中原地产研究速递：“国五条”祭出 调控再升级

2012年下半年以来，楼市上涨预期愈演愈烈，与此同时各方对新政出台的猜测也甚嚣尘上。春节刚过，国务院总理温家宝就于20日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，确定了楼市调控“国五条”，各方期待已久的楼市新政终于“靴子”落地。

“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场等五项内容。表面来看，“国五条”涉猎的政策工具基本无变化，然而，仔细看不难发现本次新政是调控的又一次“升级”。

首先，房价控制目标的重申。“国五条”的条指出：“各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度”。“新国八条”提出了“房价控制目标”也只在2011年当年实行，时隔一年后再次重申，说明意进一步将房价控制的责任落实到地方政府。

我们看到，2011年深圳市新建住房价格控制目标为：2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于深圳市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度，为实现该目标，出台限价令也是深圳房价下跌的“杀手锏”，2011年深圳新建住房价格涨幅为-5.8%，成功控制在目标范围内。然而随着对政策的逐步消化，限价令的实施也日渐宽松，深圳房价又重现上涨的压力。所以房价控制目标的再次重申，将迫使深圳政府在相关方面再次收紧。

数据来源：深圳中原市场研究部

其次，限购扩围。“国五条”的第二条明确：“已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施，其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施”。从中国指数研究员公布的近两月百城价格指数均可看到，排在涨幅前十的城市中，超过半数为未限购城市，部分限购城市尤其是中西部的省会城市，由于限购执行比较宽松，也出现了较大涨幅，如果按“统一要求”，则接下来部分上涨过快的城市将面临调整的压力。而深圳作为上涨较快的城市之一，在限购的各项流程上仍需加大监督力度。

再次，房产税试点扩容。“国五条”第二条明确表示，要“扩大个人住房房产税改革试点范围”，这是国务院首度明确表态，所以未来房产税试点扩容已经箭在弦上。从深圳近期的房地产市场走势来看，继2012年底出现翘尾行情，量价齐升后，2013年1月的深圳楼市又以创下限购以来的新高。深圳作为市场程度化较高的城市，无论从环境、条件、技术上发展都较成熟，所以深圳很有可能纳入第二批试点城市之列。

，加快保障安居工程。“国五条”第四条中指出：“2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。”这是在房地产调控政策中首度把外来务工人员纳入当地住房保障范围，新型城镇化建设也进一步提上日程，住房保障体系也将越来越完善。根据2013年1月的《深圳市住房保障制度改革创新纲要》，深圳保障房的保障范围已从户籍住房困难家庭向非户籍住房困难人才家庭延伸，十二五期间，深圳会推出21万套的保障性住房，从而解决一部分刚性需求。

综上所述，本次调控虽然以强调和重申既有政策为主，但同时也兼具连续性和针对性，抑制投机去化仍是调控的重心。通过本次楼市新政进一步表明了坚持调控的决心，对近期日渐趋热的楼市适时起到警示和稳定预期之效，而未来随着市场的变化，深圳楼市将随时面临限购限价升级、差别化信贷和征收房产税等“组合拳”的出台，各方对于后市还需谨慎为上。

深圳中原副总经理 贺晓丽

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