美联解读新国五条：房价预计在2013年年末企稳

整体而言，新国五条的细则是围绕遏制房价过快上涨制定的，本身而言，除了细则里对投机者的打击力度更大，其他方面并无新意。但整体政策绵里藏针，将使得2013年成交量走势前高后低。价格快在5月开始出现下行，但如果宏观经济不恶化的背景下，房价下行将在13年年内结束。具体到各条款，我们分析如下：

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1.完善稳定房价工作责任制：

美联物业研究认为，稳定房价工作责任制更多的是强调不同政府部门间的合作和，加强官员的使命感，但对市场的威力较小。价格的形成机制主要是商品住宅市场的供求关系决定，限价如果干预过度，将会形成“黑市”，例如现在脱离的现楼销售，实际上仍然使得整体市场价格继续按照经济规律运行。

对价格的直接干预，还会造成一手房被迫“”，加剧市场的供需失衡，终将推动价格上扬。

所以我们认为，地方政府在本条的执行上，将会采取适当灵活的做法。

2. 坚决抑制投机性购房需求

美联物业研究认为，虽然2012下半年截止目前的交易量相对2012年上半年是有所突破，但就历史数据而言，市场尚有待呵护。新国五条细则的落地，将严重打击目前的交易量，是针对二套房以上的房贷收紧和相关税费加剧。

我们认为这一条对市场杀伤力巨大，将直接使得市场交易短期内陷入冰点。虽然这是政府一再强调的房地产调控基调，也正如美联物业研究2012年预计的，房贷政策差别化会继续升级，即对二套房以上的首付款和按揭利率将继续提升，不管提升幅度如何，在政策落实的头3个月内，一二手市场合计的交易量至少要跌50%。加之交易环节的税率上提，业主将持房待售，买家将持币观望，二手市场短期成交量将陷入冰点。中期而言，有效房源将急剧减少，加剧二手市场的供需不平衡。

第二点，我们预计房价快将在2013年5月开始下行，但下行将在年内结束。

美联物业研究认为，根据过往税收方面的政策经验，征收高额税率（10%以上），即刻减少一半的交易量。短期而言，将会使得二手房价横盘，如果买卖双方僵持的时间超过半年，则房价会下行。期间，发展商为了抢客，将先于二手市场，一手房价下降幅度和速度将大于和快于二手房价。也将使得一手成交量相对有保障。

由于调控政策本身遏制房价的时效有限，加之外部经济面相对稳定，房价预计在2013年年末企稳。

第三点，美联物业研究预计，下一步政策将是针对多套房的持有者，征收房产税，而且税率有可能超过1%，迫使一部分业主释放出有效房源。

3. 新国五条的第三至五条都是长效机制，分别针对房地产供应源头、住宅供应结构和信息披露等环节加以改良。短期内对房价和交易量的利空并不明显，但会进一步规范市场各交易主体的行为。

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