效果，将会考虑推迟置业计划，再等等看。

分析，政策要充分发挥作用尚需一段时间，虽然短期内开发商不会改变定价策略，但随着政策的落实到位，过热的市场将会趋于理性，开发商必然会做出调整。

房价不具备大幅反弹条件

此次“国五条”的发布有些突然，甚至有些出乎意料，但目的很明确，就是为目前过热的市场“降降温”。

国家统计局上周公布的1月70大中城市住宅销售价格统计数据显示，上涨的城市有53个，占七成，北京、上海、广州等一线城市涨幅居首。

来自市规划国土委的统计也显示，2012年12月，深圳新房销量为4637套，成交均价为18173元/平方米；2013年1月，全市新房销量为6305套，成交均价为19694元/平方米；进入2月份，虽然受春节因素影响，新房销售量有所减少，但成交均价或将会突破2万元/平方米大关。

美联地产（深圳）总经理江少杰认为，进入2013年，深圳楼市延续了去年销售的旺势，量价齐升，很多开发商都开始提价，这是造成此轮房价上涨的主因。

记者发现，今年春节后与去年同期相比情况迥异，去年春节后，成交一度跌至冰点，开发商通过启动“以价换量”的销售策略，再加上信贷政策面有所放宽，才取得了很好的销售效果，也促使市场慢慢回暖。今年，市场则发生了逆转，供销两旺，开发商试探性提价，来顺应此趋势。

江少杰表示，随着“国五条”的发布和地方政府落地政策的实施，未来开发商的定价策略必将会发生改变。

在宝安、龙岗的多处楼盘，与去年同期相比，均有不同程度的提价。上周是春节长假过后的周，多个楼盘开始展开促销。深圳房地产信息网的数据监测显示，2月17日至23日，全市一手房成交616套，成交楼盘主要集中在宝安、龙岗、南山，成交均价已突破2万元/平方米。

未来房价走势如何？国家统计局城市司统计师刘建伟认为，随着“国五条”这些政策措施的迅速推进和有效实施，影响去年四季度以来房价上涨的压力将会减弱，房价尚不具备全面大幅反弹的基础。

观点

业内人士：“国五条”有利于稳定楼市

深圳特区报讯在多家地产中介看来，由于缺乏相关细则的配套，短期内，“国五条”难以对楼市形成实质性影响。但从中长期看，“国五条”有利于稳定楼市，对防止房价过快上涨将起到关键作用。

深圳中原地产副总经理贺晓丽认为，本次调控虽然以强调和重申既有政策为主，但同时也兼具连续性和针对性，抑制投机去化仍是调控的重心。通过本次楼市新政进一步表明了坚持调控的决心，对近期日渐趋热的楼市适时起到警示和稳定预期之效，而未来随着市场的变化，深圳楼市将随时面临限购限价升级、差别化信贷和征收房产税等“组合拳”的出台。

世联地产市场研究部分析，未来的调控将趋向长效化和差异化。国务院此次出台的房地产市场调控政策力度偏弱，不及市场预期。尽管“国五条”与2011年1月份出台的“新国八条”相比，没有太多新意，但在当前楼市持续热销、房价上涨压力增大的背景下，“国五条”的出台主要能起到稳定市场预期的作用，对楼市不会产生实质性影响。在面临通胀、资产价格上升压力背景下，限购、信贷门槛提高和房产税扩围均可能成为“两会”后政策调控升级的备用手段。整体来看，当前政策调控收紧预期已经形成，具体影响则还需要看“两会”以及各地出台的具体政策来分析。（徐强）

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