中原地产:楼市新政出台买家普遍淡定 个别加快入市

》》房天下奉献：房产新政下，如何购买二手房？（专题）

“新国五条”余温未降，国务院厅又于2013年03月01日傍晚发布《国务院厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。《通知》要求加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查，并且进一步完善现行住房限购措施，限购区域应覆盖城市全部区域。通知还要求，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。另外，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。“国家版”的细则出台后，地方政府会怎样应变？地方细则又将什么推出？在两会前夕出台细则，给市场传递出什么信号？

国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。并提出五项政策措施，被称为新“国五条”。对于此次政策的出台，中原地产市场部主任黄燕飞表示，这只是延续和强调过往的调控政策，目的是向市场传导“政府会继续加强楼市调控”的决心。对于市场上的反映如何，黄燕飞表示，近几年楼市调控政策不断，广州的买家已经见怪不怪，每次调控过后，总会再迎来楼市交易活跃，实在无须观望，而实际上观望人群也不多。

在调控消息出现一周左右，从中原地产各区域反馈来看，可以用风平浪静来形容，普遍反映对楼市影响较少，客户都于咨询及讨论中，而业主该放盘的还是放盘，买家该看楼的去看楼，该买楼的依然买楼，只是个别买家忧心有变化，加快入市。从汇瀚按揭了解到，目前也并未收到客户因此而加快交易过户的需求，毕竟仅房贷一项，就需要一定时间，也急不来。

政策出台，市场反响甚微

从中原地产天河东圃板块、越秀淘金、海珠新港西、江南西、番禺洛溪、钟村板块、白云机场西、广州大道北板块、荔湾康板块、芳村板块等板块的分行了解到，大多业主及买家已经了解新“国五条”的消息，但基本上没有影响他们放盘及买楼的计划。

中原地产丽江花园(小区网论坛)二分行营业经理吴志晶表示，“国五条”对其所在的板块暂时没什么影响，因为丽江放盘不多，购房需求量较大。祈福新村(小区网 论坛)分行营业经理梁仲桥也反映只是有个别较为关心楼市变化的买家致电咨询该政策对楼价走势的影响，其他暂无影响。

中原白云区多位经理也均表示，“国五条”政策暂时还没带来什么影响，还只是停留在业主、买家的讨论之中。机场西分行营业经理冯惠瑾表示，虽然她所在的分行较多二次购房的改善型客户，业主、买家也比较关心楼市政策走向，对于“国五条”，他们也只是讨论而已，并未对其购买心态和行为造成什么影响。

老城区中，中原地产康路二分行营业经理莫杜华表示，近几年每年初都出台新政策，人们对此已经习以为常，所以“国五条”对其所在的板块影响不大。而对于婚房需求较大的越秀区，求大于供，房源依然抢手。

业主心态依然强，放盘价高议价空间窄

莫杜华表示，去年10月，荔湾区贵的楼盘——御景壹号上市，前段时间业主已经提高放盘价格，或者已反价，虽然目前适逢新“国五条”出台，但对业主放盘价格并无影响。而中原地产龙津西分行营业经理张文僧也透露，春节过后，其所在区域的放盘价格上升了，业主心态更强硬，买家难以接受，导致近期买家变少了。

中原地产丽江花园二分行营业经理吴志晶表示，该板块业主心态本来就已经很强，因此不论“国五条”出不出台，业主放盘的价格都已经颇高，而且议价空间都很窄。

中原地产天朗明居分行营业经理赖立添也表示，目前业主心态依旧强硬，反价现象很普遍，放盘价也大部分比市场价较高。是受国际金融城利好的影响，许多业主转售为租，盘源比较缺少。

中原地产顺景雅苑(小区网 论坛)分行营业经理黄秀琴也指出，对楼市的看好是该区域业主的共同看法，许多业主认为楼市上涨的趋势短期内是不会改变的，因此信心很足，反价情况很多，有些业主放盘价甚至高出市价许多。

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个别买家担忧有变，加快入市

据中原地产海珠区江南西板块营业经理曹婷婷反映，政策出台后，市场非但没有观望，个别买家反而加快了入市步伐。据她透露，某买家在政策后的，即以超2万元/平方米的价格入手一套楼梯楼，该价较平常每平方米多出几千元。原因就是担心政策带来负影响，恐业主或反价，急急入市。

中原地产芳村大道分行营业经理周庆杰说，传言佛山缴纳社保需要满三年才能购房，有部分外地买家担心广州也会如此，造成这部分买家较为担忧，可能会加快他们入市，但这部分人不多，只占一两成左右。

中原地产京溪二分行营业经理吕旭成也表示大部分买家心态都比较平稳，只有不超过两成的买家较为紧张，担心自己不符合购买资格或二套房首付提高。他表示，毕竟经过前几年的限购、限贷等政策之后，买家已经见怪不怪。

中原地产棠德二分行营业经理吴永华表示，天河车陂板块历来很受买家欢迎。在房源缺少的情况下，许多买家要争夺一套盘源，因此即使新“国五条”出台，也很少观望的情况，而追价现象亦比较多。

这种情况同样在越秀区出现，据中原地产淘金分行营业经理潘晓连透露，越秀区盘源缺少，买家位置相对被动，只要是价格相对合理的盘源一般很快就会被抢购，是和婚房更是炙手可热，因此新政出台影响微乎其微。

买家普遍反映淡定，观望只是少数

除了个别买家加快入市，其他买家普遍还是较淡定。吴志晶说，买家目前的心态都较为平稳，二次购房的买家反而更冷静，因为他们目前有房住，不急于入市，目前先选择观望，看“国五条”细则如何落实，了解会给楼市和自身购房带来什么影响之后才会终决定是否出手购买。但这部分人群较少。钟村板块梁仲桥认为，如今买家对政策看得都比较淡，认为楼价上涨已成定局，政策出台与否，只是影响其涨得慢还是快而已。

荔湾区的莫杜华说，康路板块刚需型买家较多，只有个别买家选择暂时先观望，其他的买家，该买的还是会适时出手购买。同区的张文僧透露，买家对楼价因政策调控大跌期望不大，对房价下降并无信心，但部分买家会选择先观望，看两会后如何细化和落实该政策，然后再作打算。

黄秀琴表示，新港西板块大部分的客户是刚需客，又是周边的商人，因此对房价的上涨反应并不是十分强烈，而放盘价只要在合理范围内一般都会很快被消化。在一套盘源有数个客户争购的情况下，目前很少客户愿意选择观望。而改善客方面由于已有房子居住，加上“国五条”对二套房购买的限制较大，所以出手上稍微谨慎。

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“早知道早点卖了，现在可怎么办？”3月3日一早，上海的陈女士后悔没有把房子给卖了。

“国五条”细则公布后，出乎市场意料，让人措手不及。

陈女士与丈夫两人都是上海户口，名下有两套房，她正准备把位于中山公园的套房子卖掉，但按细则的规定——二手房交易中个税按差额的20%征收，她光个税就得交60万元。

“由于国五条细则并未明确表示征收范围，因此，很多人对于征收范围还有疑问。”业内解释，“按规定应征收的个人所得税”，这里所谓的“按规定”，也就意味着延续此前的规定，即对个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

政策空窗期急抛

陈女士告诉记者，现在新政策还没落地，她希望能在这个空窗期内找到买家以及合适的价格。“如果找不到，那就先暂时不卖，大不了先租出去。”

事实上，有着陈女士同样心态的人不在少数。昨日傍晚，记者看到，虽然已经接近下班时刻，但浦东新区房地产交易仍然热闹。一位工作人员告诉记者，今天的交易人数比平常多很多，而原因则是由于国五条细则的颁布。“很多人都急着过户，想趁着这个政策空窗期把交易办了，宁愿少赚点，也想早出手。”

这样的一幕同样在南京上演。据中国之声《新闻晚高峰》报道，昨日，南京房产交易大厅的门都快被挤爆了，到了下班时间，门口还有100多个已取号的客户，工作人员不得不加班至12点来保证人都能完成过户手续。且因为人多，交易边上的小商店都跟被抢过似的，矿泉水、面包、饼干，全卖脱销了。

中原地产的一位吴姓中介在接受《国际金融报》记者采访时表示，这两天好多客户打电话都是询问“个税按照差价20%计征”政策的。“以前，房屋不满五年上市交易时收取个税时，有两种方式：一是按差额20%计征；二是总额的1%计征。现在按照新政策，只能选取种方式。预计这段时间二手房房源挂牌量可能会大幅增加。”

“目前公众对差额20%所得税议论。所以接下去，国税总局(可能还有财政部、住建部)很可能会下发一个通知，明确细节。”表示，差额20%的征税方式一旦自此实行，以后会常态化，除非遇到楼市低迷、政府救市的时候。

可以预期，为了避税，以后二手房交易过程中的阴阳合同、做低价格，将更加。不过，现在很多城市已经或正在建立一个动态化的评价与审价系统。想把价格做得很低，可能性越来越小了。

新政效果待检验

认为，在细则公布之后，接下来，地方会出台执行细则，尤其是一线城市，还将再度升级：二套房贷、限购、限价、预售资金及审批等诸多环节，“花头”会很多。

“预计市场整体的活跃度，将持续下降两个季度左右，每次政策出台都是如此。住宅成交量也会先降温，第二季度就会有所表现；而第二季度的房价仍会上涨，但涨幅会有所回落，下半年个别月份会出现环比下跌。”但仍然认为，2013年楼市会“震荡上行”。

上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，此次政策中二套房贷以及限购令收紧对上海这类一线城市影响力较小，影响主要会集中在一些早期限购并不严格的城市中，它们会大致经历已经严厉限购的城市此前经历过的市场波折。而个人所得税的调整导致的成本增加则不排除会构成房价的一部分，推高房价。

“这一批新的政策细则，重点仍在抑制需求方面。对于土地供应与开发步伐的新约束，已经开始涉及供应的掌控，但还没有走得很深刻。从单一的调控需求，开始转向调控供应的变化毫无疑问可以起到比之前更好的效果。”宋会雍表示。