住建部副部长：预计地方楼市调控细则3月底会出台

中国住建部副部长齐骥表示，住建部对各地房价控制目标没有指导意见，各地的房地产调控目标需地方政府制定并发布，预计3月底调控细则将出台。

兼任政协委员的齐骥在今年“两会”（和政协会议）间隙并称，“各地出台‘国五条’实施细则均要以国务院政策为准，不存在房价上涨速度过快的城市先出细则、上涨速度较慢的城市后出细则的问题。”

中国证券报同日报导并引述住建部部长姜伟新表示，“新国五条”刚出台，需要先观察运行一段时间的效果，“调控的手段很多”。要继续推进保障性住房建设，注重保障房质量。

房价上涨预期不断增强，促使中国国务院再度发文强调要继续做好楼市调控。中国政府网上周五稍晚刊登国务院通知称，需要进一步完善现行住房限购措施，对房价过快上涨城市可进一步提高二套房首付比例和贷款利率。另外，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

此外，齐骥并指出，40个城市的住房信息联网已完成，今年还会有更多的城市加入。

根据住建部此前提出的住房信息联网工作进度要求，去年6月30日应实现40个重点城市的个人住房信息系统与住建部联网。

因近日国务院宣布细化的房地产调控措施，旨在给已有过热倾向的房地产市场降温，中国A股市场房地产股及相关的基建建材板块周一出现大跌。上证地产类指数当日跌9.246%。

北京二手房业务办理人数暴增

昨天，朝阳区房屋办证大厅，业务咨询窗口前排起了长队。据咨询窗口一位工作人员称，已经有三五年没有这么热闹了。京华时报记者 徐晓帆 摄

昨天是“新国五条细则”出台后的个工作日，受“二手房卖房所得按20%征收个税”的政策内容影响，北京楼市出现了一波明显的末班车行情，房屋买家卖家都急切地想抢在政策生效之前完成签约、缴税、过户等手续。昨天，记者探访了北京朝阳区、海淀区的房管局办事大厅和朝阳区地税，前来办理过户、缴税等手续的人数暴增，而北京市住建委相关负责人表示，预计后几天房屋网签的登记量还会明显上升。

中国地产中介经纪报发布——第五期，大佬们的事迹

新政策：“新国六条”全文发布：二套房首付比例提高，卖房征20%税

朝阳区房管局

后5天全部被约满

虽然北京朝阳区房管局已全面推行网上预约办理，可以预约未来5个工作日内的房屋登记业务，但记者于昨日早晨8点到达位于石佛营东里的朝阳区房管局的时候，依然有不少人在门前排队。而网签、咨询、解除抵押等窗口前更是排起了长龙，“我是来解押的，这样能尽快走其他的手续，能早点走手续就早点。”一大早就过来排队的陈先生表示。

到昨天下午2点，朝阳区房屋登记发证大厅外已经人群熙攘，大厅外的业务咨询窗口前排起了数十米的长龙，近百人排队咨询。“今天人一下多了起来，已经有三五年没有这么热闹了”，网签的咨询窗口一位工作人员说。

大厅一层，约有200多人在这里等待，叫号器不停地变换闪烁，20余个窗口同时办理业务。“我帮客户预约过户的时候发现，往后5天的办理已经被约满了，夜里12点半开始排队缴税，号都排到280多了”，前来陪客户办理业务的链家地产业务员称，“大家都想赶在个税征收新政策正式实施前过户”。

现场探访

海淀区房管局办事大厅

办业务人数约增两倍

昨天下午4点多，海淀区房屋管理局办事大厅内聚集了三四百人，不少手持房产证的市民将咨询台围得水泄不通。

“从来没见过这么多人，细则出台后来办过户的人数可以用"暴增"来形容，”一名工作人员介绍，房源核验和买房资格审核是二手房过户的两个必经步骤，办理时均需取号后等待窗口叫号，“平时每天房源核验也就出到70多号，今天出到218号，买房资格审核的号也比往常多了将近200个。”该办事大厅一名负责人表示，昨天，前来办理业务的人数约是平时的3倍。昨天下午4点半，办事大厅内已停止叫号，但仍有200多人等待办理业务。

朝阳第六税务所

排队纳税人数激增

为了赶新政的末班车，避免纳更多的税，昨天记者看到，离朝阳区房管局的朝阳地税大厅也排起了长龙，不少人都是通宵排队等待缴税。

“我昨天晚上12点多就过来排队了，拿的100多号，现在还没轮到我。”昨天下午一点钟，仍在朝阳第六税务所排队的经纪人小李告诉记者。据小李介绍，平时他们也会替客户来排队，但没这么多人，“现在大家都想赶紧缴税，心里就不慌了。我们这个客户是近做的网签，我就时间过来排队了。”据记者了解，排队的人中还有拿到400多号的，其抱怨称“今天能不能办上都成问题。”

伟业我爱我家北京公司签约经理高翔在接受记者采访时表示，“不管是朝阳的地税还是其他区域的，人数都出现了，比平时多了一倍，很多经纪人都是半夜去排队的。”

房屋中介门店

经纪人手机响不停

昨天，记者走访了不少中介门店，细则出台后咨询的人数剧增。记者昨天在某门店的半个时间里，不仅有很多前来咨询的业主，且经纪人的电话不断，多数的内容也是在问政策会不会影响他们卖房。

据我爱我家多家门店的负责人表示，从3月1日傍晚政策出台后不久，以及整个，许多经纪人的手机就响个不停，也有不少客户、业主或者店面周边的小区居民到门店咨询新政事宜，其中有近90%的咨询都是关于“二手房交易个税按差额的20%的征收”的相关话题。

另据伟业我爱我家市场研究院数据显示，仅3月2日单日的新增买房客户需求委托量就比前一日增长近三成。

官方回应

市住建委：存量房网签登记日均增长近三成

据北京市住建委初步统计，春节后至“新国五条”细则发布前，北京存量房网上签约共8312套，日均签约593.71套；细则发布后，存量房网上签约共1519套，日均签约759.5套，较政策出台前增长27.92%。昨天，北京市住建委相关负责人表示，西城区、海淀区、丰台区、大兴区登记大厅预计后几天登记量还会明显上升，市住建委已要求各区县制定应对预案，交易活跃区县，将进行现场督导。

市住建委相关负责人表示，昨天，市房屋权属登记派出工作人员对占本市房屋登记量较大的朝阳、海淀、丰台三个区（业务量占全市52%）进行现场督导，对其他区县实行实时监测。

两方心态

买房人：赶紧缴税求放心

大学毕业近三年的小姐于2月底在北京四惠东看了几套二手房，因房价太高，迟迟未下决心。随着3月1日国务院公布“新国五条”细则，小姐着急了，立刻决定买下一套76平方米的两居室。“我这两天天天催中介，赶紧往前走程序，让我赶紧缴税，免得赶上新政策，那个税得我几年的工资也不够。我刚给中介打完电话，说正在审核业主的信息。”小姐迫切的心情溢于言表。“我现在除了着急还是着急，我和业主沟通过，他也是这样的心态，早完事早好，免得到时候因为税收再有矛盾，也影响成交。”

市民郭女士称，自己此前在准备购置婚房，但还在比较几套房子的优缺点。细则发布后，她虽然对新政策不是很了解，但觉得“无论20%的税怎么收，还是会由买房人来承担”。因此，她便赶紧定下房子，准备过户。

昨天一大早，记者在朝阳区房屋登记发证大厅大厅外面遇到了正在排队的张女士。她告诉记者，她上周就过来办网签了，但没办成，“其实我应该是这么个点过来办，另外一方面新政策确实也催着我赶紧办。那个政策卡的主要是税收，我就想着如果缴完税，我就可以彻底放心了。”

卖房人：立刻出手不再等

先生在新源里的一套房子一直，按照先生的说法，一边在中介挂牌，试探市场的价格，等到高点再卖，同时也不影响自己把它租出去获得。“去年10月份，我邻居卖的，均价26000元/平方米，我没舍得卖，反正我不着急用钱，我觉得房价得涨。你看吧，去年年底到现在，涨了吧。”据先生介绍，春节前，有人想以31000元的单价买，但他还是，终没有成交。不过，新政出来的第二天，先生就给中介交代，差不多该卖掉了，“我一看20%的税，算了，赶紧卖了吧，谁知道以后呢，这么高的税谁还买我的房子，4万块钱一平米卖的。”

而等着租赁到期就把手里的一套房子卖出去的张阿姨也表示，“心里慌，我本来想等租赁到期呢，现在看看市场，还是给人家违约金吧，赶紧把房子卖了。”

不过，也有房屋中介公司的业务员介绍，细则出台后“买家都比较着急，卖家却相对比较淡定。”多名房屋中介人员称，北京二手房市场上存在不成文的规则，房屋买卖产生的税费终均会由买家承担，“按照新政策，每套房至少要多出30万的税，对买家来说，实际上房价又涨了。”

二手房个税正常办理地税加班处理收件

“国五条”的公布改变了很多购房者的计划。

地税部门表示，现在二手房个税正常办理，处理时间会比平时慢，但保证在5个工作日内完成。

昨日上午，房地产大厦内沈阳房地产权属登记一楼大厅依旧火爆。一家中介的工作人员说：“办继承的，房子是、商铺的跟这‘国五条’没关系的都来咨询。”

在沈阳市房产超市办理手续的购房者也不少。市民张先生购买了一套150平方米的住宅，他现在办手续是按总价1%来计税，窗口接件后告知，3月12日来缴纳个税。

昨日，沈阳市地方税务局直属分局局长闫铁军表示，二手房个税手续一直都在接件，平常可能1天就能办理完，现在要滞后一些，平常窗口接50个卷宗就算多的，可“国五条”颁布后，4日就接了200多个。窗口这两天主要是接件，随后工作人员集中起来进行审核、核算。正常的办理个税缴纳手续，也是在纳税人送交资料后5个工作日内办理完毕。

对于购房者担心的停办二手房个税手续，闫铁军表示，会从后勤紧急调派人手，加班加点，处理现有卷宗，核定税额，尽快为纳税人办理好手续。另外，浑南也有办税大厅，能够办理相关手续。

个税新政逼出二手房

“新国五条出台，房地产市场山雨欲来，据记者了解，近日二手房挂牌房源大幅增加，此前犹豫不决的买卖双方都加快了决策速度，双方都希望在另一只靴子落地前解决税费问题。”

财经现场

看完房就决定签约

“那就签了，快准备合同！”在西直门南小街的链家地产玉廊园店，一名销售急匆匆地让同事准备购房合同。这名销售昨日下午带着客户看了一套官苑8号的小户型，刚看完房，客户就决定签合同。“现在的房子卖得很快，尤其是满五年且的，前天刚放出来的房源，今天就订出去了。”

除了卖得快，可供出售的房源一下子也突然冒了出来。据记者从链家地产了解到，政策发布后的两天，新增房源量与春节后平均水平相比，增长了90%左右。“报价虚高现象有所缓解，业主下调价格案例增多，尤其是急于出售的换房业主。”链家地产研究部张旭告诉记者。

汝之蜜糖,彼之毒药。20%的所得税让售房者如坐针毡，一些此前犹豫不决的买房者终于可以歇一口气，等等看看成了目前的主流气氛。“部分还未进入看房阶段的购房者可能会出现较为明显的观望。”

二手房网签创纪录

根据北京住建委的统计数据，2013年2月第四周新建商品房住宅网签量为1935套，环比上周上涨7%。同期二手房成交上涨84.5%，成交达5791套。成交均价为25670元/平方米，环比涨1.78%。受月末翘尾因素以及“国五条”细则出台后集中网签的双重影响，成交量环比大涨，创2011年12月计税价调整前集中过户以来的单周网签量新高。

从历史数据来看，每次出台调控政策，到地方执行细则出台前，买卖双方都会急于成交，预计短期网签量还会出现明显井喷。但是在政策执行后，二手房市场成交量将会出现明显萎缩。市场也必然会再度经历一段博弈期。

供需失衡仍是市场主要矛盾

链家地产副总裁林倩表示，目前北京市二手房市场上面临的根本问题仍然是供需关系失衡。一方面是，在限购政策的影响下，部分业主出售后就难以再次购房，出售意愿较低。并且在增加供给方面，新房市场能够通过增加土地供给等形成未来的有效供应。而存量房市场一直缺乏有效的政策盘活。

在这种背景下，增加二手房交易环节的税收，也有可能会形成税负转嫁，并在一定程度上抑制业主的出售意愿。从目前来看，二手房市场的供应问题很难一夜之间得到改善，尤其是一些低个税的房源反而容易造成需求的集中。

林倩认为，增加交易环节税收对于投机等弹性需求较为明显的区域，如三亚、杭州和香港等城市较为有效，而对于北京这样本地刚性需求较为集中的城市，仍需要从改善供需关系入手，通过增加持有成本等方式增加二手房供应量，同时扩大租赁市场，引导需求向租赁市场有序转移，这样才能从根本上控制价格的过快上涨。

案例研究

东莞二手房征20%个税政策已施行五年

本报讯（记者 范辉）二手房交易20%所得税的规定引发地产市场地震，但这一规定在珠三角东莞却是反应平平。早在2007年，东莞就开始强征20%所得税。从这几年二手房市场反应来看，所得税新政对市场影响较小。

新政当年影响成交

从2007年起，东莞计征二手房交易个税(房屋交易总价-房屋原价-合理税费)×20%。其中合理税费包括中介费、装修费、银行利息等。“理论上所得税是卖房人付，但在现实中，卖房人都要净收入，所得税都变成了买房人付。”东莞地产中介公司小张告诉记者。

在新政初期，东莞二手房市场也遭遇了冰冻行情，2007年成交量大跌，只有186.32万平方米。但一年之后，2008年就达到了231万平方米。一直到2012年，这里的二手房成交面积达289万平方米，再也没有回到过231万平方米以下。

中原地产策略研究总监车德锐表示，“东莞二手房价位偏低，普遍价格在20万—30万左右；楼龄老，面比较小，所以的人较少。主要是以持有为主，卖的比较少，以出租等方式的较多，东莞转手率比较低。”

实施过程中可降低应税基准

在实操过程中，各地盛行的“规避”税费在东莞同样存在。根据东莞所得税计算公式，调整房屋交易总价和合理税费都可以降低应税基准。以一套售价200万、原价150万的二手房为例，如果按照新政计算，应税基准是50万元的20%，约10万。

如果略作操作，将售价改为180万，再增加10万元类似装修等费用，应税基准变成了20万元，所得税只有4万元。而在其他城市，一般按照售房款1%缴纳所得税，200万房产所得税为2万元。

征税对当地房价变化影响较小

“相比较而言，东莞的新政虽然增加了交易成本，但参照这几年的房价涨幅，20%所得税政策对当地房价影响较小。”东莞一家房地产中介业务员告诉记者。

财经解读

个税新政后200万房屋

税费相差18万

“国五条”颁布后，二手房买卖的税费差距将有天壤之别。

例如，先生想以200万元的价格卖出其在四年前以100万元买入的朝阳区一套60平方米普通住宅。如果按照现在的政策，先生所需缴纳的税费分别是房屋总价5.6%的营业税和总价1%的税，即为200万×5.6%+200万×1%=11.2万+2万=13.2万。买方若是购房，则按照1%的优惠税率缴纳契税，为200万×1%=2万。也就是说，按照原有政策，目前这套二手房买卖双方共需缴纳的税费为13.2万+2万=15.2万。

但如果按照新政，出售不足五年的二手房买卖必须按照差价的20%来计算个税的话，个税就高达20%×（200万-100万）=20万，比现策中房屋总价1%的个税计税方式多了18万。这套房子买卖双方所需缴纳的契税、营业税和个税总额为2万+11.2万+20万=33.2万元。

文/本报记者 张艳丽

相关新闻

烟台辟谣新政执行夭折

本报讯（记者 范辉）3月1日国务院公布新“国五条”细则，明确转让二手房征收20%个税。山东烟台率先执行新政后就暂停了该项业务。烟台福山区地税局昨日随后辟谣，称从未执行，更谈不上叫停。

昨日，烟台市福山区地税局发言人表示，此项新规是否执行以及何时执行目前尚不明确，需等待上级部门的文件。

在此之前，业内盛传烟台福山区地税局在新政宣布后个工作日便率先执行，房产证五年内上市交易需缴纳差额的20%的个人所得税，超过五年则不收取。但随后这一政策执行又被迅速叫停，工作人员表示由于政策尚不完善，需要再细化具体执策。

调控加码二手房市场惶恐 新房库存不足或推高房价

 20%的二手房交易所得税、二套房首付比例提高等调控加码细则，让市场出现了恐慌情绪，买卖双方都想抢在政策生效之前完成签约、缴税、过户等手续。而南京网上房地产数据显示，南京新房库存再破4万套大关，加上二手房市场购买需求被挤进新房市场，楼市供应偏紧的矛盾短期难解。对此，某房地产营销机构负责人表示，上半年南京新房市场量价齐升是必然的，但幅度不会大。

  新政下二手房交易

  20%个税谁来买单？

  “如果没有能够赶在南京新政出台前，完成这套房子的过户，而要缴纳20%的所得税，那我就不卖了。除非买房人承担这部分费用，否则我宁愿不卖。”昨天，在华侨路房地产交易，正在排队取号的吴女士向记者透露，为了尽早达成交易，她这套房子的总价已经让步3万了。

  某中介公司的一位业务员称，现在买卖双方都在抢搭末班车，无论是买方还是卖方，估计都不愿意承担突然大幅增加的成本。业内认为，对二手房征收重税，卖家会把税负转嫁给买家，因此部分买家会舍弃二手房转向一手房，导致新房价格上涨。

  南京大学不动产研究主任高波认为，这一政策短期内将减少二手房供给量，既然现在卖房政府拿走那么多，不如不卖，加剧供不应求，在库存不足的情况下反而推高了房价，并发生税收转嫁，终还是由购房者承担了相当一部分卖房者的所得税。

  新政下二套房

  首付比例、利率双提高

  “对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”该细则一旦落地，提高二套房首付比例和贷款利率，将重创性购房需求。仙林某品牌开发商透露，对于真正具有改善需求的购房者来说，该释放的需求还是要释放，政策也需要一个理解和消化的过程。

  城北某开发商坦言，二套房首付比例和贷款利率的提升，将直接影响改善型购房者，因为这类人群在购房成本上仍存在压力，如此一来，或将会抑制这类人群购房，但对于比较有资金实力的购房者而言，由于支付方式的不同，并不会影响住宅市场的交易。